中報觀察 | 世茂服務：從物業管理者到融合服務商的蛻變

來源：觀點地產網

觀點網 隨着國內城市發展進入存量提質增效新階段，物業企業不得不前瞻性的進行調整，把握城市精細化治理的業務機遇。

8月27日，世茂服務公佈的2025中期業績公告中，將未來的發展重點錨定在五個方面，一是以優質的服務和產品，增強客戶黏性；二是發展適老化服務，成爲社區人文關懷守護者；三是耕耘非住宅空間運營，扮演多元價值創造者角色；四是探索社區商業，成爲社區消費生態建設者；五是聚焦智慧賦能升級，成爲行業引領者。

“物業服務的底層邏輯離不開'服務是根本'的核心認知。未來，世茂服務將把服務的專業度轉化爲業務壁壘、將情感聯結轉化爲生態發展動能、將空間運營轉化爲價值創造，實現從物業管理者到融合服務商的蛻變。”管理層總結道。

完成蛻變需要時間，聚焦當下、紮實推進，方能於行業變革中再塑新芽。

業務調整

中報顯示，世茂服務2025上半年收入達到36.2億元，錄得毛利達7.09億元，整體毛利率爲19.6%，較2024年同期的20.1%下降0.5個百分點；核心淨利潤2.8億元，相比去年同期有所下降，主要是對業務做了優化調整，包括撇除金沙田低效業務等。

總裁及執行董事邵亮表示，“我們相信這些業務調整，會更好地面向市場政策變化風險，爲後續穩定發展打下更堅實的基礎。”

目前，該公司主要有四大業務板塊，其中物業管理服務收入爲28.12億元，佔總收入的77.7%；社區增值服務收入5.4億元，佔總收入的14.9%；非業主增值服務收入6120萬元，佔總收入的1.7%；城市服務收入2.07億元，佔總收入的5.7%。

很顯然，物業管理服務是其發展的主引擎。在宏觀經濟承壓、地產寒風未退、以及降費潮影響的行業背景下，該業務板塊仍然保持了內生韌性。

數據顯示，物業管理服務在收入同比上升的同時，還貢獻毛利約5.63億元，較上年同比上漲1.7%，佔總毛利達79.4%。毛利率與去年持平，仍保持在20%上游水平。

公告介紹，物業管理服務收入增長基於在管建築面積的增加，主要來自三個方面，一是世茂服務積極加大了對第三方項目的市場拓展；二是市拓團隊能力增強，新增在管項目質量優於存量在管項目；三是世茂集團及合作開發商交付在管建築面積增加，直接貢獻了收入。

截至2025年6月30日，世茂服務業務覆蓋123個城市，爲1466個項目提供種類豐富的服務，客戶類型多樣，包括住宅、公建、高效、產業園及醫院等。在管建築面積爲2.22億平方米，環比增加近2%；合約建築面積爲3.43億平方米，環比增長近10%。

項目結構上，多業態發展成效逐漸顯現。其非住宅物業在管建築面積爲8540萬平方米，佔比38.4%；非住宅物業合約建築面積約爲1.48億平方米，同比增長5.0%，佔比爲43%，佔比提升了0.7個百分點。並且，非住宅項目高達96.6%的均位於一線、新一線及二線城市。

在市場化拓展方面，世茂服務堅持“嚴進優出”及“聚焦深耕”的策略，一方面確保每一個新增項目都具備高質量起點，爲交付後的高效經營夯實基礎；另一方面鎖定戰略城市羣，發展優勢區域，集中人力與資源做深做透，以提升市場佔有率。

2025上半年，其市拓團隊交出“金額高、增長快”的好成績，第三方競標外拓正在爲世茂服務提供發展動力。新增年化合同金額爲958億元，同比上升54.6%；新增合約建築面積爲4010萬平方米，同比上升126.6%。

與此同時，世茂服務聚焦管理升級，持續提升經營能力；通過精細化運營，提升一線效能；實施節能改造，多管齊下控制能耗支出，實現降本增效，亦促進了物業管理業務毛利的增長。

融合服務商

於業績公告中，世茂服務將未來的戰略投射在存量物業品質提升以及城市空間精細化治理的機遇上，將把服務的專業度轉化爲業務壁壘，以實現從物業管理者到融合服務商的蛻變，在行業發展中佔據先機。

首先，在住宅社區領域，世茂服務致力於成爲社區人文關懷的守護者以及消費生態的建設者，聚焦銀髮需求和社區商業的發展。

在適老化服務方面，世茂服務將從硬件實施和軟件服務提升兩方面入手，爲小區銀髮居民提供全方位、貼心的相關服務。如安裝緊急呼叫系統、提供個性化服務、開設老年活動室、組織各類文體活動等。

中報顯示，世茂服務養老業務已貢獻收入。2025上半年營收達1.05億元，同比上升22.9%。主要在於與上海椿祺集養老公司（椿熙堂）積極合作，共同開發市場；同時和椿熙堂共用客戶資源，建立了高效的業務模式，向客戶提供高品質服務。

在社區商業方面，計劃聚焦大融合，把握業主生活的核心場景，通過高信任度、高粘性的服務聯結，打開社區商業的流量入口。

2025上半年，世茂服務對社區增值服務發展戰略進行了優化調整，開發了全新的新零售業務，構建便捷高效的“15分鐘生活圈”。最終，該業務板塊中，社區資產管理服務實現營收同比上升8.5%至1.23億元；美居服務錄得收入3860萬元，整體較上年持平。

其次，在非住宅空間運營方面，世茂服務將聚焦業態共生，致力於成爲多元價值的創造者。

從市場拓展來看，非住宅項目對服務的專業性要求更高，並且不同業態的特性鮮明，服務壁壘更難被複制。

以學校業態來看，世茂服務2020年8月以6.15億元收購浙大新宇51%的股權進入該領域。而浙大新宇最早是浙江大學1995年成立的學校宿舍管理處，後伴隨中國高校後勤社會化改革成長逐步發展成爲高校園區服務商。

據浙大新宇官微，2025年以來該公司已新籤合同突破50個，總合同金額累計突破6億元，同比增長達到200%；項目包括北京大學、中國人民大學中關村校區、南京藝術學院等。

報告期內，世茂服務還涉足了冷鏈物流領域的項目合作。旗下全資附屬上海世茂天境與無錫星河訂立合作協議，同意成立合夥企業，以在遼寧開發葫蘆島區域冷鏈物流項目的投資及運營。

該項目旨在遼西地區打造規模最大、科技含量最高、輻射能力最強的“全溫域、全鏈條、全場景”現代化智慧冷鏈樞紐。雙方將充分發揮各自在資源獲取、指標申報、項目建設施工管理等方面的綜合優勢，在冷鏈集配中心建設領域形成全面合作，進一步整合物流、新能源等優質資源。

此外，物業行業作爲勞動力密集型行業，當下正面臨着人力成本上升的挑戰，探索智慧賦能升級，聚焦科技應用，提升管理精確性和運維效率，帶來業主或客戶體驗感升級，已成爲行業共識。

2025上半年，世茂服務開展了全維度管理能效提升工作，以科技取代重複勞動，用差異化服務創造溢價，圍繞“低成本高感知”開展系統性管理增效，最終將管理費用率壓縮至9.4%。

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