中海申報首單公募REITs，擬募資超13億元

公募REITs賽道又將迎來一個新玩家。

6月26日，中海地產（00688.HK）公告稱，計劃將其位於廣東佛山南海區的購物中心項目—中海佛山南海映月湖環宇城，通過公募REIT形式在深交所獨立上市。

公告顯示，作爲公募基金管理人的華夏基金將設立公募基金，並負責其日常營運。目前，預計公募基金將募資約13.55億元。中海地產方面將認購已發行基金份額總數的20%，其餘80%基金份額由公衆持有。相關分拆和上市完成後，上述環宇城項目的100%權益由基礎設施REIT持有。

目前，該項目已提交上市申請材料。在房地產開發企業中，對消費基礎設施REITs已展開試水的企業有華潤置地、金茂、萬科、大悅城等多家企業，共有5只相關產品。

中海地產表示，基礎設施REIT的發行提供了一種新的股權融資方式，通過引入股權基金，可以減少對傳統債務融資方式的依賴，實現基礎設施REIT融資方式的多樣化。通過公募基金單獨上市，中海地產也能夠盤活所持有的基礎設施資產，避免投資回收期較長及資產週轉率較低的不利影響。此舉亦將增強本公司的滾動投資能力及可持續營運。

這次被分拆的項目並不是中海自主開發的項目，而是此前收購獲得的。該項目最初是由新加坡豐樹集團打造的商業體，名爲南海怡豐城，總體量約15萬平方米，於2014年開業，連接廣州、佛山，此前的出租率也常年保持在90%以上。

2020年3月，中海地產將該項目收入囊中，此後更名爲“佛山映月湖環宇城”。這是中海地產收購的首個購物中心重資產項目，也是其在佛山佈局的第二座環宇城。

中海商業副總經理、中海環宇商業總經理張建華在近日的公開活動上提及佛山映月湖環宇城時表示，該項目在最初收購時存在出租率低、經營狀況不佳等問題。爲改善其狀況，中海商業團隊對其中4萬平方米進行了大規模改造，涉及公區、車庫、天花，以及交通動線和鋪位分割等多項內容，並實現了當年收購、當年改造、當年開業的高效推進。

贏商網數據顯示，歷經三年的運營，至2023年，佛山映月湖環宇城實現客流年均複合增長率20%，銷售年均複合增長率24%，出租率98%以上，營業收入年均複合增長率20%。

自2011年底將推出“環宇城”這一品牌至今，中海地產的商業地產板塊已發展運營了約14年，發展出了“環宇城”“環宇薈”“環宇坊”三條產品線。但此前該板塊的存在感一直較弱，直至2020年時，購物中心業務的收入還不足9億元，在中海地產的商業總收入中佔比僅2成。

此後，中海地產加大了對購物中心的發展力度。中海地產管理層在2024年業績發佈會上對外披露，購物中心收入的貢獻度在不斷提升，2020 年以來，中海環宇系購物中心收入的複合增長率是27%，面積增長率爲20%，資產組合的經營韌性不斷增強。

2024年年報顯示，截至報告期末，中海地產已落成的購物中心和商業共有約25個；整體出租率在95%，銷售額、客流量同比分別提升30%、24%；整體租金收入同比增長34.6%至22.6億元，在商業物業運營收入中佔比超3成。

2025年一季度，中海環宇系購物中心的銷售較去年同期增長超過20%，客流有9%增長。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，中海地產具有較多優質商業地產資產，未來有可能把其他資產納入REITs平臺，實現更多的優質商業物業出表上市，進行融資回籠資金，降低槓桿，提高資金使用效率。同時，REITs工具很好地連接了“投-融-管-退”閉環，對於商業地產投資開發運營企業來說，是保障可持續經營的重要工具。

克而瑞也認爲，對於擁有大量優質商業項目的房企而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，可以通過發行公募REITs，加快企業輕資產化轉型，進一步增強資本實力。與此同時，發行公募REITs有利於盤活房企長週期低迴報的存量資產，募集資金也可以用於相關資產的再投資，降低企業在存量資產中的沉澱成本。最後，公募REITs有助於房企在非住宅領域繼續深耕佈局，孵化潛在商業項目，提升商業項目的回報率，實現資產增值。