深圳甲級寫字樓市場2025年預計新增供應150萬平方米

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

粵港澳大灣區正處在由“製造灣區”向“創新灣區”的深刻轉型之中，這一轉變在人工智能、大數據和物聯網等領域的表現尤爲突出。在深圳，科技互聯網行業在人工智能和大數據等新賽道的帶動下維持穩健發展趨勢，並已成爲當地甲級寫字樓市場需求的主要支柱。

據仲量聯行統計，科技互聯網、金融和專業服務業是當前深圳寫字樓市場三大主要需求來源。其中，科技互聯網行業貢獻了2024年深圳甲級寫字樓市場近四成的租賃成交面積。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗對《中國經營報》記者表示：“隨着各項政策利好的逐步落地，市場流動性有望持續改善，實體經濟發展將會釋放出更多積極因素。”對於深圳而言，人工智能、大數據、跨境電商、新消費、新零售等行業領域將會吸引更多企業佈局，帶來甲級寫字樓需求的增長，併成爲市場重要的需求的來源。“但是，2025年還將有約150萬平方米的新增供應面積入市，同時企業整體租賃策略仍以成本控制爲主，市場短期內快速去化的壓力較大。”

總部自用辦公需求佔比近六成

近年來，深圳甲級寫字樓市場持續受成本節約型搬遷需求主導影響，整體租賃需求增量仍相對有限。

仲量聯行提供的數據顯示，2024年，深圳甲級寫字樓市場錄得淨吸納量約88萬平方米，與過去五年的年均淨吸納量基本持平，其中，企業總部自用辦公需求佔全年市場淨吸納量的比重接近六成，成爲支撐深圳寫字樓市場需求的重要來源。

從行業來看，科技互聯網、金融和專業服務業仍是深圳寫字樓市場的主要需求來源。其中，科技互聯網已成爲市場需求的主要支柱。2024年，金融業整體租賃需求有所收縮，但隨着2024年下半年政策利好帶動資本市場改善預期，該行業保持健康發展。專業服務業方面，中小律師事務所在2024年加速推進合併重組，進而拉動對辦公空間的升級需求，該類型企業單筆租賃面積通常在1000平方米以內。

仲量聯行華西區與華南區商業地產部總監李文傑表示：“隨着經濟結構升級和新興產業的快速崛起，深圳寫字樓市場在2024年下半年展現出更多積極的信號，多個需求領域涌現亮點。”依託粵港澳大灣區供應鏈的獨特優勢，跨境電商平臺多在深圳前海佈局賣家服務中心，帶動相關配套辦公需求增長；多家出海品牌在產品製造、在線營銷及品牌創意方面表現強勁，進一步加大對優質辦公空間的需求；新零售行業對研發與線上營銷能力的高度依賴，促使相關企業選擇高品質的辦公樓以支持業務創新能力的升級；新消費趨勢推動市場活力釋放，特別是旅遊電子商務的崛起和經濟型消費的增長，進一步帶動了相關企業佈局需求。

據仲量聯行統計，截至2024年年末，深圳甲級寫字樓市場空置率約爲24.4%，同比下降1.1%，租金約爲145元/平方米/月，同比下降9.3%。

市場去化壓力未減

儘管需求稍有回升，但深圳多數寫字樓項目去化壓力未減。

仲量聯行提供的數據顯示，2024年，深圳甲級寫字樓市場共有10個項目約93萬平方米竣工入市，與2023年相比略有下降。其中，一半以上的新增供應集中於前海和後海這兩個片區，且多爲企業全自用的總部辦公樓。爲了改善樓宇的入駐率，寫字樓業主在2024年加強“以價換量”策略的力度。

展望2025年，李文傑表示，深圳甲級寫字樓市場將迎來需求結構性升級以及供應短期放量。對於深圳本地優勢行業來說，依託粵港澳大灣區供應鏈優勢，實體經濟發展將釋放積極因素，但該行業需求整體保持審慎態度，大面積租戶的租賃決策仍較爲保守。對於新興賽道玩家來說，外向型經濟相關企業借出海風潮，將加大優質辦公需求。市場新增供應量將在2025年保持高位，總部辦公自用需求仍將對市場淨吸納量起到一定支撐作用。

曾麗對記者表示，預計2025年深圳寫字樓市場新增供應面積約150萬平方米，同時企業整體租賃策略仍以成本控制爲主，市場短期內快速去化壓力較大。預計2025年深圳寫字樓市場空置率將進一步走高，市場平均租金仍將維持在下行通道。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：張國剛）