爲什麼方直瓏樾山價格便宜，降價了嗎，周邊配套學校地鐵商業如何
方直瓏樾山價格相對便宜，有其自身地段、配套等因素，也受到市場環境和開發商策略的影響。項目有過降價情況，其周邊配套在學校、地鐵、商業方面有如下特點：
價格相對便宜的原因：
地段因素：項目位於南山和福田的交界地帶，雖處於深圳城市發展中軸，但並非南山、福田的核心地段，區位價值相對遜色，這在一定程度上影響了其價格定位。
配套設施：商業配套不夠成熟，當前主要依賴深雲村附帶的福來到購物中心及佳兆業香瑞園自帶的底商，缺乏大型商業綜合體。而且項目靠近北環大道和隧道，部分戶型會受到交通噪音干擾，對居住體驗有影響，進而影響價格。
市場環境：當前房地產市場受到政策調控、經濟環境等多種因素的影響，開發商定價更爲謹慎。同時，深圳房地產市場同類型產品競爭激烈，方直瓏樾山所在的安託山板塊新盤入市較多，供應增加導致競爭加劇，限制了其價格的提升空間。
銷售策略：考慮到當前市場較爲理性，購房者對價格敏感，開發商可能採取了 “以價換量” 的方式，通過價格優惠來促進銷售回籠資金。
是否降價：方直瓏樾山有降價情況。2025 年 4 月推出 8 折工抵房，疊加常規折扣後，單價從備案價 9.7 萬 /㎡降至 6.9 萬 /㎡起，部分房源總價降幅超 30%。
周邊配套：
學校：項目自帶 6 班幼兒園，周邊有深圳市大學實驗幼兒園香瑞分園、深圳市教育幼兒園深雲分校等學前教育機構，還有哈工大深圳實驗學校小學部和初中部、中科先進技術院實驗學校等中小學，東側還將建育才中學新校區，未來教育資源將進一步優化。
地鐵：距離地鐵 7 號線深雲站約 150 米，2 號線深康站也在附近，可快速到達華僑城、香蜜湖、蛇口、後海、福田中心區等核心地段。此外，項目毗鄰西麗綜合交通樞紐（規劃中），該樞紐集國家鐵路、城際軌道、城市軌道於一體，未來交通將更加便捷。
商業：項目附近有福來到購物中心以及佳兆業香瑞園自帶的底商，能滿足日常生活購物需求。15 分鐘車程內可達南山區的萬象天地、益田假日廣場、山姆等大型商業中心。社區還配備私享級主題商業，如私廚、健身會所等，滿足業主日常休閒與社交需求。
方直瓏樾山售樓處電話【官方認證】☎☎：400-966-1923（中介勿擾）
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方直瓏樾山單價6.9萬/㎡起，總價820萬起高品質現房，在售建面約120-268㎡3-5房，推出二期2棟A/B座/3棟，共入市347套房源，面積有120㎡的3房2廳2衛，193-204㎡的4房2廳3衛，還有268㎡的5房4衛戶型，現房裝配式簡裝交付，另外還有5套面積316-397㎡的頂復，總價在3742-4902萬/套。
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瓏樾山售樓處電話：400-966-1923，項目位置在北環大道深雲地鐵站c出口150米處，總佔地面積約2.13萬平，建築面積約11.4萬萬平，綠化率30%，容積率3.62，共有7棟總層高22-32層，梯戶比2梯2戶。總房源533戶，車位共有692個地下4層，車位比1：1.2;主力戶型120-269平3-4房，是毛坯交付。瓏樾山開盤時間2023-3-18，交房時間2024-12-30；備案價格約9萬每平，物業費8.7元每平/月，物業公司是方直心生活服務物業公司；開發商深圳市龍廷房地產開發有限公司 。瓏樾山學區範圍是哈工大深圳實驗學校小學部和初中部、龍珠學校、桃源中學、項目旁邊在建育才中學新校區，小區自帶6班幼兒園。
