湘財證券：3月新房成交分化明顯 二手房保持高增

智通財經APP獲悉，湘財證券發佈研報稱，3月二手房成交延續了較高熱度，但新房需求復甦分化明顯，一線城市韌性較強，二三線城市表現較弱。在“止跌回穩”的目標下，限制性政策仍將放鬆，存量房和土地收儲進展有望提速，推動市場供需結構改善，維持行業“買入”評級。建議關注兩個方向：具備拿地能力且土儲佈局合理的頭部房企，如保利發展(600048.SH)等；受益於二手房交易持續活躍的頭部中介機構，如我愛我家(000560.SZ)等。

湘財證券主要觀點如下：

3月新房成交同比分化明顯，二手房成交繼續保持高增

30個大中城市3月商品房成交面積同比+2.5%，連續兩個月呈現正增長。分城市看，30個大中城市的一線、二線和三線城市3月商品房成交面積同比分別爲+18%、-2.2%和-4.9%，二三線城市同比轉負。從絕對值看，30大中城市3月新房成交面積僅高於2024年同期水平，新房需求延續弱復甦，但城市間分化較爲明顯。

分城市看，一線城市3月成交面積顯著高於2020年、2022年和2024年同期，較2月顯著增長。然而，二三線城市需求仍然偏弱，3月成交處於2020年以來同期最低水平。二手房方面，據監測的13個城市1-3月成交面積同比+33%，3月單月成交面積同比+37%，二手成交持續回升。

新房狹義庫存水平持續下降，但銷售放緩導致去化週期小幅回升

根據Wind數據，3月末十大城市商品房可售面積爲7767萬平米(同比-9.1%、環比-0.9%)，去化週期爲23.4個月，較上月上升約4個月。其中，一線城市可售面積爲3021萬平米(同比-15%、環比-1.4%)，去化週期爲14.8個月(前值12.7個月)。

前三個月TOP100房企銷售額、銷售面積同比下降

根據中指研究院數據，TOP100房企今年1-3月銷售金額(全口徑，下同)爲8101億元(同比-9.8%)，銷售面積爲4475億平米(同比-8%)；3月單月銷售額、銷售面積分別爲3539億元(同比-13.5%)、2097億平米(同比-2.7%)。從銷售門檻變化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1-3月銷售金額門檻分別爲231億元(同比+4.4%)、60億元(同比-20.6%)、37億元(同比-15.4%)和15億元(同比-7%)。從市佔率看，TOP10、TOP30和TOP50房企1-3月銷售金額佔比分別爲49.1%、74%和85.7%，同比分別提升1.4ct、0.6pct和0.5pct。

從房企來看，TOP10房企中1-3月銷售額基本都在300億元以上(華髮、濱江除外)，同比實現增長的房企有5家，分別是華髮(同比+45%)、越秀(同比+40%)、建發(同比+2%)、華潤(同比+0.9%)、保利(同比+0.2%)。單月來看，3月越秀(同比+53%)、華髮(同比+29%)銷售額同比大幅增長。

風險提示

需求端政策的邊際效用減弱；收購存量房和存量土地政策落地進展緩慢；二手房成交量價大幅回落；居民收入水平恢復緩慢導致需求恢復不及預期。