上半年重點城市購房客羣出現變化

今年上半年，住房需求總規模仍在持續收縮。

CRIC監測的重點20個城市一二手房成交總量同比下降22%。

新房市場規模加速收縮，市場份額進一步向二手房傾斜。

從成交結構來看，新房面積大型化、產品改善化趨勢不變，各重點城市大面積產品成交佔比普遍持增。

重點城市一二手房成交結構背後，實際反映出購房客羣及其購買力正在發生一些變化。

整體來看，北京、上海、深圳、杭州等城市一二手房存在較強的互補屬性，二手房剛需客羣活躍度提升，新房市場上的買房人羣普遍爲改善客羣。而天津、武漢和鄭州這些城市二手房和新房成交結構相似，互替性明顯，因此置換效率不強，一二手“此消彼長”競爭加劇。

上半年樓市繼續深度調整，CRIC數據顯示，上半年重點20城一二手房成交總規模爲1.3億平方米，同比下降22%，環比下降7%。

其中，重點20城新房成交規模爲4929萬平方米，同比下降38%，環比下降21%。二手房共成交了8136萬平方米，同比下降7.6%，環比增長5%。

市場份額進一步向二手房傾斜。

上半年重點20城二手房成交佔比增至62%，同比增長9個百分點，環比增長7個百分點。

各城市二手房成交佔比均有所增長，其中，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上。

從成交結構來看，新房市場呈現出面積大型化、產品改善化趨勢，重點城市大面積產品成交佔比普遍上升，其中140平以上產品市佔率顯著提升，尤其是180平以上豪宅成交佔比在近幾年持續增長，2024年上半年更是突破8%。

二手房成交結構變化趨勢與新房有明顯差異，80平以下小面積產品雖然仍然是二手房成交主力，但佔比持續回落，100-140平產品份額穩中回升，其中100-120平佔比爲12%，較2023年增長1個百分點，120-140平產品成交佔比爲10%，較2023年同樣增長約1個百分點。

當前市場環境下，購房客羣大致可以分爲四類。

一類是剛需客羣，以結婚、落戶、安家爲置業目的，購買力相對較低，容易被分流至二手房市場。二是首改客羣，主要是面積和功能改善，傾向於城市近遠郊新房和次新房。三是中改客羣，追求戶型和物業配套改善，注重生活品質，置換居多，傾向於新房市場。四是豪宅客羣，支付力高，稀缺資源佔有，傾向新房市場。

具體到典型城市，購房客羣需求又有明顯不同。

以北京、上海、深圳爲典型代表，在限購政策調整後，剛需客羣活躍度提升，這部分也是二手房買房活躍人羣。此外，這類城市高端改善客戶容量相對穩定，且主要集中在新房市場。

以北京爲例，當前二手房買房活躍人羣以購買一居及兩居產品的剛需、剛改類人羣佔主導，合計佔比75%。其次爲購買三居產品的首改人羣，佔比22%。

同樣是北京，上半年新房買房活躍人羣以購買三居產品的首改類人羣佔主導，佔比50%。其次爲購買四居及以上產品的再改人羣，佔比29%。剛需及剛改客羣佔比僅15%。這意味着，活躍在當前新房市場上的買房人羣普遍爲改善人羣。

在杭州和西安，購房客羣則以改善需求爲主導，高端改善需求比較充裕。

比如西安新房市場呈現出剛需收窄、改善佔比持增、再改漲幅較大的特徵。CRIC根據成交總價段劃分客羣，2024年西安剛需客羣佔比爲28%，較2023年下降9個百分點，首改客羣佔比43%，此外，再改客羣和豪改客羣佔比均有所增加。

值得注意的是，核心區域基於供應稀缺+倒掛紅利，高改需求仍然堅挺，這一現象在杭州較爲明顯。

天津、武漢、鄭州居民購房以剛需客羣爲主導，整體呈現出二手房韌性強於新房，小面積、低總價房源持續熱銷。以天津爲例，根據CRIC調研，天津新房客羣置業大體分爲三類，一類是佔比七成左右的剛需客羣，一類是改善客羣，佔比約27%，最後是豪宅客羣，佔比只有3%。

從購買力情況來看，北京、上海、深圳、杭州一二手互補性較強，新房和二手房成交結構差異較大，新房客羣聚焦改善，二手房承接剛需。二手房活躍度提升或將刺激部分“賣舊買新”再改和高端需求釋放，因而市場熱度或將逐步從二手房市場傳導至新房市場。

天津、武漢和鄭州一二手房之間存在較強的互替性，二手房和新房成交結構存在相似性，短期新房供應受限、或對新房交付安全存疑等原因，購房者被擠壓到二手房市場。

對於北京、上海、深圳、杭州、西安等城市而言，新房市場已進入改善時代，二手房活躍度均高於新房，部分置換需求會轉移到新房市場，再改需求釋放有助於後市新房市場企穩回升，尤其是對於北京、上海、深圳等一線城市，千萬級以上高端客羣容量穩定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。

而對於天津、武漢、鄭州而言，新房和二手房市場購買力趨同，後續一二手房“此消彼長”態勢還將延續。不過，新房市場也存在一些結構性機會，小面積段新房供給增加，疊加房企促銷手段升級，戶型設計創新等都將使得購房者信心逐步修復，進而帶動一輪新房成交放量。