SOHO中國去年營收15億，41億借款因稅務問題交叉違約

在一線城市擁有多個寫字樓資產的SOHO中國(00410.HK)，去年業績表現如何？

據該公司3月27日晚間所發年報，去年SOHO中國實現營業收入約15.4 億元，同比下降約8%；歸屬母公司股東之基礎淨利潤約2.78億元（剔除投資物業評估值變動以及一次性稅費）；年度歸屬母公司股東淨虧損約1.13 億元。

SOHO中國的業績表現，與寫字樓市場行情息息相關。公司表示，“2024年的寫字樓租賃市場，以價換量是主基調，租金水平持續下降。北京、上海甲級寫字樓空置率攀升至近年的高點，市場競爭空前激烈。”

SOHO中國表示，公司從第三季度開始調整租賃政策，並在2024 年末時將出租率穩定在78%，避免了寫字樓大量空置、社會資源浪費的局面，爲公司未來平穩發展奠定了基礎。

對比2024年中報，彼時SOHO中國投資物業平均出租率約76%，其中部分項目如北京銀河及朝陽門SOHO、望京SOHO出租率分別爲54%、57%，前門大街項目出租率63%；上海方面，SOHO天山廣場出租率爲79%。

到2024年末，SOHO中國的整體出租率小幅回升，但並未公佈具體項目的表現。

致力於提升出租率的同時，SOHO中國繼續實行費用控制措施，去年度銷售費用約0.32億元；年度行政費用約爲0.96 億元，2023 年約爲1.36 億元。不過，期內其他經營費用和損失增多、財務收入減少，最終業績依然呈虧損狀態。

寫字樓租賃是一項毛利很高的業務，去年SOHO中國物業租賃業務的毛利率達83%，年度毛利約12.80億元，但該公司目前面臨更棘手的稅務及債務問題。

早在2022年，SOHO中國北京一家子公司，曾收到稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅17.33億元。自稅款滯納之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

根據稅收徵收管理法，當地稅務機關可能採取其他強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

據年報披露，截至2024年末期，SOHO中國已支付土地增值稅爲1.56億元，尚有23.05億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

受土地增值稅的滯納影響，期末SOHO中國有合計41.44億元的銀行借款本金出現交叉違約，相關利息爲1319.2萬元，其中包括原定應在2024 年後到期的借款，由於可能會被要求立即償還，因此將其重新分類爲流動負債。

截至2024年末，SOHO中國的總借貸共計約155.56億元，其中約152.08 億元的借貸以其投資物業作爲抵押；當期借款包括交叉違約借款41.58億元，及尚未逾期或違約但合同約定還款日在2024年之前的其他借款15.75億元。

目前，SOHO中國已與現有主要貸款人訂立補充協議，以修改還款計劃，涉及借款本金共計爲18.8億元。修改還款計劃後，到2025年末之前，SOHO中國需要償還的本金調整至12.50億元，而其現金及現金等價物爲5.89億元。

年報核數師對此表示，2024年末SOHO中國的流動負債，超出其流動資產79.54 億元，同時考慮到其銀行借款規模等事項，表明存在重大不確定性，可能會對該集團持續經營的能力構成重大疑慮。

SOHO中國表示，已與稅務機關就土地增值稅問題開展積極、持續地溝通，制定可行的解決方案；同時，將繼續處置若干商業物業，用以償付部分土地增值稅。在相關政府機構的支持與配合下，目前已完成部分商業物業的銷售。

就公司的流動性問題，SOHO中國稱，根據2024年末起不少於12 個月的現金流預測，假設能夠在到期時爲銀行借款再融資，公司董事認爲在未來一年時間內，將有充足營運資金撥付其營運、及應付其到期財務責任。