執行標的物評估結果嚴重失實，怎麼辦？

2018年3月，某房地產公司認爲本案執行行爲違反法律規定，向檢察院申請監督，主要理由是執行程序中涉案土地的容積率明顯有誤，土地價值嚴重低估。檢察院依法受理。

檢察院通過調查覈實查明以下事實：

一是國土資源和規劃局保存的原始地籍資料顯示，涉案土地出讓時容積率爲4.16。

二是法院執行人員曾於委託評估前調取該地籍資料併入卷，但委託評估時未向評估機構提供。

三是本案土地價格評估時，評估人員未查實涉案土地容積率，自行依據周邊情況設定容積率爲2.0。

四是某房地產公司及本案其他債權人曾於2014年9月和2015年2月提出執行異議，法院未予處理。

五是競買後，某置業公司變更權屬登記時，國土資源和規劃局礄口分局經覈算確定涉案土地的容積率爲4.61，並依此辦理權屬變更登記公示；爲確定土地交易稅費，土地交易中心委託三家評估機構分別進行價值評估，其中估價爲21300.7萬元的結果居中，該交易中心按21300.7萬元的總地價確定交易稅費。

六是某置業公司後已在涉案土地上開發“盛世公館”項目並銷售，建設用地規劃許可證載明用地面積13214.19平方米，建設規模60969.75平方米，據此計算容積率爲4.61。

檢察院認爲法院在本案執行程序中存在下列違法情形：

第一，在已調取地籍資料的情況下，未將地籍資料移交給評估公司，未對委託評估資料的完整性負責，致使涉案土地評估價格5778.57萬元明顯低於實際市場價格；

第二，未依法對某房地產公司提出的執行異議進行審查並作出處理；

第三，未依法送達法律文書。

檢察院向法院發出檢察建議書，建議依法糾正錯誤執行行爲；採取有效措施，統籌解決執行糾錯及某房地產公司破產問題，維護某房地產公司及其債權人的合法權益；對執行人員的失職行爲按照《人民法院工作人員處分條例》的規定予以處理。另，本案在啓動監督程序後，對發現的職務犯罪線索已移送有關部門。

法院收到檢察建議書後，於2018年6月6日立案審查；2018年11月8日，覆函檢察院，確認執行人員委託鑑定時未依法移交調取的鑑定資料，未能保證鑑定資料的充分性、完整性，導致評估價格明顯低於市場價格、評估結果失實，損害被執行人合法權益，且存在其他程序違法問題；2018年12月29日，該院作出執行裁定，撤銷該院對案涉地塊土地使用權的網絡司法拍賣；2019年1月14日，法院再次覆函檢察院，確認競買人之間存在惡意串通的行爲，嚴重擾亂司法拍賣秩序。

就本案造成的財產損害，某房地產公司以某置業公司爲被告，提起財產損害賠償之訴，武漢市中級人民法院已作出二審判決，判令某置業公司賠償某房地產公司財產損失11760.09萬元及相應利息；就該判決的履行，雙方已達成具體的履行協議。

另，對本案移送的犯罪線索，有關部門已分別對某置業公司法定代表人翟某、某評估公司法定代表人賈某、估價師黃某4人立案。法院經審理認定翟某以威脅手段，強迫他人退出拍賣，導致翟某所控制的公司拍得土地使用權的價格遠低於實際價值，以翟某犯強迫交易罪，判處有期徒刑二年，緩刑二年，並處罰金二萬元，判決現已生效。賈某、黃某被武漢市中級人民法院二審以提供虛假證明文件罪分別判處有期徒刑一年零三個月、一年零六個月，並處罰金。

啓示：

1、對於可能存在的執行標的物評估結果失實的問題，應着重圍繞影響評估結果的關鍵性因素進行調查覈實。執行標的物評估結果失實，特別是評估結果明顯低於市場價格損害財產權利人利益，是執行監督中當事人反映比較集中的一類問題，尤以土地、房產和重大設備價值評估爲多發領域。土地作爲執行標的物時，其市場價格與土地容積率、地段、周邊配套等因素密切相關，調查覈實時應當重點圍繞決定土地價格的密切相關因素進行。以土地容積率爲例，可以查實地塊出讓時確定的容積率、執行人員對容積率的查明掌握情況、評估鑑定機構確定容積率的方法、權屬變更登記公示時的容積率和確定土地交易稅費時的容積率，遇有容積率的確定存在前後明顯差異的情形，應重點查實確定容積率的方法、途徑和變化因素等。

2、辦理涉及評估鑑定的執行案件時，應當注意查明法院委託評估鑑定是否向評估鑑定機構提供了真實、完整、充分的評估鑑定材料，是否將已掌握的相關情況全部告知評估鑑定機構，從中發現委託評估鑑定過程中是否存在違法行爲。