運河玖院的牛校來了？
近期通州的第8篇。
運河玖院，上週六正式開放。
週末兩天我和團隊一直現場，接待看房的粉絲朋友，也給大家分享了很多獨家整理的資料。
那天咱去的不少是海淀、朝陽的朋友，改善或準備退休了過去住的；
通州本地的更多，老朋友知道，嚴肅也是曾經通州的老業主，大家一塊在28層聊哪年來的通州、住哪個小區，很感慨，這10年通州變化太大了！
看房的時候，有幾個問題是大家反覆提到的。
關於它旁邊的牛校、地鐵下穿震動、採光遮擋，還有說它地下填埋過垃圾的問題，今天給大家做個解答。
想去的看房朋友，可以文末掃碼或加V：yansuzhushou，聯繫我們帶看。
上週末人巨多，咱這周爭取避開擁堵時段。
同步錄了個視頻，內容差不多，大家按需閱讀~
1、首先說牛校
運河玖院東側新增了一個基礎教育用地，開發商說會在9月份官宣，看來已經是談差不多了，就等公佈。
到底是什麼學校，很多人開始猜了！
以這些年通州教育“內升外引”的力度，會不會是海淀六小強？值得期待。
如果是六小強這個方向，現在通州已經有了人大附、首師大附、十一學校這3所了，那就剩101、清華附、北大附了。
那會是9年制、12年制嗎？
我覺得有點懸。
我看了下這個教育地塊佔地1萬方左右，做9年制太小了，我覺得有可能是個小學的體量。
通州並不卷教育，但是教育的預期向來是有含金量的。
第二個關於地鐵下穿有震動的影響。
我先說結論，其實並沒有地鐵下穿。
前兩週直播的時候，我就給大家展示過這張兩圖，官方的規劃圖。
有4條地鐵、2條鐵路，穿河而過，在副中心交通樞紐交匯，但並不從運河玖院下穿。
離得比較近的是6號線，和項目還隔着將近一個地塊。
M104是從項目的西側走線。
有專業人士從實際建設角度給解讀過。
他說如果先有住宅樓，再建設地鐵，地鐵幾乎都會選擇避讓。
實際的案例都顯示，“繞”永遠是首選，“穿”是萬不得已的備選方案，因爲成本與風險極高 。
如果是先建地鐵，後建住宅，那就沒辦法了。
像豐和三號院，它是先有的9號線、房山線，後拿的地，所以開發商直接把地鐵下穿的區域做成了公園。
而且建築還要往外退線，不在下穿區建樓。
好的，又一起消除了一個信息差。
第三關於採光的問題
如果你只看一期這3個地塊的採光，會失真。
另外4個地塊還沒有具體的規劃，我們的3D看房系統也給大家提前排了樓。
先說點小結論。
90-126戶型的採光反而不錯，150戶型需要多注意。普遍是東戶不如西戶。
你關注哪個戶型，可以文末掃碼或加V：yansuzhushou，給大家單獨做模擬。
這個3D系統我們做了將近一年了，又升級了3個功能：
一是可以做每棟樓的切片，對比每層、每戶的採光，篩選高性價比的房源。
二是飛行器視角，定位到具體房間，感受任意時間的光照。
三是視野穿透，360度感受遠眺效果，看景觀看遮擋。
想看的朋友文末聯繫，或預約我們的直播。
第四個，有粉絲問，運河玖院的地下之前是不是填埋過垃圾，又都被挖出來了。
那天媒體會現場也被闢謠了，沒有這回事。
我們又很八卦的去翻了過去20多年的衛星地圖。
這塊地還是挺乾淨的，04年之前是一片農田，之後一直是很平整的空地，直到17年蓋了綠布，進行平整、開發。
更多關於運河玖院的信息，歡迎預約直播，加入我們的通州羣。
最新的全尺寸戶型圖，全套14張，大家文末掃碼獲取。得房率88-95%，直播的時候解讀一下各個戶型具體的使用率
109三居兩衛，也就是105的邊戶戶型
這個戶型我們粉絲最喜歡了，好多都首選這個。。。
客廳4米麪寬，3.3米寬的大廚房，還有個單獨的家政間。
109三居兩衛，邊戶
客廳最大化，面寬5.75米，得有40多平，跟150客廳面寬一樣了。
客廳270°弧形落地窗，整面窗超過10米。
126平米四居兩衛，四葉草戶型。
面寬不錯，客廳4.4米 ，主臥3.9米。
主臥套相當豪華，270°弧形轉角落地窗，贈送的飄窗可以改造成小沙發，小家化的感覺出來了。
進深就很恰當，能放6人桌+島臺，島臺贈送。
二線臨河150平米四居三衛，大宅的感覺來了。獨立電梯廳，一梯一戶效果。入戶還有獨立玄關南向兩個套房，主臥衛生間雙臺盆二線臨河182四居三衛，南向四面寬
有獨立電梯廳，一梯一戶效果。
南向面寬15米，客廳270°弧形轉角窗。
對比了下，格局、面寬比朱房180要好。
一線臨河207戶型，觀河無遮擋。
四面寬，南向面寬16.9米，只比260戶型小了60公分。
觀河的性價比戶型~
207大約70套，能觀河的50多套，我們很多朝陽客戶喜歡這個。
一線臨河260戶型，偶數層
五面寬，270°弧形轉角落地窗+進深1.8米觀景露臺
主衛都是朝南的，浴缸的位置絕了
南向、西向觀河，偶數層＞奇數層
最好的地塊、最好的觀河、園林效果，全北京高端買家必看！
嚴肅買房的賬號17年初就開始運營了，是地產圈最早一批做C端，關注買房人的賬號。嚴肅本人也是15年的媒體人。之前在互聯網大廠，負責全國內容業務，去年開始和幾個小夥伴一起做傳媒工作室，還是地產行業。不過不只是做內容了，線下的業務也開始了，也有自己的選房師團隊了，咱們全北京新房都有團購合作~這樣更符合商業邏輯，良性循環所以大家有買房諮詢、看房、選房的需要，歡迎文末掃碼聯繫我們！粉絲專享：項目分析諮詢、一對一帶看、選籌攻略、團購優惠。