輕重並舉見成效，新城商管夯實利潤增長極

文/樂居財經 靳文雨

在房地產行業風雲變幻的當下，新週期與新環境給衆多房企帶來了前所未有的挑戰。市場需求的波動、政策調控的持續以及行業競爭格局的重塑，都考驗着每一家房企的應變能力與內在韌性。

3月28日，新城控股（601155.SH）發佈2024年度報告。從關鍵財務數據反映的情況來看，2024年新城控股憑藉成熟的運營策略與高效的管控體系，維持了穩健的發展態勢，在波動的市場環境中築牢根基。

年報顯示，2024年新城控股實現營業收入達890億元。在利潤層面，歸屬上市公司股東的淨利潤錄得7.52億元，較去年同期實現2.07%的增長幅度；扣除非經常性損益後的歸母淨利潤爲8.70億元，同比大幅增長183.07%。此外，公司整體毛利率維持在19.80%，核心指標保持穩定向好。

過去一年，新城控股積極探索多元化盈利模式，有效抵禦市場下行壓力，營收與利潤指標維持穩定增長，經營業績韌性凸顯。同時，該公司構建起動態化的債務管理體系，精準施策，債務結構得到顯著優化，財務安全性大幅提升。

在堅實的財務保障下，新城控股堅持住宅與商業協同發展，在商業運營領域，通過創新業態組合、優化消費體驗，推動吾悅廣場商業影響力持續攀升；在項目建設環節，秉持高品質標準，打造多個標杆項目；在輕資產領域，新城控股大力拓展代建管理業務，開闢全新的業績增長曲線。

這些舉措不僅穩固了公司在房地產市場的基本業務佈局，還助力多個業務板塊蓬勃發展，在激烈的市場競爭中搶佔先機，打開全新的增長空間。

出租率再提升，商管優勢盡顯

在地產行業深度調整期，房企普遍面臨經營壓力與財務結構優化需求的環境下，新城控股能夠保持盈利，且財務狀況相對穩健，這得益於其獨特的“住宅+商業”雙輪驅動戰略以及在業務運營上的精細化管理。

根據年報，2024年新城控股的主營業務收入中，實現不含稅物業出租及管理收入120.29億元，佔公司營業收入的13.52%；物業出租及管理業務毛利84.40億元，佔公司總毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物業出租及管理毛利率達70.17%，爲公司整體利潤持續帶來貢獻。

商業運營是新城控股的核心競爭力所在，也是其區別於衆多房企的獨特優勢。2024年，新城控股實現商業運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成年度目標。商業運營業務在公司營收與利潤中的佔比不斷提升，成爲公司業績增長的核心驅動力。

在商業佈局上，新城控股持續擴大吾悅廣場版圖。2024年新增開業15座吾悅廣場，截至年末，已實現173個綜合體項目佈局，吾悅廣場開業商業面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。

爲適應消費市場變化，2024年10月，新城控股將新城商業管理事業部升級爲新城吾悅商業管理集團有限公司，併發布“五邊形經營理念”。這一理念涵蓋品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在打造差異化的吾悅廣場，提升商業運營競爭力。

業內人士普遍認爲，這一舉措是新城控股主動適應消費升級趨勢的積極嘗試。在當前商業地產競爭激烈的環境下，通過理念升級，從多個維度提升消費者體驗，有助於吾悅廣場在市場中脫穎而出，進一步鞏固其商業運營優勢。

根據規劃，2025年，新城控股計劃實現商業運營總收入140億元，計劃新開業吾悅廣場5座。隨着商業版圖的持續擴張和運營能力的不斷提升，商業運營業務有望爲公司帶來更多的業績增長空間。

高回款率護航，住宅銷售穩健

基於雙輪驅動發展戰略，新城控股在住宅銷售端與商業運營端雙管齊下，穩定銷售回款、大幅增加經營性收入，極大提升了公司抵禦風險的能力，爲自身發展創造了更多主動空間。

數據顯示，2024年新城控股實現合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米；實現回款金額411億元，回款率達到102%保障現金流安全。

交付層面，新城控股主動扛起企業社會責任，將“保交付”視爲運營管理的核心任務，通過優化施工流程、強化質量監管等舉措，全年組織交付超10萬套物業。在保障業主切身利益的同時，也爲後續銷售業務的持續拓展創造了有利條件。

得益於住宅銷售的高回款率，以及經營性物業穩定的收入來源，新城控股的現金流安全得到充分保障。在報告期末，新城控股在手現金餘額達102.96億元，資金儲備充足，流動性優勢顯著；淨負債率維持在52.44%的低位，遠低於行業平均水平，彰顯公司在資本結構優化方面的卓越成效。

2024年，新城控股在融資端也取得了一系列突破。新城控股成功發行一筆規模爲13.6億元的中期票據，獲得中債增全額擔保，總認購倍數超2.7倍；11月，發行2024年度第二期中期票據，規模爲15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數1.97倍。

此外，依託吾悅廣場優質資產，新增以吾悅廣場爲抵押的經營性物業貸及其他融資約205億，加權本金平均利率爲4.97%，抵押率約50%。

這些融資成果的取得，一方面得益於公司自身優質的資產質量和穩健的經營表現，另一方面也反映出市場對新城控股的信心。在行業融資環境依然偏緊的情況下，新城控股能夠獲得低成本融資，爲公司的持續發展提供了有力的資金支持。

持續發力輕資產，代建版圖擴圍

在行業深度調整、市場競爭加劇的背景下，新城控股新城控股秉持“輕重並舉”的商業模式，在商業管理輕資產領域持續發力，實現了商業在管規模的穩步擴張。

2022年底，新城控股成立房地產代建、代管業務平臺——新城建管，全力進軍輕資產賽道。到2024年，這一業務已展現出強勁的發展活力。

數據顯示，2024年新城建管累計管理項目超100個，其中商業綜合體管理項目超60個，其管理的複雜性和多樣性得到充分體現；累計管理總建築面積超1600萬平方米，2024年新增簽約面積超710萬平方米，規模擴張十分顯著，已基本實現全國化佈局。

在代建過程中，新城建管充分發揮自身在項目規劃、工程建設、招商運營等方面的專業優勢，爲委託方提供一站式全流程服務。通過嚴格把控工程質量、精準定位商業業態、高效組織招商活動，新城建管打造出多個標杆項目，收穫了委託方的廣泛認可。

近期，新城建管更是榮譽加身，在多個行業權威評選中脫穎而出。3月19日，在克而瑞集團主辦的“新生・重構——2025中國房地產TOP500測評成果發佈會暨房地產發展高峰論壇”上，新城建管榮獲“2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10”、“2024中國房地產優秀商業代建企業”兩項榮譽。

次日，在中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦的“2025中國房地產百強企業研究成果發佈會暨第二十二屆中國房地產百強企業家論壇”上，新城建管再度榮獲“2025中國房地產代建運營優秀企業”。

這些榮譽不僅是對新城建管過往業務能力與市場表現的高度肯定，更如同響亮名片，爲其進一步拓展市場、提升品牌知名度奠定了堅實基礎，助力新城建管在代建領域持續深耕，吸引更多優質委託項目，實現規模與效益的雙增長。

總體而言，新城控股2024年年報中的各項數據，充分印證了其在複雜多變的市場環境中所展現出的強大適應性與卓越的戰略執行力，不僅爲企業當前的穩健發展提供了有力支撐，更展現出其穿越市場週期、實現長期可持續發展的雄厚實力。