限貸困境未解　貸款戶曝銀行新招：成數N+1

▲購屋族的月付壓力加重，銀行對於特定產品及條件的貸款成數也趨嚴，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）

記者陳筱惠／臺中報導

央行接連出手限縮房市資金動能，市場再傳「限貸困境」案例，近來利率居高不下，不僅購屋族的月付壓力加重，銀行對於特定產品及條件的貸款成數也趨嚴，甚至出現「N＋1」的奇特現象，讓不少原本打算換屋或首購的族羣，面臨資金籌措更大的難題。

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近期傳出，臺中銀房貸戶可免排撥，但首購統一定價利率3.1％，臺中銀在法說會上指出，對房市前景尤其目前房價偏高、面臨鬆動等狀況，維持高度警覺性，因此屬《銀行法》72-2條定義的不動產放款，均保守控管案件品質，除土建融大幅縮減，一般傳統房貸也會依照物件與貸款人個別條件而篩減。

不動產業者私下透露：「首購族目前一般自住型房貸利率已落在2.8%左右，部分物件條件不佳或申貸人收支比問題，利率更上探到3%以上，比過去最低1.6%多出將近1倍，等同購屋族每月房貸支出明顯墊高，又有銀行出現固定3.1％利率，真的太扯了！」

▲目前全臺建案銷售速度普遍趨緩，首購族也傾向觀望，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）

此外，交屋市場也頻傳出申貸不順利的情況，不僅貸款成數壓縮，甚至出現「N+1」的條件，舉例來說，以總貸款7成，銀行端會將成數分成6成+1成，且2筆房貸貸款條件也不相同，市場也傳出最高利率已經來到3.8％，「利率高、成數又縮，這就是現在購屋族的兩面夾擊。」一位申請貸款到心累的交屋族說。

她指出：「我們身邊的朋友面臨交屋，有遇到上述『N+1』的放款條件，但由於是第二屋，因此也只能咬牙撐過，貸得到至少不用斷頭。」

不過，「N+1」的貸款條件，與一般條件有何不同？《住展雜誌》企研室總監暨發言人陳炳辰說：「N+1的放款方式，可以想像成『裝潢貸』的概念，而另外多出的1成，通常擁有較高利率，不過最主要的還是銀行在設定抵押權的順位。」

▲交屋市場也頻傳出申貸不順利的情況，不僅貸款成數壓縮，甚至出現「N+1」的條件，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）

陳炳辰解釋：「房貸通常會在過戶時同時設定放貸銀行爲第一順位抵押，而Ｎ+1就會再設定一筆第二順位，這樣下來該物件就已經有2筆設定抵押，未來要再拿去其他間銀行進行增貸，幾乎是不太可能，換句話說，這樣一來除了民間借貸外，幾乎是斷絕了屋主融資的可能性。」

目前全臺建案銷售速度普遍趨緩，首購族也傾向觀望。「現在房市不是買不起，而是借不到足夠的錢。」有業內人士直言，政策面若未鬆動，房市恐持續陷入低交易量的格局。

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