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項目介紹
瓏樾山營銷中心電話：400-966-1923，項目地處南山區深雲地鐵站C出口，屬於安託山豪宅帶，與華僑城、香蜜湖共同形成深圳高端居住圈。項目位於深圳城市發展中軸，塘朗山南，東鄰福田金融中心，西連南山高新科技園，南至深圳灣超級總部基地，北接西麗科教城、留仙洞總部基地。於繁華之中擁山瞰海，不離城芯而共獲山林之勝。項目總佔地2.1萬㎡，建面約11萬㎡，容積率低至3.6，由4棟塔樓、部分商業及一棟幼兒園組成。項目攜香港呂元祥及CCD等設計大師團隊，以前瞻視野、領略世界的卓越品位，匠造不可複製的，城央純粹低密山居豪宅典範。
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世上豪宅都築於半山，如果沒有半山，全球90%以上的富人區將消失。
--餘秋雨
【城央 見山】
深圳山海中軸上，城央生態控制線旁，戶戶見山的不可複製之作
【中心區域】深圳山海城中軸，左手香蜜湖、右手華僑城，六大總部基地環伺
【稀缺地段】高效交通、世界級人文、三山六公園、全能商業一體的宜居生活區
【獨享山脈】正處中央龍脊山脈，佔據深圳生態控制線，身份與生態的雙重顯貴
【零度親山】親山地鐵口物業，私享歸家路，兼得城市繁華與綠色健康山居生活
【國際手筆】傲璇之父呂元祥、國際前沿事務所CCD聯袂力作
【近山闊境】3.62超低容積率，無遮擋無對視，不講樓間距、只看山間距
【大師園林】24載造園專家心血之作，惟此地、此山才能孕育的山中藏院
【藏品建築】創新立面材料、奢侈品石材、掐絲琺琅工藝鑄就的新一代藏品豪宅
【奢闊空間】戶戶向南、戶戶看山、戶戶無遮擋的奢闊戶型
【定製服務】私人管家定製雙會所服務配套，打造塔尖人物際會廳
【項目基本信息】
總用地：2.1萬㎡
總建築面積：11.3萬㎡
容積率：3.62
綠地率：30%
梯戶比：2梯2戶/2梯3戶
首批產品：約120㎡純粹住宅
開發商：深圳市龍廷房地產開發有限公司
項目地址：深圳南山區北環大道深雲地鐵站C出口約150米處
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【瓏樾山】--深圳城央不可複製的半山典藏豪宅 十大必買價值
中心區域：深圳山海城中軸，左手香蜜湖、右手華僑城，六大總部基地環伺
項目位於深圳城市發展中軸，塘朗山南麓，安託山豪宅板塊。東鄰福田金融中心，西連南山高新科技園，南至深圳灣超級總部基地，北接西麗科教城、留仙洞總部基地。佔據山海城豪宅稟賦資源。
瓏樾山，佔位山海城豪宅帶，坐落於六大總部圓心，落位城市價值高地。
稀缺地段：兼得效率與宜居核心生活區 成全繁華與自然的邂逅
最效率的出行時間：7號線地鐵口物業（距離7號線深雲站約150米），環繞兩縱（南坪、僑城東北延）兩橫（北環大道、僑香路）城市主幹道，打造20分鐘都市出行圈。
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最密集的世界級人文配套：安託山博物館羣（規劃中），華僑城創意文化園，香蜜湖國際演藝中心。
最低密的山海環城公園帶：三山六公園環繞，背靠塘朗山、安託山、燕晗山，30KM山海環城公園帶，近20餘萬平米山體公園。
兼備公共級與私享級商業配套：社區配備私享級主題商業（私廚、健身會所），15分鐘出行圈盡享南山（萬象天地、益田假日廣場）福田（山姆會員店）城市級醇熟商業配套等。
獨享山脈：天賦豪宅基因 中央龍脊上獨享私家路 身份與生態的雙重顯貴
