中報觀察 | 碧桂園關山待越

來源：市場資訊

（來源：觀點網）

觀點網 今年的碧桂園繼續忙碌。

保交房任務還要完成、銷售還在承壓、債務重組承諾年底完成……年中節點，一份預估虧損盈警公告先行發出，2025年的路依舊難行。

但出乎意料的是，恆生指數公司於8月22日宣佈了2025年第二季度恆生指數系列檢討結果，被納入恆生綜合指數的名單之中，碧桂園赫然在列。

這距離碧桂園被被剔出恆生指數成分股行列，剛好過去兩年。

或許再次被納入恆生綜合指數的消息影響了市場對盈警的情緒，碧桂園股價也在週一開盤後經歷了一波起伏。

不論考得怎樣，成績單還是要公佈。8月29日，碧桂園按時披露2025年中期業績報告。

時隔兩年，碧桂園回到了恆生綜合指數行列，但還要更多努力才能走到化險的終點。

減債近千億

艱難爬坡過坎兩年，碧桂園的財報表現還沒有明顯改善。截至2025年6月30日，實現總收入725.7億元，同比減少約28.9%。

碧桂園的收入主要來自房地產開發與科技建築兩部分，其中房地產開發收入700.28億元，同比下降29.1%；科技建築收入14.66億元，同比下降40.5%；包括物業投資及酒店經營在內的其他業務收入8.09億元，同比上升33%，也是唯一錄得正向增長的經營板塊。

房地產開發依舊是碧桂園支柱業務，下降幅度已經平緩不少，但還是連累總收入進一步下滑

報告期內，碧桂園錄得歸屬於公司股東權益的合同銷售金額167.5億元，對應合同銷售面積爲205萬平方米，較去年同期分別下降35.57%、22.64%。

據觀點指數發佈的《2025年1-6月房地產企業銷售表現·觀點月度指數》，1-6月，前100房企實現累計權益銷售金額11821.94億元，同比下降約13.23%。

以行業平均銷售情況看，碧桂園下探幅度相對較深，預計需要更長時間進行修復。

盈利端，房地產開發項目結算毛利率仍處於低位，銷售成本、行政費用及研發費用也在盡力壓降，期內毛損進一步擴大至64.57億元。加上物業項目資產減值，碧桂園錄得淨虧損196.5億元，歸母淨虧損爲190.8億元。

資產負債表方面，碧桂園總資產爲9093.28億元，與年末相差幅度不大，下降部分主要得益於減債努力，當期淨資產爲239億元。相比場內場外部分面臨相同困境的同行，淨資產仍舊保持爲正已是難得亮點。

得益於期內減債略有成效，碧桂園總負債由2024年同期9845.89億元降至8854.1億元，減債規模爲991.79億元。

碧桂園表示，總負債中約2220億元合同負債舒服已預售但未確認收入的房款，不涉及現金償還，並於房屋交付後即可結轉收入。減去相應數額，現存總負債約爲6634.1億元。

截至2025年6月30日，碧桂園現存銀行及其他借款1555.1億元，優先票據745.7億元，公司債券177.23億元，可換股債券67.8億元，總借貸金額約爲2545.83億元。

而銀行及其他借款當中，1301.3億元須於一年內償還，248.9億元須於五年內償還，4.9億元須於五年後償還。

現金情況方面，碧桂園共有總現金餘額240.62億元，其中現金及現金等價物約62.82億元，受限制現金約爲177.8億元，資本負債比率從上年末的81.4%上升至90.6%。

“兵無常勢，水無常形”、“積力之所舉，則無不勝也；衆智之所爲，則無不成也”，雖然市場環境複雜多變，面前挑戰重重，碧桂園在財報中表示：“應當更有信心，公司也將繼續圍繞保交房、穩資債、保經營的戰略開展工作。”

年底衝關卡

保交房依舊是碧桂園的首要任務。

這是陷入流動性緊張困境以來，碧桂園每次月度會議上都要着重說明的部分。

8月初，碧桂園董事局主席楊惠妍在月度會議上強調：保交房工作必須保持高度緊迫感，要緊抓三季度黃金窗口期，搶前抓早、加速衝刺。

近三年以來，碧桂園已累計交付超170萬套房屋，其中2023年全累計交付60萬套，2024年交付38萬套，2025年要完成的保交房目標爲20萬套。

2025年上半年，碧桂園及其聯營合營公司累計交付房屋約7.4萬套，保交房工作持續推進，但挑戰猶存。

挑戰在於，碧桂園的目標是在年底實現保交房任務收官。而兜兜轉轉，保障保交房工作行進甚至衝刺的關鍵因素，還要歸結到流動資金上。

對於已經出險的房企而言，獲得流動資金大約有兩個主要渠道，一是處置資產，二是房屋銷售。

在開源節流、降本增效的同時，碧桂園近三年內處置各類資產回籠已超650億元。近一年內，包括藍箭航天11.063%股份、長鑫科技1.56%股權、萬達商管1.79%股權在內，出售投資項目股權籌集資金約63.74億元。

但只靠處置資產獲得的資金無法支撐起復雜艱鉅的保交房工作，如何提高銷售是碧桂園需要堅持思考的另一項問題。

政策端，房地產政策持續支持市場“止跌回穩”，上半年約有170個省市出臺政策超340條，核心城市樓市已有回暖跡象。碧桂園的銷售希望，同樣依賴市場環境變化。

碧桂園總裁莫斌則於8月月度會議上強調：“政策蓄力需要經過一個過程和達到一定程度。政策已經轉向，市場將會轉向，我們要堅定信心。”

銷售修復回調趨勢還需要時間，債務重組這邊則進展較爲迅速。

今年1月9日，碧桂園成功在清盤呈請正式提訊前，公佈了境外債重組正式方案。隨後，清盤呈請聆訊延至2025年5月26日。

方案公佈之後，碧桂園在債務重組上的主要工作變爲與債權人之間的拉鋸。

根據公告，截至8月持有現有公開票據本金總額超77%的持有人已加入重整協議，碧桂園也與代表組別一銀團貸款本金49%的協調委員會訂立重組支持協議。

完成境外債重組工作的時限已經定在年底，碧桂園在中報稱：“有信心在今年內完成境外債務的整體重整工作。”

若任務能按時完成，“2026年進入正常經營狀態”的規劃或許能夠實現。

在境外債重組方案五種選項都足夠認購的情況下，重組後碧桂園預計降債約117億美元，對應人民幣約840億元有息債務，還預計可增加淨資產約人民幣700億元，資產負債表將迎來大幅改善。

關山之後纔是曙光，將目光收回當下，保交房與債務重組皆是重擔，碧桂園如今能做的是先踏穩腳下的每一步。