小宅時代全面來臨！關於小宅的四堂課你要知道

好房網雜誌 2025 MAR.No.131

房價高漲時代，爲了求得一間屬於自己的房子，多數人只能往小坪數物件着手，比起三房或是透天厝，小宅儼然成爲市場上的主流，

不論是手上資金有限、家庭人口結構需求或是爲了將來轉手順利，關於小宅的這堂課你一定要知道！

在薪資永遠跟不上房價漲幅的年代，年輕人要買房，自然只能選擇總價相對低的小坪數住宅。剛剛結婚的Sam跟Rose，本來以爲自己這輩子與買房無緣，卻偶然得知政府推出的新青安貸款，不僅貸款成數八成、寬限期五年，還可以將貸款年限拉長到四十年，自己月收入換算能夠貸款的房屋總價瞬間提升，還不用擔心買房後前幾年的經濟負擔過大。

他們兩人計算機一按，發現總價二五○○萬元是能夠負擔的上限，住在臺北市的他們，信義區、大安區這些蛋黃區域不用想，若捨棄停車位，仔細尋找，仍然能找到單價一○○萬元左右的新房子，於是他們開始邁上尋找權狀二十五坪以內的小宅之路，至於未來生小孩後居住空間會否不足？那也只能以後再說了。

Sam跟Rose就是小宅主人最佳寫照，既然現實如此，那麼搞清楚小宅時代的成因與眉角，是你我不可不學的一堂課！

Q1.臺灣迎來小宅時代，背後成因是什麼？

A:因應高房價，開發商爲了迎合購屋族口袋深淺及負擔能力，加上社會型態及人口結構轉變，小宅已經成爲房地產市場主流。根據內政部最新統計，全國住宅平均買賣面積坪數爲三十一．八一坪，十五坪以下比例達十五．二八％，共五六六五筆；比例最高是二十五至三十五坪爲二十七．六三％，共一○二四四筆；排名第二是十五到二十五坪的二十五．六四％，共九五○九筆。

同樣的調查，回到十年前，也就是一○三年Q3的數據，全國住宅平均買賣面積坪數爲三十九．一四坪，十五坪以下比例僅一○．八八％，其餘排名同樣是二十五至三十五坪最多，十五到二十五坪居次。也就是說，國人購屋最喜歡的坪數十年來沒有改變，但平均坪數卻在十年內少掉七．三三坪，十五坪以下超小宅比例也增加了四．四個百分點，十五至二十五坪則增加了八．四二個百分點。

統計數據已明白顯示，民衆購買二十五坪以下住宅比例大幅提升，若以公設比三成計算，室內實際居住面積僅約十七．五坪，宣告小宅時代正式來臨。

★家庭結構改變

根據內政部統計，臺灣平均每戶家庭人口數量最新數據也從一年前的二．五三人降至二．四七人，寫下歷史新低紀錄，加上生育率始終不見起色，以及搬離原生家庭，人口日趨簡單，二至三房格局成爲市場主流，三房以上反倒成稀有產品。

★房價高漲、政策助攻

高房價問題衆人束手無策，購屋族羣受限預算，及建商爲迎合客戶經濟能力主推小坪數住宅來壓低總價，兩個因素交互作用下，市場上自然以小宅爲主流商品。

根據知名房屋網統計，臺北市近一年房屋平均成交單價爲一○二．六四萬元，薪傳不動產智庫執行長何世昌指出，目前市場較可接受的總價帶，臺北市、新北市分別落在二五○○萬及二○○○萬元內，其餘縣市則爲一五○○萬，若以北市平均單價換算，正好落在權狀二十四．五坪，且仍未計入停車位費用。再加上新青安貸款催出一波尚未完全具備購屋能力的年輕族羣進場，收支比、自備款都相對有限，小宅自然成爲他們首選。

