物企降價保盤

文/樂居財經 徐酒眠

物業費“降價潮”洶涌，有物業公司決絕撤場，有物業公司主動降價。

近日，“南京天鵝堡美好花園”微信公衆號發佈一則《關於優化天鵝堡花園物業服務方案、降費提效的告全體業主書》，引發較大關注。

簡單來看，這是華僑城物業（集團）有限公司南京分公司致信南京天鵝堡小區業主，宣佈其計劃將現行物業費3.1元/平方米/月，下調至2.6元/平方米/月，同時承諾“降費不降質”，未來將投入更多資源提升服務品質。

有意思的是，華僑城物業在《告全體業主書》明確表示，該小區近年來平均物業費收繳率僅60%，疊加運營成本持續上漲因素，其面臨嚴峻的財務壓力。“即使如此，我司始終嚴格履行合同約定的服務標準。”

收繳率偏低，財務壓力大，華僑城物業爲何還做出物業費降價16%的決定？

降價背後

天鵝堡小區坐落南京河西南的觀江地段，地理位置優越，是華僑城旗下的豪宅產品系列。旁邊還有總投資近250億元的大型綜合體華僑城歡樂濱江，將打造集商務、娛樂、文化、休閒爲一體的濱水城市微度假目的地。

資料顯示，該小區2019年8月首開，當年年底就火速完成收尾，開盤價爲36000-41000元 /㎡左右。根據貝殼數據，目前二手房掛牌均價也在47226元/平方米。

該小區2022年6月底交付，本着肥水不流外人田的原則，前期物業開發商敲定了華僑城物業。

“高昂物業費與低劣服務質量之間的嚴重失衡，已深刻影響到每一位業主的切身利益”，然而去年底，南京天鵝堡美好家園發文《致天鵝堡業主的一封信》表示，小區高昂的物業費並未能帶來與之相匹配的服務質量。

“當前，本小區住宅物業費高達3.9元/㎡，商業物業費更是達到10元/㎡，遠超南京同類無會所、無科技系統服務小區的收費標準。”

文中吐槽：近三年，業主通過12345熱線投訴物業等各種問題超千次，但物業整改始終流於表面——投訴就應付，服務質量毫無提升，小區路面、綠化、車庫、入戶大堂、電梯等公區因爲缺乏維護而逐漸破敗。

爲了解決“投訴-敷衍-再投訴”的循環，業主們認爲，要儘快籌建業委會，召開業主大會，啓動終止前期物業合同等流程。

據悉，早從2023年開始，天鵝堡業主就組織了多次業主大會投票，推動業委會成立。

今年6月24日，該小區發佈了公開選聘物業服務企業的方案草案，當中提到物業服務企業可自主報價，其中不含公攤住宅物業費最高不超過3.1元/平方米/月、商業物業費最高不超過6元/平方米/月，地下車庫產權車位停車服務費80元/輛/月；公共收益中，扣除補貼/成本等等之外，70%歸全體業主所有，並對小區公區環境設施升級……

7月7日，該小區又發佈了召開2025年第一次臨時業主大會會議的通知，會議僅一個議題：是否同意繼續聘用現物業華僑城物業（集團）有限公司南京分公司爲小區提供服務。本次臨時業主大會發放、回收選票的時間自7月23日至8月5日，統計選票時間爲8月7日。

丟盤危機

面臨被“趕出”小區的危機，華僑城物業緊急表態：降價提質。

華僑城物業表示，將投入資源用於：

1、專項公共區域維修改造及綠化景觀升級，重點解決現存問題，保障設施正常運行;

2、優化服務流程，提升響應速度與服務體驗；

3、深化溝通協作，進一步加強與業主委員會的溝通協調，建立高效反饋渠道，聚焦解決影響小區品質的核心問題，確保優化方案有效落地。

同時，爲了實現承諾，華僑城物業方面決定增加人員配置。服務團隊總人數從66人擴增至81人，包括管理團隊5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。其中客服、保潔、保安、工程分兩個班次。

但天鵝堡業主們，最終是否會被華僑城物業這一“讓步”方案打動？

據悉，天鵝堡小區由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼兒園組成，佔地面積88170.83平方米，總建築面積285441.35平方米，住宅收費面積194447.28平方米，商業收費面積21113.71平方米。其中住宅972戶，配建1217個產權車位，350個人防車位及地下設施配套；商業產權車位254個，人防車位28個。

據此大致推算，若保住該項目，即便是降價後，住宅物業每年能夠收取的物業費依然高達606.53萬元。另外加上商業及停車位管理費，華僑物業從該小區每年能收取的物業費應該仍超千萬。

丟盤危機下，物業主動降價保盤並不是個例。

今年6月下旬，榮萬家常州分公司也曾向榮盛水岸花語業主送一份“糖衣炮彈”：

包括物業費由原先的1.8元/㎡/月下調至1.0元/㎡/月後，再下調至0.8元/㎡/月，承諾降低物業費單價的同時不降低服務標準；與此同時還並表示願意推行信託制物業，以及承諾續聘後出資100萬元專項用於小區質量整改和品質提升、續聘後3年內不動用公共維修資金。

但降價並不是保盤的良藥。

在今年3月，碧桂園服務在杭州蕭山區東旭府小區二度表態調價物業費之後，收費標準從3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月，並承諾將品質改造提升資金從30萬漲到50萬，但最終並未能打動東旭府大部分的業主們，被業委會發出“解聘”通知書。

值得一提的是，杭州蕭山區東旭府小區是碧桂園開發的純剛需居住樓盤，2018年8月拿證預售，2020年完成交付。