新房價格回升，二手房成交量創4年來新高 深圳樓市現“V形反轉”？
每經記者：陳榮浩 每經編輯：陳夢妤
深圳樓市2024年年末出現了明顯的翹尾行情。其中，2024年12月新房均價從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米；二手房全年網籤5.44萬套，同比增長66%，成交量創近4年新高，重回市場主導地位。
據深圳樂有家統計，2024年樓市分水嶺出現在“9·29新政”後。2024年10月起，一二手住宅累計網籤量躍過1萬+（套）水平線。對此，業內有觀點認爲，深圳樓市出現“V形反轉”。
市場層面，近日，深圳龍崗大運一處新盤開盤，開發商銷售海報顯示當天全部售罄，銷售金額超7億元，成爲2025年深圳第一個“日光盤”。該項目在2024年11月推出214套住宅，不到兩小時即售罄。
2025年1月16日上午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，2024年，深圳“9·29新政”出臺以後，新房市場成交量上漲立竿見影，尤其是非核心區的交易量非常大。
“目前，深圳新房市場價格相對平穩，從月度數據看，2024年11月、12月有輕微上漲，二手房比新房更明顯一點。2024年年底新房價格回升，主要是市場有一些大戶型產品集中備案，從結構上拉高全市均價。”何倩茹進一步分析稱。
去年年末新房價格翹尾
整個2024年，深圳整體新房均價仍是下跌的，從2021年的6.4萬元/平方米回落至2024年的5.4萬元/平方米，但到了12月，新房均價出現回升，從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米。
事實上，深圳樓市的分水嶺出現在2024年10月。樂有家數據顯示，2024年，深圳賣出37972套一手住宅，高於2022年的34441套和2023年的31621套。
此外，《每日經濟新聞》記者瞭解到，2024年，深圳新房成交量與供應量之間呈現“負相關”關係，這種情況在過去並不常見。
深圳貝殼研究院的統計顯示，2024年深圳一手住宅的供應量爲56003套，相比2023年的72806套，減少了大約兩成。2024年二、三季度，新房市場相對低迷以及開發商推盤意願較低，是供應量減少的主要原因。
按照常理，供應量減少時成交量也隨之下降，但2024年的情況相反，成交量較2023年高了兩成左右，這一定程度反映出“去庫存”是2024年主基調。
據深圳貝殼研究院數據，2023年12月末，深圳可售住宅總套數爲5.2萬套，到2024年12月回落到3.8萬套，“去庫存”成績顯著，住宅去化週期也由2023年年末的19.6個月，縮短至2024年年末的12.1個月。
值得一提的是，在2024年，深圳成功拍賣出6宗住宅用地，其中已有1宗進入市場，即中建鵬宸雲築。其餘幾塊地位於寶中、後海、前海等偏向高端改善和豪宅開發的地段。
在何倩茹看來，2024年四季度，深圳新房成交量急速上漲與政策本身密切相關，在政策效用遞減之下，預計接下來半年成交量下滑，然後維持在一個相對高位水平。
二手房成交佔比近六成
過去一年，深圳房地產市場的另一典型特徵，就是二手房“放量大漲”。
深圳房地產中介協會的統計數據顯示，2024年，深圳二手房交易記錄達到66880套，相比2023年大幅增長了57.1%，創下近四年來的新高。其中，二手住宅網籤54487套，同比上漲66%，遠超2021年。
成交價格也逐步回穩。2024年7月，深圳二手房成交均價一度跌破“6字頭”，10月上漲7%回到“6字頭”，到2024年四季度穩定在6.3萬元/平方米左右。
此外，深圳市場改善型住房需求迎來明顯提升。《每日經濟新聞》記者注意到，2024年11月，深圳全面取消普通住房標準，住房交易稅明顯降低。
以往豪宅面臨的高額增值稅得到減免，買家現金成本降低。深圳房地產中介協會的數據顯示，二手房市場成交面積大於90平方米的房源佔比，2024年12月較11月大幅提升6.3個百分點。
此外，2024年，深圳二手房重新佔據市場主導地位。2021~2022年，深圳樓市以新房交易爲主；2023年，一二手成交佔比基本持平；到2024年，一手住宅網籤佔41%，二手住宅網籤佔59%，一二手成交佔比接近4：6。
不過，市場成交仍由“以價換量”帶動。比較典型的如深圳北站片區鴻榮源博譽府項目。該項目2022年5月10日開盤，一期、二期銷售均價均爲7.58萬元/平方米。
片區房產中介發給《每日經濟新聞》記者的信息顯示，2025年1月剛成交的106.9平方米三房，成交價爲711萬元，摺合單價約6.65萬元/平方米。
“二手房在深圳占主導地位，預計會是一個長期趨勢。從歷史數據看，二手房在大部分年份都是佔主導的。”何倩茹向記者分析稱。
中指研究院指數事業部分析師孟新增則提到，進入1月，市場進入淡季行情，疊加春節假期影響，預計成交量環比將出現一定回落。
“預計2025年二手房成交量將保持高位水平。更進一步，隨着二手房剛需逐步入市，也有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。”孟新增進一步補充道。