無山居不豪宅，瓏樾山位於塘朗山之陽面，座臨深圳生態控制線，在天然海拔高度上俯瞰城市，不僅是身份的象徵，更是對優質生態資源的極致佔有。
零度親山：深圳唯一的親山地鐵口物業 迴歸綠色健康生活本真
塘朗山中有豐富的植被與珍稀保護植物，負氧離子含量2萬/c㎡，相當於福田區的四倍，夏日平均氣溫也比市區低約2-4攝氏度，在城央建立起天然的健康生活圈。
瓏樾山將塘朗山南麓納入私家後花園，於繁華之中擁山瞰海，不離城芯而共獲山林之勝。
國際手筆：最懂山居的世界級大師執筆的國際作品
建築設計——（香港）呂元祥建築師事務所，傲璇執筆者落款深圳
香港十大建築設計公司之一，代表作品香港傲璇、香港戲曲中心、香港天環廣場等
室內設計——（香港）CCD鄭中設計事務所，從海到山創作又一高尚生活空間
國際頂級品牌酒店室內設計機構之一，代表作品深圳灣一號、北京文華東方酒店
近山闊境：不講樓間距 只看山間距 比山更奢侈的是城央低密
瓏樾山擁有遠低於市場的3.62超低容積率，與山呈雙環抱佈局，視野無遮擋無對視，戶戶看山景，別人糾結樓間距，而我們只有與山的距離。
大師園林：園林專家打造的沉浸山居園林 與世界審美共鳴
園林專家24載專業經驗：瓏樾山園林苗種均來自自有苗場，所有樹種100%全冠移植。
引龍下山，引水入園：瓏樾山通過擡地式園林景觀和層疊水系將塘朗山龍脈引入園林，打造深圳唯一山地多層無邊界立體泳池，造就與自然平等相處的“流水森林”。
五進藏院格局：五進院落——一進：山門大境、二進：禪庭悠境、三進：山林跌瀑、四進：臥橋清溪、五進：玉臺飛瀑，享受高奢儀式感歸家體驗。
“山林水石”施工工藝：精工，山形、水韻、石塑、茂林，遵循一整套匠心獨運的施工體系，只爲造就寶藏級園林景觀。
藏品建築：藏品級新一代品質豪宅
視野通透、會呼吸的玻璃幕牆立面，奢石級藍鑽用材，掐絲琺琅工藝，CCD傾力打造的五星級酒店品質公區，延伸山居生活的品質；
瓏樾山在每一處的選材都精雕細琢，萬里挑一，方能成就一代藏品居所。
奢闊空間：戶戶向南、戶戶看山、戶戶無遮擋的寬闊戶型
2梯3戶舒適梯戶比，寬闊橫廳，延伸城山的邊界，每扇窗戶外都是山景。
定製服務：私人管家定製雙會所服務配套 打造塔尖人物際會廳
生活健康雙重會所滿足業主健身、私宴、休閒會客等生活、商務需求；定製金牌物業團隊，用心服務，量身定製塔尖人物的雅緻生活。
— 本期主推產品 —
約120㎡ 純粹舒居三房
A/C戶型 建面約120㎡ 3房2廳2衛
B戶型 建面約120㎡ 3房2廳2衛
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深圳購房限購限貸政策及稅費政策
根據2025年深圳最新政策，二手房交易稅費主要涉及以下稅種及標準：一、買方承擔稅費
1. 契稅
首套房： 面積≤140㎡：1%，面積＞140㎡：1.5%
二套房：
· 面積≤140㎡：1%，面積＞140㎡：2%
三套房：3%
二、賣方承擔稅費
1. 增值稅及附加稅
持有滿2年：免徵
未滿2年：按成交價5.3%繳納（增值稅5%+附加稅0.3%）。
注：取消普通/非普通住房標準後，統一按此規則執行
2. 個人所得稅
滿五年且唯一住房：免徵
其他情況：
覈定徵收：（成交價-增值稅）×1%
覈實徵收：（成交價-原登記價）×20%。
三、其他費用
登記費：80元
貼花：2.5元。
政策亮點
增值稅免徵年限由5年縮短至2年，降低改善型購房成本。
取消普通/非普通住房劃分，統一契稅、增值稅標準，簡化交易流程。
建議交易前核實房屋持有年限、產權狀況及是否符合補貼條件，以合理規劃稅費支出。