英皇危情 一家娛樂大亨的地產史

觀點網 地產風光時誰都能分一杯羹，如今動盪時代則要考慮如何“自保”。

6月30日，英皇國際（香港）因166億港元銀行借貸逾期，核數師德勤·關黃陳方會計師行（德勤）對其截至2025年3月底的全年業績發出非標準報告，質疑公司持續經營能力。

德勤指出，該集團上財年錄得虧損48.4億元，截至3月底，賬面值166億港元的銀行借貸已逾期或違反貸款協議條款。銀行可能要求立即償還該等借貸，導致其在3月底被分類爲流動負債，此事件可能對英皇國際的持續經營構成重大疑問。

消息一出，引發股價連鎖反應。截止6月30日收盤，英皇國際報0.21港元/股，大跌11.76%，市盈率爲負0.24，總市值11.58億元。

事到如今，英皇國際又能如何填補這166億港元？

娛樂大亨“地產史”

談到英皇，內地朋友的印象要麼是“謝霆鋒、容祖兒、Twins等港星的簽約公司英皇娛樂”，要麼就是開在合肥萬象城、深圳PA MALL、長沙 IFS等知名購物中心裡的英皇電影城。

殊不知，它們僅僅是英皇集團掌舵人楊受成涉及的業務之一。目前，英皇旗下共有七家公司公司已在港交所上市，分別是英皇鐘錶珠寶、地產公司英皇國際、英皇資本、英皇文化、英皇娛樂酒店、傳媒公司新傳企劃，以及名牌傢俬零售歐化國際。

在衆多業務中，英皇集團最早是靠經營鐘錶店起家的。楊受成的父親是做錶行生意的，從小耳濡目染之下，楊受成對鐘錶頗有研究。1968 年，在父親擔保下貸款20萬港元開設了在香港核心區開設鐘錶店，其後取得名錶代理權，並在後一年開設首間 “英皇鐘錶珠寶”。

直到目前，英皇鐘錶珠寶業務依舊是英皇集團最大的“搖錢樹”。據業績報告顯示，2024年，英皇鐘錶珠寶有限公司總收入爲52.3億港元，淨利潤爲2.6億港元。

很可惜的是，鐘錶珠寶賺的錢仍不夠填補地產業務虧損的零頭。

商人，是不會放過任何一個能賺錢的風口。1973年，受鄭裕彤、劉鑾雄等好友的影響，楊受成將旗下的鐘表珠寶及若干物業以好世界投資的名義上市，獲得融資788萬港元，而這筆錢也彰顯了他擴張的“雄心”。

這一年，楊受成不再滿足於單純的商鋪收租，開始進軍住宅領域。其中，購入的第一塊地盤便是從李嘉誠手上買來的香港司徒拔道24號背山面海物業，楊受成將地塊開發成獨立屋後出售，淨賺1000多萬港元。

嚐到甜頭的楊受成信心大增，再次向銀行借款購置了多個地盤。但這種高槓杆的模式，無異於高空中踩鋼絲。1983 年，香港爆發港元危機，楊受成因在地產行業過度投資而資不抵債，旗下的地產項目和英皇鐘錶珠寶店被匯豐銀行清盤接收。

“我從匯豐總部走出來，除了身上一隻手錶、一套衣服、一副眼鏡，便再也沒有屬於自己的東西。”

可縱使地產虐他千百遍，他待地產仍如初戀。幾年後，楊受成通過投資黃金涅槃歸來，將業務重組拓展，1990年正式成立英皇國際集團有限公司，專注物業投資及地產發展。

此前楊受成接受採訪時，直言不諱：“自己最喜歡金融和地產業務，這亦將是未來英皇集團的發展目標。”

而他也經常勸說旗下的藝人掙了錢就買樓“人最要緊要有個殼，有間房心纔會定”。

地產業務的“坑”

在同一個地方摔倒兩次，楊受成“初心”不變。

據6月27日英皇國際最新發布2025財年業績公告，報告期內公司總收入同比增長41.5%至13.76億港元，連同來自不再持續經營業務，年度虧損由上財年的20.47億港元擴至47.43億港元。

這已經是英皇國際連續三年錄得鉅額虧損。

數據來源：財報披露 觀點指數整理

目前，英皇國際主要分爲兩部分，一是物業發展銷售即出售住宅產品，該部分錄得收入6.41億港元，同比大幅增加352.2%；另一部分是投資物業收入即出租寫字樓、零售商鋪等，該部分收入7.35億港元，同比減少11.6%。

英皇國際在財報中指出，公司虧損的原因主要是投資物業的公允價值虧損，虧損15.41億港元。同時，面對經營壓力，其亦指出，本地商業租賃及寫字樓需求持續放緩，導致商業樓宇空置率高企。展望未來，集團預計零售及寫字樓租賃業務仍將面臨挑戰。

不過，在2025年財報中，最爲“亮眼”的數據是賬面現金流。

財報顯示，截止2025年3月末，英皇國際手上的銀行結餘及現金數爲6.39億港元，而一年內到期的銀行借貸以及租賃負債爲166.07億港元，即使是拿出全部的流動資產57.38億港元，也完全不能覆蓋短期欠款。

這也就反映出目前英皇國際最爲“致命”的核心問題——對銀行貸款的依賴太大，而自身盈利水平不足。

在此之下，楊受成唯有拆借自家腰包，購置英皇國際資產。

2023年共斥資30.8億港元買下屯門的Lane Up商廈、北角的建威坊商場；2024年，分別購入中環公寓大廈，銅鑼灣、尖沙咀、屯門15項非核心物業，跑馬地One Jardine's Lookout雙套大宅，共花費近19億港元。

今年2月28日，英皇國際與英皇鐘錶珠寶簽訂買賣協議，以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權以及目標公司欠付賣方的待售貸款，主要資產爲廣東道大樓部分單位及廣告位。

這個成交價格還是“內部價”，放在市場未必能有這麼高。

據媒體6月7日報道，英皇國際以9288萬港元出售喜歡維港峰基座商鋪，半年內減價約38%。最早2022年放售價是2.4億港元，2023年底減至1.5億港元，如今成交價不足1億港元。

然而，若僅僅依靠大股東輸血，英皇國際也撐不了多久。

除了出售物業外，英皇國際也試圖通過股權融資手段。2024年8月，英皇國際推出2供1供股方案，即每2000股英皇國際可獲得463股英皇酒店，當時每股0.25港元，較收市價折讓30.6%，共籌得4.55億港元。但這也使得英皇國際失去了英皇娛樂酒店71.63%權益

同時，在住宅銷售方面，英皇國際也在通過低於市場價快速回血。

公告中寫到，公司物業發展銷售能大幅增加352%主要是半山捌號和澄天兩個住宅項目收入所貢獻。但據市場反饋，澄天首開折實平均呎價1.71萬港元，爲港島區近8年來首見。

與此同時，位於香港跑馬場的One Jardine's Lookout項目，2024年首批折實平均呎價1.79萬港元，是實施一手例後跑馬地逾11年新低。

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