Q2.購買小宅的優點有哪些？

A:首先，小宅定義，以臺北市標準來說，爲主建物加附屬建物面積在十五坪以下的住宅，若以北市新建案平均公設比三十五％回推，權狀面積二十四坪以下就被視爲小宅產品。

事實上，購買小宅的好處不少，舉例來說，購屋成本相對低廉，縮短成家時間，房地產名言「先求有，再求好」就完美演繹小宅當道的原因，年輕人只要籌得自備款，善用優惠貸款，很大機會將月租金轉換爲房貸，從替房東養房子，轉身爲幫自己存房子。

此外，何世昌就指出，小宅不管是出租或是未來轉手出售，都相較於大坪數住宅容易，且因爲總價低，未來增值空間也相對高。確實，永慶房產集團統計指出，七都五十五坪以上大房與二十五坪以下小宅近五年平均單價變化，發現小宅價格漲勢超越大宅。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，五年來雙北市小宅漲幅約三成，高於大宅的二成多；其餘四都，桃園、臺中、臺南和高雄，小宅漲幅則落在五至七成，較大房子的三至四成高；至於新竹縣市，小宅價格上漲幅度達九十三．七％，高於大房子的六十五．三％，漲勢相當驚人。

Q3.買小宅前必須要知道的地雷有哪些？

A:購買小宅，最擔心的就是居住空間不足，國土署定義，基本居住水準是指一人居住時，平均每人最小居住樓地板面積三．九五坪，且須具備衛浴設備，二人居住最小面積需五．二七坪，三人最小爲六．五九坪。不過，這樣的坪數事實上無法囊括日常生活所有機能。

因此，經驗不足的購屋者購買小宅最好選擇已經興建完成的新成屋、中古屋，至少能夠眼見爲憑，且實際丈量未來入住後的傢俱、電器等尺寸是否相符，若選擇預售屋，就可能落入入住後空間不足、居住起來不舒適的地雷陷阱。

舉例來說，通常小宅的預售屋樣品屋，多會採用半牆、透明玻璃隔間，甚至擺置特殊改小尺寸的傢俱等手法來放大空間感，購屋族若未事先掌握樣品屋僅供參考特性，就可能產生誤解，等到實際入住後，發生房間擺放牀架後，衣櫃門卻打不開的慘況。

Q4.買小宅免煩惱，裝潢放大術有哪些？

A:綜合統計數據及專家說法，在薪資跟不上房價漲幅的年代，購買小宅已經成爲購屋族不得不的成家選擇，優點是入手門檻低、未來好轉手、房價漲幅高，但缺點也是先天上無法改變的硬傷，就是實際居住面積較小，日常生活動線顯得侷促，但是不必氣餒，只要透過聰明的裝修手法，就能放大居家空間、改善動線，增進居住的舒適感。

★打造複合式空間

仔細回想自己日常生活中慣性的生活作息，就能提升空間使用效率。舉例來說，最近流行的是在將工作、用餐、休憩空間混合，原先要規畫出書房、餐廳、客廳三區域，融合在公領域擺放一張大餐桌，既可用餐，也可工作，若有剩餘空間，再擺張沙發休憩用，就能在一空間內同時擁有三種功能，又或者改爲採用可收納的餐桌，需要時打開，其餘時間收起，也不失爲一種好方法。

★提前預想動線設計

裝潢前預先設想自己每日進出、活動動線，在裝修時就按照每日必經的路程規畫空間，譬如進玄關後需要有擺放鞋子、安全帽、髒衣物的地方，便在大門入口處設計多功能收納櫃，避免日後發現沒地方放安全帽，便隨意擺放，或臨時多買佔空間的衣物架，如此一來纔能有效運用每坪面積，大幅提升空間使用效率。

★統一色系與風格

小空間最忌諱雜亂無序的設計風格及色系，反而使用統一的色系，才能延伸視覺效果，讓空間產上放大感，特別是淺色系的放大效果更佳，若天花板、地板、牆壁都採用同一色系，更能模糊邊界，產生室內空間更高、更廣的視覺效果，統一的設計風格也是同樣道理。（全文請見2025年3月號第131期《好房網雜誌》；更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP）