瑞銀林鎮鴻：拐點信號頻現，預計全國房價將於2026年初企穩

21世紀經濟報道記者 張偉澤 實習生 樑秋夢 香港報道

“今年2月（內地）二手房交易復甦，一線城市的庫存週轉月份降至平均水平以下，土地拍賣溢價上升以及二手房掛牌量趨於穩定。這與2014-2015年週期拐點的跡象相似。”近日，瑞銀投資銀行亞太及大中華區房地產研究主管林鎮鴻對內地房地產市場做了最新分析。

他認爲，在歷經長達四年的下行週期後，房地產市場迎來了多維度的復甦信號，這些企穩信號與2014 - 2015年週期拐點的跡象極爲相似。

企穩信號頻現

從二手房數據來看，北京、上海、深圳、成都等城市的二手房成交量同比大幅增長約30%。林鎮鴻指出，隨着土地供給端經過四五年的調整，土地成交和新開工面積大幅下調，新房庫存和供給在覈心城市減少，二手房市場需求得到釋放。

同時，一線城市的庫存週轉月份降至平均水平以下。自2021年開始，新開工面積遠低於商品銷售面積，庫存絕對值不斷下降。到今年，庫存去化週期逐漸優化，這意味着市場的庫存壓力得到有效緩解，開發商的銷售壓力減小，市場的供需關係正趨於平衡。

土拍市場也呈現出溢價率上升的積極趨勢。2024年年中放鬆限價措施後，土地市場的活力被重新激發。從300城土地成交金額數據來看，2025年頭兩個月土地成交金額同比增加39%，雖然面積持平，但開發商更積極地在大城市拿地，像上海、深圳、杭州等城市的土地溢價率從2024年7月到2025年2月明顯增加。

二手房掛牌量趨於穩定同樣是一個重要信號。此前二手房掛牌量持續增加，對新房市場造成衝擊。但從2024年9月26日以後，房價預期改變，一線城市從10月開始二手掛牌出現環比和同比下跌。這一變化使得二手房市場競爭格局更加穩定，爲新房市場的發展創造了有利條件。

不過，林鎮鴻也提到，二線城市目前仍在去庫存階段，預料需待第四季庫存才能處於較低水平，這也表明不同城市的市場復甦節奏存在差異。

銷售預期上調

基於市場的積極變化，瑞銀對房地產市場的未來表現也持有樂觀態度。瑞銀上調2025 - 2026年房地產銷售樓面面積預測7%-13% ，新開工面積預期提高6% - 12%，並且將2025 - 2026年新房銷售套數預測上調7%-16%，二手房銷售套數預測上調7%-10%。這一系列上調反映了市場需求的增長和開發商供應策略的調整。隨着市場的企穩，購房者的信心逐漸恢復，對房屋的需求也在增加。

同時，瑞銀目前預計全國房價將於2026年初企穩，較之前預期的2026年年中有所提前。房價的企穩對於整個房地產市場的穩定至關重要，它將帶動市場交易的活躍，促進房地產行業的健康發展。

林鎮鴻認爲，目前開發商更有動力提高產品質量，增加與周邊二手房的差異度。住建部在此前提出新房層高高於3米，同時對容積率、得房率等指標也進行了調整，拉開了新房與二手房的差異。這不僅有助於提高新房的去化率，讓開發商獲得產品溢價，也能滿足消費者對高品質住房的需求，推動房地產市場向更高質量的方向發展。