外地生涌港 大學搶購物業改宿舍

據香港教資會估計，2027／28年度非本地生數目將增至逾10萬人。（《堅雜誌》提供）

港科大近年積極物色市區商廈，擴展教育版圖。（《堅雜誌》提供）

香港《堅雜誌》報導，有35載歷史的「名都酒樓」上月（9月）底結業，其位於金鐘統一中心4樓逾3萬平方呎物業，由香港科技大學斥資逾3.5億港元購入作教學用途。受惠於早前港府在新一份《施政報告》中公佈增加專上院校非本地生限額，加上美國早前打壓當地大學招收國際生等情況，非本地生選擇來港升學人數急升，院舍、教室、實驗室、宿舍等用地嚴重短缺。近年香港多間大學在各區黃金地段斥巨資購入或租用商廈、酒店甚至甲級寫字樓，用以擴建教學場所及宿舍。

地產界人士施永青認爲，市場反映了產業轉移更替，教育產業可望有更廣闊的發展空間。立法會議員劉國勳則認爲北部都會區大學城發展刻不容緩，要儘快建設好「學研產居」基地，提供完整教育生態鏈，吸納更多頂尖人才及留學生來港。

爲吸引更多非本地生來港升學進修，行政長官李家超上月發表最新一份《施政報告》中指，由2026／27學年起，每所資助專上院校的非本地生人數上限，由相當於本地學額數目的40％增至50％；資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限，亦由100％增至120％。至於1.5萬個本地生資助學額則明確維持不變。今年，自川普上任後，美國留學生政策變幻莫測，包括早前一度禁止哈佛大學招收國際學生，促使頂尖學生轉向世界其他知名學府，部分選擇來香港升學。

根據大學教育資助委員會早前數據顯示，2024／25學年香港8大資助院校的非本地生人數逾26000人，較上學年增長15.8％，而專上教育學院非本地生數目亦多達8萬人，預計2027／28年度將增長至10萬6000人。

2028年估計缺12萬學生宿舍

留學生數目急增，但大學宿舍、教學場所及設施、實驗室等硬件配套並未追上學生增幅速度。投資管理公司高力日前發表的研究資料顯示，目前香港學生宿舍嚴重短缺，2023／24年度學生宿位缺口已達47600個，預計到2028年將擴大至12萬個。

雖然最近發展局因應市場情況推出新措施，允許業界將商廈或酒店申請改裝成學生宿舍，但仍然供不應求。仲量聯行主席曾煥平去年曾於一個簡報會上表示，教育產業已成爲一個龐大產業，從學校、宿舍到教育設施，一切都嚴重供應不足。

教育租賃成第3大租戶類型

隨着留學生人數激增，爲香港淡靜的商業地產市場打了一支強心針。各大專院校正搶佔黃金地段辦公室，打造成教室和教學設施。目前不少私募股權公司、家族辦公室和其他投資者已投入數百萬美元建設學生宿舍，彌補住宿短缺情況。

據高緯環球2024年12月數據顯示，以建築面積計，香港教育行業佔該季新辦公室租賃量12％，成爲繼金融及專業服務行業後第3大租戶類型。單計2024年首10位大手工商舖成交個案，有3宗是大學斥巨資自置校舍，包括香港都會大學合共花費36.5億元，先後購入紅磡祥祺中心全幢以及蕪湖街酒店全幢；另外，香港城市大學亦斥資8.8億元承接尖東明輝中心基座。

根據美聯地產數據顯示，2024／25學年大學私人宿舍供應率僅0.4％，遠低於歐洲平均水平，私人牀位租金年漲幅高達15％，淨回報率突破5％，顯示投資大學宿舍吸金力強。

市場反映產業轉移更替

中原集團創辦人施永青認爲，香港大學近年在旺區大手買地或租地自用的趨勢，已出現了幾年。高等教育用地短缺帶來了新商機，不但吸引到本地投資者將物業改建學生宿舍，亦吸引到不少海外投資者，甚至是首次來港投資者：「他們都看到這個趨勢，知道學生宿舍租金上升、回報吸引，也想來分一杯羹。」

他表示，這反映隨着社會變化，產業正在不斷轉移更替：「現時的確因爲政府政策，讓外來學生名額翻了一番，加上美國又對留學生諸多留難，香港教育產業就有了新的發展空間。」施永青強調，香港零售、餐飲業規模下降，從事這些行業的人必須尋找新出路。

對於政府是否需要加大力度發展教育經濟，施永青認爲政府針對非本地生的福利政策已做到位，發展速度理想，現階段宜循序漸進，待市場測試後再作決定。

配套不足窒礙產業發展

本身是中大校董會成員的新界北立法會議員劉國勳表示，香港是全球唯一一個城市擁有5間「百強大學」，實屬難得，是很大的優勢。雖然近年香港留學生人數不斷上升，但與其他熱門留學國家比較，佔比仍不足1％，與英國的9.3％及澳洲的5.9％相比，仍有極大增長空間。

政府早前公佈，2026／27學年起，8間資助大學取錄非本地生的上限，由以往40％倍增至50％。教育局局長蔡若蓮早前表示，今年8大的非本地生申請數目增長迅速，平均使用了約兩成多的限額。港大非本地生取錄人數逾4000人，佔限額四分之三，即相當於本地生學額30.1％，爲8大當中非本地學生人數及比例之首。

缺乏研究配套影響人才來港意欲

劉國勳指出，港府雖放寬資助專上院校非本地學生限額至5成，但實際上很多大學普遍只用了2成多至3成限額，箇中原因正是學生宿位、教學院舍及設施不足。他強調若大學因缺乏配套設施而不敢收足學額，窒礙了教育產業發展，情況相當可惜。

硬件配套會直接影響頂尖人才來港落地的意欲，劉國勳解釋：「全球很多大學都在積極招聘人才、教授等等，他們不只看薪水多少，更會着重大學是否有實驗室和研究配套，能否做好科研工作等等。」

劉國勳認爲，與其在全港各區找地方興建教育配套，不如加快發展北部都會區大學城，讓教育產業鏈發展更完整、更集中，真正做到「學研產居」：「屆時大學城周邊有商業、住宅、科技城等，裡面包含醫療、生物科技、人工智能等產業，對比起將教室分散在市區各地，有更完整的教育生態鏈，更便利學界做科研和教學的結合。」（全文請見香港《堅雜誌》；更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP）