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鬆茂御城優缺點分析-深圳光明鬆茂御城開發商售樓處

光明鳳凰城塘尾，鬆茂御城現房，共279套房源，面積82-84-86㎡的3房1衛，88-89㎡的3房2衛戶型，備案均價4.69萬/㎡，備案單價3.95-5.24萬/㎡，總價334-462萬/套，已經是現房，精裝交付。

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以下是鬆茂御城的優缺點分析：優點- 交通便利：位於光明區公明街道鬆白路與碧塘路交匯處，靠近光明主幹道。距離在建的地鐵13號線月亮路站約400-600米，通車後1站可達鳳凰城，可快速通達南山科技園等核心區域。周邊還有瀋海高速、深圳外環高速、南光高速、龍大高速等交通要道，便於自駕出行。- 配套設施豐富：教育資源方面，自帶9班幼兒園，周邊有深實驗、深中、光明實驗等名校，教育配套完善。商業配套上，自帶約1.75萬㎡-4.6萬㎡的商業配套，有光明藍鯨世界購物中心、萬達廣場、大仟裡購物中心等。醫療方面，附近有中國科學院大學深圳醫院西院區等醫療機構。- 居住環境較好：採用圍合式建築佈局，一期設計爲Artdeco風格，園林營造出大型內庭花園，獲得國家綠色建築設計二星級標準。項目鄰近明湖城市公園、茅洲河碧道等大型生態綠地，綠化率達40%。- 戶型設計合理：戶型格局較爲方正，建面約82-89㎡的舒居準現房，客廳開闊，開間約3.6-3.8米，使用率高，部分戶型實際得房率達到100%。- 發展潛力大：位於光明科學城規劃範圍內，享受粵港澳大灣區及廣深港澳科技創新走廊的發展紅利。周邊有大規模城市更新計劃，如13號線重點更新項目，未來區域面貌和配套有望進一步改善。缺點- 周邊環境待改善：項目周邊目前多爲廠房和民房，城市面貌相對老舊，舊改週期可能較長，施工期間會有噪音和粉塵污染。

鬆茂御城從開盤至今，已經備案了157套房源，剩餘122套，去化達到了56.27%，不過1棟B座雖然取得了預售，但是實際上到目前爲止都沒有推出來賣的，在售的只有1棟A座跟C座，開發商也給出了85折優惠，折後價格如下：

82㎡的3房2廳1衛，折後總價284萬~312萬/套，單價3.46~3.80萬/㎡。

84㎡的3房2廳1衛，折後總價328-334萬/套，單價3.9-3.97萬/㎡。

86㎡的3房2廳1衛，折後總價289-321萬/套，單價3.73-4.04萬/㎡。

88㎡的3房2廳2衛，折後總價311-393萬/套，單價3.5-4.46萬/㎡。

89㎡的3房2廳2衛，折後總價317-345萬/套，單價3.56-3.87萬/㎡。

項目介紹：

【一期可售總套數】住宅共279套

【一期總佔地】14050.71 ㎡

【一期總建面】102132.86㎡

【容積率】4.85

【綠化率】40%

【車位數】一期773個

【物業費】住宅3.8元/㎡/月

【交樓時間】2024年8月

【開發商】深圳市鬆茂房地產集團有限公司

【物業公司】深圳市海天泰物業管理有限公司

82㎡的3房2廳1衛（1棟C座01戶型），設計的是豎廳南北通透格局，客廳3.6米開間，三開間朝南，動靜分區，L型廚房，得房率：77.27%（不含贈送），陽臺西南朝向。

84㎡的3房2廳1衛（1棟A座03戶型），設計的是豎廳格局，客廳3.6米開間，動靜分區，一字型型廚房，還帶1個小生活陽臺，衛生間三段式分離設計，得房率：79.62%（不含贈送），陽臺東南朝向。

86㎡的3房2廳1衛（1棟C座01戶型），設計的是豎廳格局，客廳3.6米開間，動靜分區，三開間朝南，L型廚房，還帶1個生活陽臺，得房率：77.27%（不含贈送），陽臺西南朝向。

88㎡的3房2廳2衛（1棟C座05戶型），設計的是豎廳格局，客廳3.8米開間，動靜分區，三開間朝南，主臥大套間設計，L型廚房，還帶1個生活陽臺，得房率：77.27%（不含贈送），陽臺東南朝向。

88㎡的3房2廳2衛（1棟A/B座01.02戶型），設計的是豎廳南北通透格局，客廳3.8米開間，動靜分區，主臥大套間設計，U型廚房，得房率：79.61%（不含贈送），陽臺主朝西北向。

89㎡的3房2廳2衛（1棟C座03戶型），設計的是豎廳南北通透格局，客廳3.6米開間，動靜分區，主臥大套間設計，超大L型廚房，得房率：77.27%（不含贈送），陽臺主朝東南向。

二期總建築面積約20.74萬㎡，計容建築面積約14.24萬㎡，共由9棟總高32F的住宅組成，另外還規劃有1所9班制幼兒園，總規劃1225戶，全部是商品房，回遷房暫不確定，小區還規劃了菜市場，公交首末站，社區服務中心等，停車位1548個。

學校配套：根據2024年光明區教育局最新的學區劃分，小學學區劃分在教科院實驗小學，秋碩小學，龍豪小學，光明實驗學校，初中學區劃分在深圳中學光明科學城學校二初中部，鳳凰城實驗學校初中部。

另外在潤雅園旁邊還規劃了一所深圳實驗學校塘尾第一學校，已經官宣也是在學區範圍內，該校是1所九年制公辦54班學校，可以提供2520個學位，計劃在2026年秋季投入使用。

交通配套：鬆茂御城緊挨着鬆白路主幹道，周邊還有東明大道，光明大道，瀋海高速，深圳外環高速，南光高速，龍大高速等交通要道。

目前距離在建的13號地鐵線“月亮路站”約400米，3站到光明城站，5站到石巖上屋站，計劃在2025年通車運營。

商業配套：項目自帶4.6萬㎡的底商商業，周邊潤宏城規劃了萬象商業，還有光明最大的藍鯨世界購物中心，萬達廣場，包括公明最好的大仟裡購物中心。

4：項目綜合測評

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