信號山：“轉會費”築起圍城 貝殼系壟斷疑雲再現

來源： 信網 責編：王榮 2025-07-23 15:06:59

在鏈家工作不到一年的陽先生，計劃辭職後開一家德佑房產中介門店，卻被告知必須繳納一筆總額2.4萬元的“轉會費”和“保障金”，否則將被貝殼系統“拉黑”，無法加盟德佑創業（詳見：想跳槽先交錢？ 鏈家“借薪制”“轉會費”引爭議）。這筆被陽先生戲稱爲“贖身費”的2.4萬元，讓貝殼系（鏈家、德佑等）平臺飽受爭議的內部規則暴露在公衆視野，也讓其壟斷爭議再次引發關注和討論。

轉會費制度作爲貝殼平臺內部限制經紀人自由流動的核心規則，其合法性正受到法律框架下的嚴峻審視。判斷其是否構成濫用市場支配地位，首先需釐清貝殼是否具備這種地位。《中華人民共和國反壟斷法》規定，市場支配地位指經營者在相關市場內控制商品價格、數量或其他交易條件的能力。一個經營者在相關市場份額達50%，可推定具有市場支配地位。關鍵爭議在於“相關市場”界定。

勞動者在“轉會費”困境中掙扎背後，貝殼的市場支配地位已得到數據的充分印證。據高盛研究報告預測，貝殼市場佔有率將從2022年的27%增至2025年的30%。但全國數據掩蓋了區域集中的現實，在北京，鏈家一家的二手房簽約量就曾佔全市的71%。在成都、鄭州等城市，2021年貝殼系在新房市場的分銷比例均超過50%。市場支配地位帶來的是定價權，過往的定價行爲便是明證。2015年鏈家收購德佑進入上海市場，到2018年市佔率超20%後，將二手房中介費率從2%提高到3%。此後鄭州、重慶等二線城市紛紛跟進漲價。在新房渠道費上，貝殼的議價能力更爲驚人。2018年北京新房渠道費從1%以下提到2%-3%，2019年部分項目高達5%-8%，天津達3-10個百分點，合肥幾乎壟斷渠道市場。這種提價最終迫使天津、安徽等地政府出臺佣金點位限制政策。值得注意的是，2025年一季度貝殼業績增速遠超行業平均，其市場支配地位仍在強化。

貝殼鞏固其市場支配地位的手段是雙重的：對外，通過“獨家協議”（“二選一”）限制房源流通，擠壓競爭對手；對內，則通過轉會費制度鎖定人才流動，構建勞動力壁壘。

早在2021年，貝殼在二手房交易中力推獨家協議，在多個一二線城市市場佔有率超過50%，且擁有了定價權，已基本符合《中華人民共和國反壟斷法》關於市場支配地位及其濫用的多個認定要件。同年4月13日，市場監管總局等三部門召集34家互聯網平臺開會，要求他們自查並整改，是否有“二選一”等壟斷行爲，貝殼也身在其中。業內人士指出：“無論進行何種包裝，只要是具備市場支配地位的平臺，要求用戶簽訂獨家、排他性協議的行爲，就是‘二選一’。”

貝殼式的“二選一”體現爲“VIP服務協議”。上海一業主在貝殼掛牌一套1500萬元房產後，鏈家經紀人頻繁要求他簽訂獨家委託協議，並暗示不簽約將影響房源曝光。廣州一業主則被經紀人告知：“這片區域80%的成交都是貝殼的，你不必找別的中介了”。此類話術至今仍在被其經紀人頻繁使用。更隱蔽的是對未簽約房源的限流和截胡。有業主因拒籤獨家協議，房源幾周無人問津，當她通過小中介找到買家準備簽約時，德佑中介向買家展示虛假的調價記錄，聲稱“賣家根本不是誠心賣房”，最終成功截走客戶。貝殼通過經紀人合作網絡平臺打破內部壁壘，卻對外構築圍牆。該模式按角色貢獻度分傭，實現跨店成交，但非貝殼系中介無法接入，實質性地排擠了競爭對手。不止如此，信網曝光的陽先生案例，恰好證明了貝殼體系的“獨家協議”依然大行其道。

壟斷的多重代價，必然是從業者和消費者來承受。轉會費制度在貝殼體系內被稱爲“經紀人流通機制”，表面上是爲保障平臺對經紀人培養的投入回報，實則對房產經紀人的職業發展構成系統性限制。正如青島一位鏈家離職員工所言：“跳到非貝殼系小中介可能避開這筆費用，但貝殼平臺外的機會越來越少。”隨着今年年初蘑菇屋等新經紀品牌加入貝殼青島平臺，經紀人流動範圍看似擴大，實則還是被限制在貝殼體系內。

對購房者而言，貝殼壟斷地位的直接後果是佣金上漲和服務選擇減少。歷史數據表明，貝殼在區域市場份額超過20%後，普遍會提高佣金比例。房源多樣性同樣受到威脅，貝殼的獨家協議要求限制了房源在多平臺展示的機會，減少了買家的比較選擇。這也直接導致，只要是買房、賣房都繞不開貝殼，貝殼幾乎成爲了市場的唯一選項。這種機制扭曲了市場信息流通，違背了平臺經濟的開放性原則。2025年一季度貝殼業績還暴露了另一個問題：總營收大增42%，調整後淨利潤卻零增長。這側面揭示出貝殼依賴市場份額擴張卻難提升效率的模式，最終，所有的成本包括被轉嫁的佣金、被限制的選擇、被侵蝕的服務質量，以及被鎖死的職業通道，都將由經紀人和購房者來承擔。

陽先生那筆高達2.4萬元的“贖身費”，不僅是他個人創業夢想的攔路石，更是貝殼龐大體系下，無數產業鏈上的普通參與者被“鎖定”的縮影。破除這座由數據、規則和市場份額築起的“數字圍城”，不僅需要“陽先生們”的勇於維權，更需要監管的利劍精準指向區域市場壟斷的核心。房地產交易具有強烈地域性，在重點城市，貝殼系的中介份額或早已超過警戒線。反壟斷的沉默本身，纔是對市場公平與效率的最大傷害。

信網評論員 秦璐

[來源：信網 編輯：王榮]