“以時間換空間”，萬科繼續爭取增量流動性機會

8月22日，萬科發佈2025年中報。中報顯示，今年上半年，萬科實現營業收入1053億元，銷售收入近700億元，高質量交付超過4.5萬套房屋，銷售回款率超過100%。

銷售方面，在行業整體承壓背景下，萬科仍然保持穩定。今年上半年，萬科仍保持了多地項目首開去化率超九成的成績，同時盤活回款近60億元，自2023年以來累計盤活貨值約785億元。

經營業務方面，上半年萬科經營服務業務全口徑收入284億元，經營效益保持行業前列。自身努力的同時，萬科也獲得大股東及各方的大力支持，截至目前，萬科已如期完成243.9億公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。

在隨後的投資者交流會上，萬科管理層表示，能取得這一成績，首先離不開金融機構的支持。“除了經營和交易創造的現金流之外，我們將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會，以時間換空間。”

積極盤活資源

今年上半年，萬科多地項目熱銷，其中成都、溫州、天津等盤活項目首開去化率超90%，廣州理想花地獲廣州主城區銷售套數和金額雙領先。上半年，萬科交付房屋超4.5萬套，超50個項目實現“交付即交證”，並持續提升施工透明度，主動邀請近1.6萬戶業主走進項目現場，並讓業主通過手機也能實時查看施工細節。

同時，萬科響應“好房子”要求，不斷迭代自身“三好”住宅產品標準，獲得市場積極反饋。萬科融合過往技術積澱，整合形成24項產品標準及約520項設計要求與技術措施，在全國多個項目中推進好房子標準落地，上海理想之地作爲萬科未來城市的首發項目，已成功入選住房和城鄉建設部全國首批好社區案例及上海市首批好房子案例。

做好銷售與交付的基礎上，萬科也堅持存量資源盤活爲主導、精準投資爲補充的投資策略，積極補充優質產能。

藉助各類支持性政策，萬科形成了存量盤活的系統性打法，上半年通過存量盤活優化和新增產能近百億元，盤活回款近60億元，2023年以來已盤活貨值約785億元，累計實現新增銷售超200億元。自2022年以來，萬科所有新項目均納入全週期投後管理，新項目投資兌現度達85%。

萬科管理層坦言，萬科開發業務體量龐大，在近幾年高速發展的過程中，沉澱了部分難以短期變現的資源，面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。管理層也體會到做增量容易，做存量難，有時候一個項目，團隊要跟1到2年，談判幾十次，存量盤活工作十分考驗意志與能力。

儘管如此，萬科仍然在去庫存方面取得了一定的成效。報告期內，萬科期初現房實現銷售176億元，準現房銷售183億元。截至報告期末，萬科的現房存貨相比年初有所下降。

對於未來的投資方向，萬科也採取“存量資源盤活爲主導、精準投資爲補充”的方式。在保證現有資源能夠維持在建和存貨規模的基礎上，萬科將繼續以更高標準挖掘增量投資機會，聚焦在客戶和市場基礎好、投資回報高且公司有把握兌現的項目。

從資源總量來看，截至2025年中期，萬科未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬平方米。萬科方面稱，在積極盤活和有效供應下，仍可維持一定的在建和存貨規模。

境外債高峰將過

在償債方面，今年上半年，萬科堅決落實主體責任，妥善解決到期債務，上半年公開債全部如期兌付。

面向下半年，萬科管理層在投資者交流中表示，在政策端的引領，金融機構的支持，國資大股東的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力應對挑戰，全力以赴爭取妥善化解到期債務。

值得注意的是，萬科上半年已順利完成243.9億元公開債務的償付。萬科管理層稱，2027年前不再有境外公開債到期。萬科還獲得金融機構與深鐵集團的資金支持，其中大股東累計提供了近240億元股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動性壓力。

萬科表示，一方面，公司將繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流爲正，同時進一步發揮好經營服務類業務的造血功能。另一方面，公司將繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活採用市場化轉讓、資產證券化、戰略引戰、擴大合作等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。

與此同時，萬科加快建設經營性不動產的資產證券化通路。上半年，萬科旗下中金印力消費REIT底層資產杭州西溪印象城客流同比增長超5%，項目出租率約99%。同時，萬科Pre-REIT基金再次取得進展，與中信等知名機構攜手成立了萬新金石（廈門）住房租賃基金，收購泊寓旗下項目，推動業務由重變輕。

推進融合發展

今年以來，萬科也在積極推動與大股東深鐵集團的融合發展。

今年6月的年度股東會上，萬科管理層表示，將進一步加強與大股東深鐵集團的融合發展，發揮好雙方資源稟賦，形成多元場景、多業態複合的城市服務新生態。事實上，4月萬科旗下長租公寓品牌泊寓已與深圳地鐵置業集團簽署深鐵項目租賃運營合作框架協議，進一步深化在住房租賃領域的融合發展。

今年7月，萬科、深鐵又攜手上線了全球首例由“機器人自主搭乘地鐵爲商家配送貨”的試點合作成功“出圈”，受到市場廣泛關注。

萬科管理層在交流會上指出，此次萬科旗下萬緯物流集成研發的機器人，通過“AI調度算法+機器人技術”，借用地鐵空閒的時間段和空間，實現了地鐵商家的無人化配送貨。機器人可以自主規劃最優搭乘線路，爲灣廈站及線上其它站內7-Eleven門店配送貨，既幫助地鐵商家更好地服務乘客，同時也通過科技領域的聯合創新，構建智慧軌道物流新生態。

未來，萬科和深鐵還將基於地鐵車站、車輛段等深鐵優質資源，拓展更多城市物流配送模式，如近期與通力電梯合作建立華南物流配送中心。不僅是物流，萬科還有望與深鐵在TOD綜合開發、商業運營、工程代建、基礎設施運維養、科技創新等方面探索更多合作機會，並持續與政府、央國企、行業龍頭、產業投資方等協同創新，共建戰略合作生態。

本文僅供參考，不作爲投資建議