行業下行第三年，房企的生存樣本
近3年來，作爲經濟發展的重要支柱產業，房地產經歷着深度調整與轉型。在探索新發展模式的道路上，尋找地產開發之外的第二增長曲線，已成爲頭部房企越來越堅定的方向。
在2018年左右，房企也曾爆發了一股“去地產化”浪潮，但彼時地產開發規模仍處於迅速擴張期，房企轉型的決心並不堅決。
然而，這一次，隨着房地產行業進入管理紅利時代，要謀長遠發展的房企沒有退路。
在挖掘第二增長曲線的房企中，龍湖的先發優勢明顯。去年，龍湖的運營、服務業務保持健康發展，貢獻穩定的收入和利潤，成爲其保障盤面安全、實現高質量發展的穩定器和強引擎。
對於龍湖等頭部房企而言，強化第二增長曲線，不僅可以貢獻穩定的現金流、修復利潤，更有助提振資本市場信心。
立足過去在運營與服務業務中的深耕，2023年初，龍湖在成立30週年之際，提出以開發、運營、服務三大業務協同發展構建高質量發展新模式，將經營性業務整合成爲商業投資、資產管理兩個重資產運營航道，以及物業管理、智慧營造兩個輕資產服務航道，如今已成爲助力其穿越週期的第二曲線。
作爲先行者，經過多年深耕，龍湖的經營性業務已爲其建造了一條獲取穩定業績的“護城河”。
財報顯示，2024年，龍湖實現營業收入1274.7億元，其中來自運營及服務業務組成的經營性收入達到267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻佔比達21%，經營性收入覆蓋股息及利息倍數達2.39倍。
具體來看，運營業務不含稅收入爲人民幣135.2.億元，較上年增長4.5%，運營業務毛利率爲75%；服務業務不含稅收入爲人民幣131.9億元，較上年增長10.4%，服務業務毛利率爲31.4%。
經營性業務的穩定增長，在給龍湖帶來利潤增長的同時，也幫助龍湖始終保有順暢且低成本的融資。
財報顯示，2024年，龍湖全年經營性物業貸款淨增299億元，以更優的成本、更長的賬期，實現債務結構優化。截至2024年底，龍湖平均合同借貸年期拉長至10.27年，平均融資成本爲4.00%，同比下降24個基點。
開源證券表示，龍湖2024 年整體負債結構優化，在手現金較爲充裕，運營和服務業務收入穩增，盈利能力穩定。公司商業運營收入佔比提升，毛利率維持高位，看好後續盈利修復，維持“買入”評級。
匯豐銀行也指出，在投資物業和物業管理業務增長的推動下，近兩年龍湖將重點轉向非開發業務仍然是一項獨特的投資主張。
房地產行業新舊模式轉換之際，房企走高質量發展路線，已成爲行業共識。
在2021年12月，中央經濟工作會議就提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式。這是中央首次提出“探索新的發展模式”。
2024年，房地產發展新模式在多個頂層會議中均有出現，進入2025年，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，“加快構建房地產發展新模式”，被寫入了《政府工作報告》。
“新發展模式”是現階段房地產業的重要關鍵詞，聚焦開發業務之外的經營性循環型業務，已成爲一些本在商業運營領域擁有深厚積澱的房企的核心戰略，如龍湖、華潤置地等。
中指研究院表示，在舊模式難以維持、政策倡導構建房地產發展新模式的背景下，房企在堅持房地產開發主業爲羣衆建設好房子，爲消費者提供好服務的同時，持續聚焦自身細分優勢領域，圍繞代建、綜合運營服務等賽道積極轉型升級，是探索新發展模式的重要路徑。
具體來看，龍湖在運營業務板塊持續深化全國一二線核心城市佈局，去年全年新增運營11座天街，高質量兌現開業。
商業是龍湖非開發業務中最被外界所看好的。截至去年底，龍湖已開業商場建築面積爲930萬平方米，整體出租率爲97%，分期合併後已開業商場89個，2024年，總營業額同比增長16%，日均客流量同比增長25%。
在資產管理方面，龍湖也繼續提升運營能力，2024年，將長租公寓航道升級爲資產管理航道，推出全新資管旗艦品牌“龍智資管”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及健康養老“椿山萬樹”六大資管業務。
去年，資產管理給龍湖貢獻收入31.8億元，其中冠寓的租金收入同比增長4%至26.5億，截至年末，冠寓已開業房源規模達到12.4萬間，整體期末出租率達到95.3%。
在服務航道方面，作爲龍湖旗下物業管理品牌，龍湖智創生活去年總收入達114.2億元，物管在管面積達4.1億平方米，外拓佔比超過60%，獨立性較強。
此外，智慧營造品牌龍湖龍智造在2024年實現營業收入12.1億元，新增代建項目建築面積800萬平方米，代建項目全年銷售達106億元。
這些都是龍湖在非開發業務上保持戰略定力的成果。
龍湖集團管理層表示，在這一輪償債週期下，龍湖的核心資產一個都沒有動，天街一個都沒有出售，包括長租公寓在內的資管航道還在發展，還在獲取新項目，物業沒有去做低估值的IPO稀釋權益，在集團層面也沒有低價去配股融資。
未來，龍湖持續發力經營性業務的決心也很堅定。
龍湖集團管理層指出，過去幾年，地產業務受到衝擊的情況下，運營及服務航道成爲集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源。根據2024年龍湖給出的時間表，在2028年，龍湖集團經營性收入貢獻佔比將達到50%。
在房地產行業下半場的競賽中，以經營服務爲核心競爭力，龍湖正迎來新一輪發展機遇。