新莊塭仔圳重劃區生不逢時！慘遇降貸款成數 專家：開破壞讓利價或許能撐

重劃區示意圖。記者李定宇／攝影

UDN報導，行庫主管指出，針對未來供給量大的重劃區也特別警戒，如新北市新莊區塭仔圳重劃區總面積400公頃，相當於四個新莊副都心的面積總和，由於此區域建商因重劃分回的土地面積大，公股銀也設定承做土建融不能超過一定比率，避免風險集中。

當景氣低迷時，各銀行會調降高風險區的貸款成數，推案量大的重劃區往往會中槍。不過，像塭仔圳這類還沒開發完成並推案的重劃區，就被點名作記號的例子還真不多見。

回顧2016年，當時正值前波空頭的谷底，不動產成交量極爲慘淡。不過，甫開發完成的土城暫緩發展區，並未被列爲高風險警示區，首度標售土地更繳出全壘打好成績。

相比之下，塭仔圳可謂生不逢時，簡直衰到外婆家了。

雖然土建融成數會被限縮，但關鍵仍在土地標售底價高低；倘若價格夠甜的話，建商應該仍有卡位意願。

新莊線上新建案供給量確實不少，價格大多不便宜。丹鳳、回龍一帶新案每坪成交均價已達到60萬元以上，「馥華之道」與「皇鼎心莊」每坪成交均價更高達70萬元左右。

過去以來，下新莊預售屋每坪成交單價，通常比上新莊便宜5 ～ 10萬元左右，但因下新莊供給量有限，以及部份建案品牌實力較強的緣故，使下新莊新案房價持續墊高，與上新莊價差收斂。

若照現況評估，重劃後環境更好的塭仔圳重劃區，未來首波新案售價可能在65 ～ 75萬元之間。如此高價，再加上數百公頃的開發面積，日後供給量十分驚人。能否撐住目前高價不墜，的確令人好奇。

今年房市慘況像極2016年，而2016年板橋江翠北側重劃區第一個建案「江翠ONE」，祭出「比中古屋還便宜」的4字頭破壞價，成功吸引購屋族瘋搶。塭仔圳的第一案，如果來一個超殺的價格，說不定能複製「江翠ONE」戲碼，以讓利來打敗不景氣！

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現職馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。學歷淡江大學中文系世新大學中文研究所經歷中研院士曾永義教授助理高雄特派記者住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長