退休前換屋 掌握四大原則

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行打房、銀行房貸資金吃緊，房市呈現量縮、價格鬆動，對於有意換屋的資深上班族或是準退休族來說，想等房價回軟挑個退休房換屋，在目前有房、房貸還有剩餘額度未清償之下，想要換屋又擔心衝擊退休理財規劃該如何？銀行業者建議，可以把握四大原則，進行投資理財配置，度過換屋過渡期的資金流動性脆弱階段，讓退休理財逐步迴歸正軌。

許多準備退休或者即將退休的人士，想在退休前進行換屋，但考量房貸與資金調度，是否就要放棄換屋的夢想？安泰銀行指出，其實只要做好現金流出與流入的管理規劃，即使已是準備要退休甚至即將退休的資深上班族，還是可以換屋、轉換房貸的，但建議把握四大原則，也就是：一、現金流優先；二、減降投資風險偏好；三、資產配置維持穩健；四、保守規劃貸款。

安泰銀行協理陳昱亨指出，首先，現金流優先原則，是指在換屋時爲了因應意外事件的發生，比方現有的舊屋未能如期賣出，建議優先預留約當六個月至12個月生活費用的緊急預備金，以利支應不可預期的支出，有餘裕彈性滿足資金需求。

減降風險偏好部分，陳昱亨表示，這是指在投資理財選擇標的時，考量換屋過渡期間是資金流動性最脆弱的時期，財務的脆弱性最高，因此這階段不宜進行高波動的資產配置，舉例來說，如果原本是偏好投資股價波動較大的科技股、高槓杆ETF等，這時可能就必須減少、大幅降低比重，甚至暫時捨棄。

三是資產配置採取穩健原則，陳昱亨指出，承接第二點原則，此階段投資的選擇應避免高槓杆或高波動的投資，因此建議以時間換取空間的平衡型配置策略來替代，以避免短期市場震盪造成資金壓力。

比方各銀行都有不定期推出高利定存專案，就可以承作以提高保留現金部位的收益，另外還有債券型基金尤其是短天期、高信評等級的，或是兼具保障與低波動特性的保險商品，比方增額壽險、利變型保單，另外也應補足壽險、意外與醫療險，來避免突發風險影響貸款還款能力，還有長期投資可考慮平衡型基金。

陳昱亨並建議，配置比重可以考慮搭配高利專案在內的現金存款可佔20%至30%，保險部位佔15%到25%，投資部位建議約五到六成，而投資部位中建議可以平衡型基金30%、海外債30%，如此在不影響生活品質下，可以維持相對較爲穩定的現金流入，來對應所需的房貸支出。

最後是保守規劃貸款，陳昱亨指出，建議換屋規畫應評估「先賣後買」或「買了以後短期內出售舊房」的時間安排，以期控管同時揹負兩份房貸的過渡期儘量縮短甚至避免。若考慮先買新屋才賣舊屋，建議須確認是否有備妥短期融資方案，且此一短期融資方案建議爲期最好短於一年，或者最長也不宜超過兩年，這是爲了提供賣舊屋時能有足夠尋到合適買家與成交過戶的所需時間；或者是買新屋辦新房貸是否能儘量爭取更多寬限期條件，以緩解換屋過渡期的財務壓力。