中海舊將操刀，上海網紅盤現“蹊蹺認購”

鋪天蓋地的廣告宣傳讓本就不乏賣點的普陀長風板塊的嘉佰道成了近期出圈的上海頂流紅盤。

即便均價從拿地時的聯動價硬生生每平上漲6000元至10.4萬元，嘉佰道依然不愁賣。爲期4天半的認購期裡，嘉佰道422套房源獲1000組認購，這是一個堪稱“理想”的表現，237%的認購率既保證了項目熱度，距離250%的些微距離又讓項目不必觸發積分，確保低分高質選手的參與。

這一認購結果引發了維權，大批購房者因材料審覈週期長、多次被駁回，導致遲遲無法完成認購，他們將矛盾指向開發商人爲篩客，投訴至相關部門，甚至涌進售樓處報警要求認購。

這場由嘉佰道重金營銷而後走勢失控的鬧劇還在繼續。

01

駁回理由五花八門

5月19日9時—5月23日12時是嘉佰道的認購期，爲了錯峰，購房者須先在線上預審並提交認購資料，資料審覈通過後方可預約現場認購。新上海人陳鋒（化名）的公司正位於嘉佰道對面，考慮到出行方便，符合預算，又熟悉環境，便打算入手嘉佰道。

和多數購房者一樣，他也看中103平方米的3房，該面積段在長風板塊較爲稀缺，是認購熱門，這次有300多套是該戶型。面對大批競爭對手，初時陳鋒頗有信心，“我有八十多分，觸發積分制也不怕”。但沒料到，他倒在第一關。

5月21日，陳鋒在線上提交了初審材料，等待審覈通過後預約線下認購。一天過去，材料仍處於“待審覈”狀態，較長的審覈期和逼近的截止時間讓他逐漸焦慮，也嗅出一絲異樣，“這與之前認購其他項目不同，開發商似乎並不着急”。

卡在最後一天（5月23日）凌晨，陳鋒收到了審覈未通過的結果，原因是“產調單的拉取日期是5月18日，不符合5月19日之後拉取的要求”。可據其提供的產調單，拉取時間顯示5月20日，並非開發商原因中的“5月18日”。

受訪者提供的產調單顯示日期爲2024年5月20日

無奈之下，他只能重複提交一遍材料，而這次直至認購結束，也未有反饋。不願錯過機會的陳鋒在23日上午帶着全部材料來到現場認購地點外，與開發商交涉，他想着“如果線上很慢就線下審覈，重點是先完成認購”，最終未能成行。

和陳鋒類似的遭遇不在少數。5月22日，不少“待審覈”的購房者趕到售樓處要求儘快給出結果，開發商也承諾加速，可沒料到這些結果竟是“不通過”。

23日凌晨，一些購房者收到審覈未通過的通知，原因五花八門，甚至有些不合理或“沒必要”：“提供了父母的結婚證，還要補充材料證明他們的婚姻關係，不知道除了結婚證，還有什麼更能證明婚姻關係”“年薪六七十萬卻被說流水不夠，關鍵我們首付70%，不瞭解開發商判斷邏輯”“要求單身人士提供結婚證明”“沒有曾用名的要提供曾用名產調”……

種種經歷讓購房者費解，“開發商是否不想賣？”有多次打新經歷的購房者告訴記者，其認購過三四個新盤，基本是同樣的材料，從未遭遇這樣的情況。

此外，資料被打回後的機制也被認爲是故意設計。黃石（化名）曾四次上傳材料，每次都有新問題，“被打回時，系統會指出某項存在問題，並默認其他項無誤鎖住不允許修改，只能修改提示的部分，重新提交後打回的理由又是之前認爲沒有問題的部分，如此往復”。

受訪者的資料審覈狀態處於“待審覈”

02

審覈尺度前後不一

如果只是審覈嚴格，或許投訴聲不會這麼大，認購前後期標準不一致、存在人爲操作是點燃購房者怒火的關鍵。

白楊（化名）是成功闖過認購關卡的購房者，即便她的材料存在明顯瑕疵。

認購首日（5月19日），白楊的資金尚在理財產品中沒有贖回，無法提供凍資證明進行初審，但第二天一早，其銷售便催促白楊趕緊提交線上材料，並稱“如果凍資來不及，提交其他材料證明有足夠的資金也行”，包括白楊的戶口本信息也有瑕疵，但材料依然在20分鐘內審覈完畢並通過了。

當時白楊感覺“審覈挺寬鬆”，後來其才陸續從其他購房者處瞭解到審覈的尺度如此緊張。她直白地說，“如果按照這個標準，我的材料是不合格的。”

同時，有購房者反饋，認購前期是較爲寬鬆的，5月20日是審覈尺度不一致的轉折點。

據新房搖號助手統計，5月19日嘉佰道認購180+組，次日350+組，兩天合計530+組，認購率已超125%。這還未算上線上材料沒來得及審覈或未通過的購房者，換言之，在5月20日甚至是5月19日，嘉佰道已經對這次認購有了大致的預期——認購人數不少。

