上海距離完成60萬間保障性租賃住房目標僅一步之遙

2025年5月16日，城投寬庭徐匯社區正式開業運營。

徐匯項目是上海城投寬庭第10處保租房項目，緊鄰徐匯日月光中心，毗鄰地鐵1號線及12號線漕寶路站、漕溪公園、第八人民醫院。徐匯社區共有1283套房源，首批推出546套，建築面積約30-79㎡的一室至兩室戶型。

值得注意的是，徐匯項目和上海市目前在運營的保障性租賃住房不同，這是首次以REITs回收資金，通過收購存量住房投入運營的項目。

這一操作方式，在長三角地區保障性租賃住房REIT產品中尚屬首例。

上海是國內保障性租賃住房發展最快的城市之一。上海市政府試圖通過多項政策支持保障性租賃住房的發展，建設“租售並舉”的多元住房供給體系，解決新市民、青年人和一線務工人員的住房問題。

2024年6月和7月，上海市出臺了多項關於保障性租賃住房的政策，涵蓋土地、財稅、金融等多個領域。同時，爲鼓勵租賃保租房，上海提高公積金支付保障性租賃住房房租的上限，並推出“保租房進校園”活動，累計超1萬套（間）房源以低租金提供給學生。

城投寬庭是上海建設、運營保障性租賃住房企業之一。

界面新聞從城投寬庭獲悉，徐匯社區是上海城投、國盛集團、儀電集團三家國資產業集團合作收購原爲華鑫置業開發的存量資產，通過市屬產業集團之間協調資源整合盤活，也是上海市屬國企首單存量R4（記者注：“租賃住房”用地性質）地塊併購盤活項目。

盤活存量住房的方式來作爲保障性租賃住房的方式，並不新鮮。

實際上，早在2021年1月，上海就印發《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》中，允許非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房。同時，《實施意見》允許在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

值得注意的是，此次城投寬庭收購項目的資金來源，是REITs迴流資金。

早在2021年，上海爲鼓勵企業參與投資保障性租賃住房項目，支持保障性租賃住房發行REITs（不動產投資信託基金）產品來緩解企業資金壓力、縮短項目退出週期。

目前，我國共有7支上市租賃住房REITs，分別爲分別是華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商蛇口住房租賃REIT，匯添富上海地產保租房REIT。

其中，城投寬庭、上海地產、有巢3支保障性租賃住房REITs底層資產均在上海。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱日前撰文指出，國內6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示，2025年一季度中證REITs價格指數保租房板塊漲幅達29.8%，保租房行業總回報指數上漲34.8%。

“隨着保租房供給量持續增長，保租房REITs發行節奏加快，不僅有助於完善租賃住房供給體系，也爲保租房業務的可持續發展提供了有力支撐。”丁祖昱着重分析REITs產品對於保租房可持續發展的支撐作用。

丁祖昱觀察到，無論是保租房投放量還是保租房REITS產品的發佈速度，都呈現節奏加快的趨勢。

其中一方面主因，是2025年作爲“十四五”規劃的收官之年，保租房籌建任務達成的關鍵節點。

從數據上來看，今年上海一季度保租房供給確有提速的跡象。一季度，上海新增建設籌措2.3萬套（間）、供應2.1萬套（間），分別完成年度計劃的33%和35%。

保租房項目抗週期屬性獲投資者認可，是另外一大原因。丁祖昱特別分析了6大租賃住房REITs2025年第一季度：從季報來看，國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元收入領先國內6支保租房REITS產品，從投資者回報角度來看，城投寬庭REIT以3.20%的年化現金流分派率居首。

城投寬庭相關負責人告訴界面新聞，城投寬庭自2019年發佈以來，累計服務人數超過2.5萬人次，通過與大型企業間的合作，投入運營的9大項目，整體運營狀況良好，租金價格穩定，客源穩定，這是其盈利能力的重要保證。

另有城投控股投資相關負責人表示，正是穩定的客源，讓城投寬庭可以依託REITS產品迴流資金，來尋找優質資產進行投資，並且通過收購新的資產來實現擴募。

前述城投寬庭負責人認爲，徐匯項目身上體現的是保障性租賃住房，形成“開發-運營-退出-再投資”的良性循環，並有望進一步激發盤活存量並擴大有效投資。

克而瑞長租預測，2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應的爆發期，甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平。

丁祖昱撰文分析稱，這種供應高峰的延續，將爲住房租賃市場注入更多活力。同時，公募REITs作爲保租房主要融資路徑，隨着保租房REITs發行節奏加快，且已有多家企業推進保租房REITs申報工作，預計未來累計發行規模將超250億元。