危老和都更差在哪？老屋改建眉角一次看

「危老」重建有三大獎勵措施。(圖:shutterstock/達志)

危老跟都更有哪些相同跟不同之處？《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角》書中指出，「危老」和「都更」一樣，也要籤「同意書」，而且是「全體」所有權人都要籤同意書，才能申請「危老」。

同意書提出後能否撤銷？與「都更」不同的是，只要在「危老重建計劃」覈准前，還是能夠撤銷同意書；但「危老重建計劃」覈准之後，就不能撤銷同意書。不過，「危老重建計劃」覈准之後，還要申請建造執照，到時候還是需要地主的「土地使用權同意書」（「都更」以「權利變換」方式實施時則不用）。

「危老」重建主要有三大獎勵措施

1.建築容積獎勵

最高可達一．三倍之基準容積或一．一五倍之原建築容積，另外還有基準容積十％的「時程獎勵」。原先「時程獎勵」僅到一○九年五月十一日，後來修法延長，但仍然逐年遞減，必須搭配基地規模，才能補足十％，也就是「時程＋基地規模」獎勵。然而到一一四年五月十一日止，時程獎勵歸於零，在沒有修法增加其他獎勵的情形下，就只能靠「基地規模」來補足，因此基地規模不夠大的，將沒辦法補到十％。此外，合併申請危老重建的鄰地，縱使沒有「危老」房屋，如符合一定條件時，也可享有危老的容積獎勵。

2.放寬建蔽率及高度限制

危老條例授權地方政府可另訂標準放寬「建蔽率」及「建築高度」限制，但建蔽率的放寬以「住宅區」的基地爲限，且不得超過原建蔽率。

3.稅賦優惠

可享有地價稅及房屋稅的優惠，且重建後未移轉所有權者，房屋稅有機會減半徵收最長到十二年。但要注意的是，危老沒有「都更」的土地增值稅與契稅優惠！

申請「危老重建」的程序

「危老」和「都更」不一樣，「危老」比較接近「建築管理」，與「都更」是「都市計劃」的一環不同，且是一○○％所有權人同意，因此比較接近傳統「建築執照」的審查，沒有公開展覽、公聽、聽證或「委員會」審議的流程，程序十分單純、迅速，也是「危老」相較於「都更」的優勢所在。「危老重建計劃」從申請到審覈通過，通常只需數個月的時間，與「都更」動輒費時數年以上，有很大的不同。

「危老」合建契約怎麼籤？

「危老」除了有容積獎勵，還多了「結構安全評估」和「危老重建計劃審覈」的流程，其餘則與傳統的「合建」沒有太大差異，因此「危老」合建契約並無多大的學問，本書前面所寫的合約內容，幾乎都可涵蓋到「危老」合約的範疇。不過「危老」沒有「權利變換」，因此將「權利變換」的內容去除，就可以很容易地架構一份「危老合建契約」。由於近年來「假權變、真合建」的「都更」實施方式式微，有籤合約的地主如果要走「都更」的話，可能多半會以「協議合建」的實施方式實施，相關合約約定就會與「危老」更爲接近，因此「危老」搭配「都更」的合建契約也十分常見。不過，仍要注意「危老」與「都更」間的差異，例如「退場機制」，因爲兩者耗時明顯不同，所以兩者宜給予的「最長時限」，應該要加以區分。

「都更」與「危老」的「新仇舊恨」？

「都更」與「危老」的範圍如果有重疊，基本上是「互斥」的，不能同時存在。如果某筆土地已有「都更」或「危老」的核準處分，該處分失效前，自然不能再申請「都更」或「危老」。有問題的是，在「都更」審覈中又有「危老」的申請，或是在「危老」審覈中又有「都更」的申請，有沒有哪個需要「讓賢」？簡單來說，哪個纔是「老大」？經過多年的研討，依照內政部國土署最新的研商結論（一○九年四月二十二日內授營更字第一○九○八○七四八三號函、一一三年六月十四日國署更字第一一三○○五五四九二號函），答案是「沒有」誰大或誰小，只要誰先取得「覈准」，就能夠「排斥」另外一個程序。實務上甚至有些「不同意都更」的地主，會利用申請「危老」（小範圍）來阻礙「都更」（大範圍）程序的進行。

傳統合建、危老合建、都更合建比較