對於此次認購的“不尋常”，市場猜測有兩個可能，一是開發商爲了儘快回籠資金，篩選付款情況好的客戶；另一個是不想觸發積分制。

據記者瞭解，目前投訴未能認購的意向購房者均爲認購103平方米的，其中多人付款方式較優，可首付七成、八成，甚至全款，但依然不被“熱情”對待。

有業內人士分析，若觸發積分制，一些低積分購房者或會無緣此次開盤，而項目有幾十套260和360平方米的大戶型，總價約2700萬和3700萬元，意向客戶多爲二套選手，積分不太高，若無緣入圍，其在該總價段可選擇範圍廣，或許就不會再購買，“該事件顯然更傾向於此”。

由於部分購房者的線上材料在認購結束都未審覈完畢，諸多投訴聲中，開發商迫於壓力，延期審覈。5月25日，又有約20人完成認購。據項目官方披露，嘉佰道初審通過1007組、最終認購1000組，未觸發積分制。

如陳鋒、黃石等，仍是接到了“未通過”的通知，理由同樣不被他們接受。陳鋒稱，這次原因是“缺未成年子女戶籍證明”，可戶口簿證明只能上傳9張圖，根本放不下。

記者曾以購房者身份致電普陀區房管局，工作人員回覆，房管局已督促開發商儘快審覈，最終所有線上認購材料均已審覈完畢，若對審覈結果有異議，可與開發商溝通具體詳情。

記者也向開發商宸嘉發展方面求證情況是否屬實，但截至發稿，暫未迴應。

03

浮現“中海舊將”

嘉佰道背後的操盤者宸嘉發展是一家年輕的房地產企業，成立尚未滿4年。

企查查顯示，宸嘉發展成立於2020年11月，由香港企業宸嘉發展有限公司持股100%，法定代表人爲郭斌，崔帥任總裁、執行董事，樑飛任監事。巧合的是，三人此前都曾在中海任職。其中，崔帥曾擔任中海地產上海公司總經理，樑飛爲副總經理，而郭斌曾任中海地產海南公司總經理。

2022年6月普陀長風地塊出讓時，僅有宸嘉發展聯合體一家新面孔報名，首次露面便選中這宗住宅、辦公混合用地，疊加63.7億元的起拍價，資金要求高、開發難度大。彼時外界好奇，這個“新人”底氣何在？

崔帥的出現，讓疑問似乎有了解答。

這個名字，熟悉上海市場的人並不陌生。

其曾爲中海上海公司總經理，在他帶領下中海在上海業績一路狂飆，2020年中海以227.6億元的權益金額在年末連升3席拿下上海市場第一的位置，領先第二名萬科約27億元，這是中海進入上海以來的高光時刻。也是這一年，因涉“圍標”事件，崔帥被上海市公安局經偵隊採取刑事強制措施，而後其被免去上海總經理一職。

從崔帥過往在上海的任職情況來看，其對普陀區市場頗爲熟悉。

2017年，中海地產在上海拿下4宗地塊，在滬土儲從2016年的57.3萬平方米增長至87.3萬平方米，緩解了土儲飢渴。2018年6月，崔帥被選舉爲普陀區第53選區的（石泉組）區第十六屆人大代表；同年，中海開始涉足普陀區舊改，其以93.99億元包攬了普陀區“紅旗村”改造項目的四宗地塊，是上海核心區當年出讓的最大規模綜合體之一。2020年前兩個月，中海又以聯合體形式拿下普陀紅旗村三宗地塊。在中海登頂上海市場的2020年，普陀區兩個項目中海臻如府和中海匯德里，爲其貢獻權益銷售額超119億元，撐起全年業績的半壁江山。

某種程度上，深耕普陀讓崔帥業績得以飛昇。

從中海離職後，崔帥沉寂數月於2020年底加入宸嘉發展。

企查查顯示，目前，宸嘉發展控制28家企業，其中一家宸嘉新宥（上海）企業發展有限公司，地點就在上海嘉佰道附近的長風國際大廈，崔帥自2020年11月創立以來便擔任該公司董事長，直至2024年5月23日卸任，也就是上海嘉佰道認購的最後一天。

有公開資料指出，宸嘉發展背後的實控人是國華人壽的老闆劉益謙，當時與宸嘉發展聯合拿下普陀長風地塊的惠州奧林匹克花園置業投資有限公司也與國華人壽有着千絲萬縷的聯繫。

“背靠大樹”，加上熟手操盤，宸嘉發展很快在業內闖出了名堂。

如今，上海嘉佰道項目的入市，讓宸嘉發展再度“走紅”，只是這次“走紅”也摻雜着大量爭議與投訴。

記者 左宇

編輯孫婉秋