少子化讓臺灣房市腰斬？達人舉例日本：早邁入超高齡、房價仍漲

房市示意圖。記者趙容萱／攝影

最近版面上聊到臺灣房市，許多人會刻意留言提到：「臺灣少子化，以後你就知道房價會怎麼死」、「再炒啊！就看以後還有誰買房？」、「二十年後等房價腰斬」。

這種觀點在臺灣房市空頭一派成爲主流，幾乎每部喊空臺灣房地產市場的影片都喜歡引用臺灣生育率數據與少子化現象。

然而這種看似「合乎情理」的推論，其實深究數據反而站不住腳，反例也相當多。

例如日本早已邁入超高齡社會，除了生育率下降外，人口也陷入負成長，但觀察其房價指數仍穩定攀升，且許多年度房價指數的年增率高於核心消費者物價指數年增率，因此不完全是通膨帶動，顯然存在其他因素（例如經濟、匯率等）。

那爲何會如此呢？

其實道理也很簡單，因爲買房不只跟「潛在購屋者總人數」有關，也跟購屋者的「動機」（例如分戶）、「意願」（例如文化習慣）、「購買力」（例如薪資與財富）、「經濟環境」、「投資環境」、「國內資金體量」、「未來預期」、「匯率」、「利率」、「法令」、「投資商品差異性」等因素有關。

因此只用單一「人口」因素來判斷房市後市，很容易「一葉蔽目，不見泰山」。

但這裡並不是要下結論說人口因素不影響房價（這是基本的邏輯問題），只是提醒投資朋友不要僅憑單一因素就貿然判斷結果。

就算聽起來很有道理，也要記得回測或求證，房地產的投資如此，股市投資更是如此。

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