入市六年後 陸家嘴轉讓上海前灘首個租賃公寓猜想
觀點網 一紙產權轉讓公告，揭開了上海前灘首個租賃公寓項目的資本變局。
7月7日，上海聯合產權交易所一則公告顯示，陸家嘴集團旗下上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司以9.45億元底價掛牌轉讓上海鴻霈置業有限公司100%股權及債權，其中債權約4.88億元。
這一標的的核心資產正是前灘雍萃46（前灘惠臨雍萃公寓），該項目曾承載着前灘區域租賃住宅標杆的使命。
如今，迎接它的是怎樣的將來？
雍萃公寓六年旅程
前灘雍萃46項目前身——上海前灘國際商務區46-01地塊，具有特殊歷史地位。
它是上海及全國首個要求建成後全部自持的土地掛牌項目，也是前灘國際商務區內首個裝配式建築試點項目，屬於所謂“前灘九宮格”的一部分。
“前灘九宮格”概念源於後灘九宮格，而前灘本身在2010年世博會後開始受到關注。2012年初，浦東前灘被列爲上海“十二五”期間的重點開發區域之一。同年6月，浦東前灘規劃在網上公示，前灘開發大幕由此拉開。
自2013年起，前灘地區開始大規模土地出讓，首批掛出8幅土地，翌年又有9幅土地入市。期間，陸家嘴集團深度參與前灘土地招拍掛，並將多幅土地收入囊中，“前灘九宮格”亦在此時開始形成。
其中，46-01地塊由陸家嘴通過上海鴻霈置業於2014年12月以5.61億元底價競得，對應樓面價15929元/平方米。
資料顯示，46-01地塊定向爲世博會地區以及黃浦江兩岸的配套功能區域服務，因此約定企業在競得該地塊後，不可出售只能自持。
項目開發規模不大，總用地面積11746平方米，總建築面積57943平方米（地上建築面積22346平方米，地下建築面積35435平方米）。
陸家嘴集團在拿地之後，將該地塊與同九宮格內外其餘5幅土地共同開發爲一個大型租賃公寓組團，並落地旗下3條租賃產品線。除前灘雍萃46外，還包括前灘臻境41、前灘雍萃47、前灘雍萃42、前灘雍萃53和前灘悅庭57。
前灘雍萃46是首個落地項目，於2017年封頂，2019年入市運營。
項目採用圍合式佈局，獨立庭院設計，由3棟12層、13層、14層租賃住宅以及1棟商業辦公樓合圍式佈局組成，帶底商。
公寓部分體量約1.76萬平方米，包含85平方米、96平方米兩種主力產品、240平方米超大戶型共184套兩居室，主打中高端長租市場。
項目所在的“九宮格”目前是前灘區域主要的住宅區，毗鄰前灘濱江公園和前灘體育公園、醫療、教育、商業資源豐富。
據陸家嘴樂居APP數據顯示，前灘雍萃46目前月租金爲10920-39000元/月。
陸家嘴租賃版圖
轉讓前灘雍萃46之際，陸家嘴集團的租賃業務正經歷調整與擴張。
據瞭解，陸家嘴集團的住房租賃業務佈局最早可追溯至2012年。彼時5月，陸家嘴金融城人才公寓正式開業，爲上海浦東新區花木板塊帶來超2400套的租賃房源供給。
到2021年，陸家嘴集團正式確立租賃住宅管理品牌陸家嘴樂居（L HOME），翌年陸家嘴樂居APP上線。
現時，陸家嘴樂居品牌已在上海佈局9100餘套租賃房源，管理面積約80萬平方米，覆蓋前灘、張江、陸家嘴、御橋四大板塊。
近萬套房源涵蓋包括“臻境系”（臻享社區）、“雍萃系”（悠享社區）和“悅庭系”（悅享社區）在內的三大產品線。另外有較平價的“新樂裡”系列，如系列裡的金裕雅居-白領公寓項目，月租金就在1675-3460元/月。
相反，陸家嘴樂居的其他在營項目的房間單價保持高位，尤其是“臻境系”和“雍萃系”。
另一方面，陸家嘴樂居的業務邊界也在擴充。
2024年，陸家嘴樂居旗下首個城市老舊建築翻新改造的租賃住宅項目“浦電雍萃”正式開業。該項目前身爲“文教大廈”，改造後的總租賃面積約1.1萬平方米，提供55平方米到145平方米6款房型，共91套租賃房源。
陸家嘴樂居的首個保障性租賃社區也在落地之中。2025年2月，社區內企業公寓項目“數智天地·新樂裡04”正式開業，提供1000餘張牀位。同期開業的還有白領公寓“數智天地·悅庭04”，提供927個單位。
不過，事實上陸家嘴集團的租賃業務主體由寫字樓板塊構成。資料顯示，截至2025年一季度末，“L OFFICE陸家嘴辦公”品牌管理的物業體量就達到479萬平方米，其中甲級寫字樓總建築面積379萬平方米。
長租公寓板塊現正融入陸家嘴集團以寫字樓爲重心的生態圈之中。
2024年3月，陸家嘴集團正式發佈“大朋友圈”戰略，旨在通過整合商務空間、租賃公寓、潮流商業、健康醫療等六大維度資源，構建覆蓋企業全生命週期的服務網絡。
因此，平穩持有運營多年的前灘雍萃46突然掛牌轉讓，單純爲整體出售回籠資金的可能性不算大。
而從盤活存量資產的大方向考量，可行路徑則還有資產證券化。
就過往來說，前灘雍萃46未取得保租房認定，且高端定位也與公募REITs發行要求衝突。但政策已有初步調整，放寬這類市場化長租公寓入池。
根據2024年7月26日，國家發改委發佈的《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》。
《通知》中提及住房租賃的部分，就描述爲：“包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用於出租的市場化租賃住房項目，以及專門爲園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目。”
去掉“保障性”三個字，市場化租賃住房項目發行公募REITs已不再只是暢想。
短期內，陸家嘴集團針對前灘雍萃46或也可先發行條件更寬鬆的類REITs/私募REITs，爲後續進一步證券化做準備。
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