新青安房貸變雙面刃　估價師點出4政策漏洞

▲估價師認爲新青安本希望協助年輕人買房、近期卻因一連串負面效應而引起爭議。（圖／記者陳筱惠攝）

記者陳筱惠／臺中報導

近期已有多起建商因資金鍊斷裂導致停工、倒閉、爛尾樓，讓外界擔心房市與金融業可能面臨系統性風險。估價師認爲，新青安本希望協助年輕人買房、近期卻因一連串負面效應而引起爭議。隨着執行時間拉長，政策設計上的缺陷與執行層面的問題逐漸浮現。

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新青安政策大衆認知與消費者比較有關，跟多起建商因資金鍊斷裂導致停工、倒閉，爛尾樓關聯性不大，但實際上，兩者息息相關。臺中營建業者說：「近期包含海線建商貼出聲明旗下建案全面停工，其實就與新青安有着盤根錯節的關聯。」

新青安房貸政策在2年前推出，初期帶動部分購屋需求，短時間內也讓房市買氣升溫，卻導致資金過度流向不動產、利率上升，最終逼得央行出手祭出第七波信用管制，從存款準備率下手，底下銀行團也開始緊縮，市場更傳出每一家分行要以去年同期爲指標，每月需下降10％的不動產放款額度，讓撥款排擠等問題演變成「貸不到」的情況。

▲政策過度依賴利息補貼刺激買氣，卻未同步檢討土地與住宅供給，造成資金大舉涌入需求端、供需失衡。（圖／記者陳筱惠攝）

該名建商說：「停工的建商手上其實有即將交屋的社區，照道理來說有錢入帳就不會跳票，但實際上該社區因坐落雲林非核心地段，銀行評估後延遲半年直到最近才完成放貸，6個月時間說長不長、說短不短，但就足以讓一間公司資金斷鏈。」

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出：「新青安政策存在4大結構性問題。首先，政策過度依賴利息補貼刺激買氣，卻未同步檢討土地與住宅供給，造成資金大舉涌入需求端、供需失衡，進一步推升房價。」

其次，政策資金排擠效應，銀行本就受到法規限制，當資金大量流入房貸市場，金融機構對中小企業、綠能產業等其他領域的放貸空間就被壓縮，導致利率上揚、放貸額度緊縮與審覈延遲等現象。

第三，監理配套不足，部分民衆利用低利貸款購屋後再轉租套利，讓資源流向投機與資產型需求。雖然政府後續加強審查，但因缺乏即時性及系統性，執行成效有限。

最後稅制改革未到位，難壓抑結構性扭曲。新青安政策聚焦購屋補貼，卻忽略對持有端如囤房稅、空屋稅等制度同步改革，導致補貼效益在高房價結構下消耗殆盡，讓市場失衡持續惡化。

▲臺灣房市正處於「價值重估」階段，預售市場長期依賴資本利得與預期心理，如今在融資收緊、需求下滑下，缺乏實質需求的區域和產品將首當其衝，價格修正壓力大。（圖／記者陳筱惠攝）

對此，陳孟筠進一步分析，臺灣房市正處於「價值重估」階段，預售市場長期依賴資本利得與預期心理，如今在融資收緊、需求下滑下，缺乏實質需求的區域和產品將首當其衝，價格修正壓力大。

尤其是臺灣住宅市場長期仰賴預售屋銷售，建商資金多來自預收款。在高利率與監理趨嚴的現在，這種預售機制的財務脆弱性變得更加明顯。近期已有多起建商因資金鍊斷裂導致停工、倒閉，爛尾樓風險浮現，波及消費者與供應鏈，風險傳導效應不容小覷。

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