瑞安房地產行政總裁：計劃在大灣區尋求業務突破

“未來中國房地產市場會進入新常態。”近日，在接受包括第一財經在內的媒體採訪時，瑞安房地產（00272.HK）行政總裁王穎談到，在一個準確的市場裡提供好產品，就能夠獲得足夠好的回報。對於瑞安房地產來說，眼下“準確的市場”，是上海和武漢。

瑞安房地產財報顯示，在公司2024年確認的約79億元物業銷售收入中，來自上海、武漢的共超69億元，佔比超87%；全年共150億元的合約銷售額則基本都來自上述兩個城市。

截至2024年末，瑞安房地產手中共有住宅可售貨值超500億元，同樣主要分佈於上海、武漢。據透露，2025年，瑞安房地產將陸續推出翠湖六期的36套低密產品、武漢天地住宅項目等。

翠湖風貌別墅2025年底入市

自1996年拿下上海太平橋舊改項目至今，瑞安房地產在內地已發展近30年，上海是其最重要的根據地。

翠湖天地、瑞虹新城、蟠龍天地等住宅項目的銷售成爲瑞安房地產業績的重要支撐。2024年，瑞安房地產的合約物業銷售額錄得150.55億元，同比增長32%，其中翠湖天地六期帶來了119.79億元的合約銷售額，銷售均價超21萬/平方米。

2025年，翠湖天地六期後續的低密住宅產品也將入市，共計36棟獨棟和聯排別墅。王穎表示，“翠湖六期風貌別墅非常具備它獨特的地理位置和社區稀缺性，這一類項目銷售沒有特別大的壓力。”另一別墅產品翠湖濱江，今年也會按節奏繼續推售。

除了上海項目之外，王穎透露，2025年的銷售計劃還包括武漢天地的四期住宅，計劃於2025年四季度開盤銷售，這也是該項目最後一批次住宅。“疫情後武漢天地住宅入市時，500平方米房源的毛坯單價約7萬元/平方米，也在當時銷售一空。”王穎認爲，這次的產品契合了市場趨勢，是四代宅。

武漢是瑞安房地產在上海之外最大的區域市場。財報顯示，2024年，武漢天地與武漢創新天地共計確認銷售收入約43億元，佔物業銷售收入的超5成。目前，創新天地住宅一二三期已全部售罄交付；武漢長江天地最快也將於2025年四季度提前全面交付首期住宅。

整體來看，瑞安房地產手中2025年及以後可供銷售及預售的住宅物業建築面積約17.63萬平方米，涵蓋7個項目，可售貨值共約512億元。

加快拓展輕資產業務

目前，瑞安房地產仍是以物業開發銷售爲業績支柱，但受到住宅交付週期的影響，近年來其業績出現了明顯波動。2022年-2024年間，其年內溢利的同比降幅分別爲33%、5%、42%，主要原因均是物業銷售確認收入減少。

王穎提到，由於瑞安房地產整體的開發量不是很大，即便有開發項目，可能也要兩三年纔會出售，導致業績存在一些波動。所以對於未來，瑞安房地產要推進開發和運營的齊頭並進，並預期兩項業務的提供利潤佔比是50%、50%。而在這一過程中，短期內的業績波動仍難以避免。

不過，爲了應對當前的行業形勢，降低財務風險，在開發業務上，瑞安房地產眼下選擇在輕資產賽道發力。在王穎看來，從住宅市場來講，房地產市場的調整還在持續，出險企業的債務問題、保交樓等都會對整個住宅市場有影響。

據瑞安新天地行政總裁張斌介紹，瑞安的輕資產業務目前已有比較成熟的模式，其中之一就是股權合作，管理的資產管理規模已超300億元，合作方包括中國人壽、上海太平洋保險等，瑞安的持股比例從百分之十幾到五十幾不等，“通過這樣的方式把投入降到比較穩健的程度”。

據披露，瑞安在2024年拿下了兩個輕資產項目，分別是與上海永業集團合作的永年裡，以及與上海奉賢區南橋鎮合作的“貝港城中村”改造項目，合計含有43萬平方米住宅。

未來，瑞安房地產還會將輕資產策略拓展到更多城市。張斌表示，對上海、武漢兩個深耕城市未來的項目發展都不設上限，同時秉持着開放的態度，意欲在大灣區一些重點一線城市也尋求突破的機會。