新世界發展，也缺錢了

文/十一弟

最近，香港鄭裕彤家族旗下的上市房企——新世界發展，又開始賣資產了。

在深圳前海，新世界發展開發建設了一個地標項目——

深圳前海周大福金融大廈。

這個商業項目屬於雙子塔建築，主要包括120米高的南塔，以及200米高的北塔。

其中，南塔在2021年就以32億的價格，整售給了金融機構。

去年十月份，北塔也已經竣工開業，到現在出租率大約三分之一。

新世界發展持有深圳前海周大福金融大廈30%的權益，項目剩下70%的權益，由新世界發展的控股股東——周大福企業持有。

在股權架構上，周大福企業持有新世界發展超過45%的股份，鄭裕彤家族通過周大福企業間接控制新世界發展。

這次資產出售，新世界發展將其持有深圳前海周大福金融大廈30%的權益，轉讓給了周大福企業，套現15.57億港元。

雙方的交易價格里，包含了股權和債權代價。

其中，項目公司欠付新世界發展的股東貸款，就有15.56億港元。

也就是說，新世界發展轉讓深圳前海周大福金融大廈的股權作價，僅爲100萬港元。

這筆交易的實質，其實就是新世界發展想要收回股東貸款，套現退出了。

作爲地標項目，深圳前海周大福金融大廈的潛在價值巨大，去年剛剛竣工，已經開始招商運營，進入了收獲期。

但新世界發展已經等不起了，只想儘快退出、迴流現金。

由於這筆交易的主要代價，就是項目公司欠付新世界發展的15.56億港元股東貸款。

現在，周大福企業接下了股東貸款，相當於向新世界發展輸送了一筆資金。

作爲母公司，周大福企業輸血新世界發展，已經不是頭一回了。

在新世界發展名下，有一家香港上市平臺——

新創建集團。

它的主營業務，打包了鄭裕彤家族旗下的高速公路、保險、建築、設施管理、物流等綜合性業務。

2023年，新世界發展營收規模952億港元，淨利潤41億港元。

同期，新創建集團收入452億港元，淨利潤27億港元。

作爲下屬子公司，新創建集團佔新世界發展的營收比重一半左右，利潤貢獻將近三分之二。

儘管新創建集團的業績佔了半壁江山，但新世界發展還是把它賣掉了，接盤方依然是周大福企業。

新世界發展以217億港元的代價，向周大福企業出售了其持有新創建集團61%的股份。

由於新創建集團的淨資產，遠高於轉讓對價，使得新世界發展在這筆交易中形成了多達83億港元的出售虧損。

在2023年中期財務報表上，新世界發展的利潤由盈轉虧，淨虧損58億港元。

與控股股東周大福企業之間的左手倒右手、資產騰挪，雖然給新世界發展造成了賬面上的財務虧損，但它得到了最需要的東西——

現金。

僅出售新創建集團、深圳前海周大福金融大廈30%權益這兩筆交易，新世界發展就從母公司拿到了233億港元資金。

不過，周大福企業輸送的兩百多億現金，還不能幫助新世界發展解渴。

跟幾家香港老牌地產商不一樣，過去幾年裡，新世界發展的槓桿水平，不斷攀升。

十一弟查了下，恆基地產的淨負債率不到23%，新鴻基地產的淨負債率爲21%，長實集團的淨負債率低至3%。

而新世界發展的淨負債率，將近50%，遠高於其他幾家香港地產商。

到去年，新世界發展揹負的有息債務，將近1622億港元。

其中，它需要在一年內償還的短期債務，就超過了620億港元。

另外，新世界發展名下還發行了363億港元的永續債。

這種類型的債務，在資產負債表中，被計入到權益裡面，而不是劃爲有息債務。

這意味着，永續債實際上攤薄了新世界發展的槓桿水平。

它的真實負債率，比目前50%的淨負債率更高。

去年下半年，新世界發展剔除掉出售新創建集團產生的賬面虧損以後，上市公司的淨利潤，大約15億港元。

它的股東們能從中享有的利潤，只有5億港元。

這些永續債吃掉了將近10億港元的利潤，其實是新世界發展需要支付的永續債利息。

從母公司拿到的兩百多億現金，相對於新世界發展的債務規模，杯水車薪。

十一弟查了下，儘管周大福企業向其輸送了大把資金，但新世界發展手上的現金資源，不增反降。

到去年，新世界發展持有的現金，不到390億港元，僅半年時間，又減少了155億港元。

它手上的現金資源，根本覆蓋不了接下來一年內需要償還的短期債務。

在新世界發展的主營業務裡，現金迴流主要來自商業物業收租，以及開發業務的銷售回款。

而它的開發業務，非常依賴佈局在中國內地的開發項目。

如果看新世界發展在二級市場上的股價走勢，與內地樓市行情如出一轍——

從2021年下半年以後，從高處往下直線俯衝。

它的股價，從三年前的每股30港元，跌到了現在的每股7港元，市值縮水了八成左右。

同等債務規模下，內地開發商綠城在去年下半年的銷售額，達到了961億。

而去年下半年，新世界發展的銷售額，還不到77億。

其中，它在香港只賣了1個多億，在中國內地賣了75億出頭。

廣州一直是新世界發展大舉重倉的核心城市，去年下半年，它在大灣區的銷售業績佔比超過三分之二，但也僅爲50億出頭。

在中國內地的銷售榜單上，新世界發展的銷售規模，也就剛剛夠上百強房企的門檻。

揹負的債務規模很高，但銷售回款很少，資金壓力當然就很大了。

若沒有控股股東周大福企業向其輸送了兩百多億資金，新世界發展手上的現金資源，更加捉襟見肘。

兩年前，新世界發展的第三代繼承人、鄭裕彤的孫子——鄭志剛，他在公司業績會上還得意洋洋，準備在內地來一波抄底——

“整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的。”

“所以有100個找我們談項目收購，最後選了三四個。”

“新世界發展會預留大約兩百億港元用於收購，會看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。”

它在內地的兩百億港元抄底計劃，這兩年不知道到底花了多少錢用於收購。

但顯然，新世界發展最緊迫的需求，並不是抄底收購，而是掙扎着讓自己活下來。

它向母公司伸手套現了兩百多億港元的現金，哪怕產生了鉅額的出售虧損，也還是要繼續賣。

在最近的業績會上，新世界發展的管理層，已經服軟，開始改口了——

“負債率在過去六年上升，有幾個原因。首先，香港樓市比較疲弱；其次，非核心資產處理的進程，並不像我們預期的那麼快。”

“我們將會繼續採取大刀闊斧的政策，來穩定我們的負債率。未來新世界發展將繼續去槓桿，出售非核心資產。”

其實，更直白一點地說，就是還要繼續賣賣資產、套現換錢了。

幾年前，內地開發商經歷的一輪去槓桿、降負債，現在輪到香港地產商了。

只是比他們來得更晚一些。