謝逸楓：端午樓市交易暴漲？二手房比一手房火爆

文/謝逸楓

中指數據顯示，6月第二週(6.3-6.9)重點20城商品住宅銷售面積環比下降24.0%，同比下降24.3%，6月以來高基數效應明顯轉弱，降幅收窄，市場調整壓力依然在。重點城市二手房成交套數環比下降6.0%，同比增長5.7%，表現好於新房。

2024年端午（6.8-6.10）樓市一、二手房交易比五一暴漲，同比去年端午樓市暴跌，熱度一瞬間下降。可謂是冰火兩重天，一二手市場二極分化。毫無疑問，背後的邏輯就是現房比期房好賣，老破小比新房好賣。

筆者認爲，目前房地產未恢復到2021年前的市場狀態，下一步應該是全面落實4.30、5.17樓市新政，落實3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。

新房市場表現不如預期，數據低迷，處於階段性的探底、調整期。儘管端午假期期間，房企調整價格，疊加5.15新政帶動，售樓處到訪量、諮詢量、來電量大漲，新房成交量依然低於去年假期，呈現持續性的下降趨勢。

按照數據看，新房、二手房端午假期成交表現明顯好於五一小長假。新一輪房地產“強刺激”政策發酵，對重點城市樓市產生短期活躍度升溫，究竟是曇花一現還是階段性回暖，有待於市場後續觀察，關鍵看政策效果的持續力。

6月7日，國常會提出研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。6月12日，央行提出支持地方國企收購商品房住宅用作保障性住房，部署落實3000億元保障性住房再貸款。預計新一輪去庫存新政策來臨，市場信心將逐步修復。

諸葛數據顯示，2024年端午假期（6.8-6.10）13城新建商品住宅成交3905套，較2023年端午假期下降32.63%，較2022年上漲0.46%。日均成交來看，13城新房日均成交1302套，較五一假期日均成交478套上漲172.54%。

一線城市來看，北京、上海、廣州、深圳同比分別爲下降36%、下降53.11%、上漲2.64%、下降2.24%。二線城市來看，成都、武漢分別爲466.67%、87.34%，杭州、蘇州、南京、青島、濟南、佛山、福州同比下降。

中指數據顯示，2024年端午假期期間(6.8~6.10)30個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降約16%，比2024年五一假期日均成交增長超六成。其中廣州、深圳、武漢端午假期日均成交面積較去年同期假期出現增長。

一線4城市來看，北京、上海、廣州、深圳日均成交同比分別爲下降43%、下降54%、增才6%、1%。二線12城市來看，武漢增長74%、福州增長72%，無錫、南昌、濟南、寧波、長沙、合肥、南寧、南京、蘇州、長春均下降。

三四線城市來看，襄陽、清遠、舟山、岳陽、茂名、汕頭同比分別上漲爲285%、122%、98%、20%、12%、8%，佛山、莆田、衡陽、湛江、淄博、江陰、徐州、梅州同比分別下降爲4%、5%、14%、18%、35%、56%、58%、72%。

筆者認爲，同比去年端午樓市假期新房成交中，唯有成都、武漢、廣州3城成交實現正增長，剩餘10城新房成交大幅度下滑。成都漲幅遙遙領先、武漢大漲、廣州先於北上深企穩，應該與廣州的樓市政策調整幅度大有關。

端午樓市新房的總體成交呈現暴跌趨勢，跌幅超過3成，與網籤滯後性（節假日，網籤業務暫停）、市場供應下降、購房者觀望（入市信心不足、房價下降預期）、房企債務與交房問題有直接的關係，數據只可參考。

諸葛數據顯示，2024年端午假期重點5城（北京、深圳、杭州、青島、佛山）二手住宅成交933套，較2023年端午假期上漲40.72%。日均成交來看，日均成交311套，較今年五一假期日均成交93套上漲232.98%。

中指數據顯示，2024年端午假期期間，重點11城二手房成交套數較去年端午假期出現增長。其中深圳、上海、青島成交火爆，西寧、溫州、無錫、南寧、湖州、佛山增長平穩，北京下降13%，與沒有跟進5.17新政有關，遵義下降49%。

筆者認爲，端午樓市二手房總體成交好於新房，總成交量達近五年高峰，且日均成交量趕超五一假期。深圳、青島二手房成交上漲勢最爲強勁，成交量漲幅達翻倍狀態，堪稱罕見，是2021年以來最高成交量。

二手房市場火爆，根本原因是老破小成交火爆（低首付、低利率、低稅費、低房價、有學位）、二手房指導價取消、5.17新政效果釋放、市場供應大增、二手房現房的優勢頗爲明顯、業主積極的調整價格。