卡位明星學校有撇步！爸媽必看學區宅大解析
好房網雜誌 2025 JUL.No.135
少子化已成現今社會的常態，除了盡全力富養栽培，大部分的父母對於家中孩子教育不想輸在起跑點，「現代孟母」們更是早早卡位好學校，就怕晚一步。然而學生越來越少，學區宅還有追逐的必要嗎？真想搶進的話又要注意什麼？
阿偉跟小美是大學班對，阿偉大學畢業後，進入新竹科學園區上班，婚後，小美順利懷孕，決定辭掉工作，未來全職在家育兒，即將成爲大衆口中的竹科媽媽的小美，卻怎麼都開心不起來。
原因就出在學區，搜尋相關資訊，筆筆都是「竹北滿額學校十八所」、「買學區宅卡位卻只能候補氣炸！網：先入籍八年再說」等新聞，讓小美感到相當沮喪，一度和阿偉討論是否要趕緊入手一戶學區宅，或是爲了學區搬離竹北，但這樣就得辛苦阿偉通勤上班，兩人爲此非常苦惱。
究竟什麼是學區宅，它在少子化的當下，仍然有這麼大的吸引力嗎？還有什麼是滿額學校，只要買到學區宅就能順利入學？租房子的人也有權利就讀滿額學校嗎？本期房產小學堂爲廣大家長解析卡位明星學區、購置學區宅的小知識。
Q1.什麼是學區宅？
A:首先，要談學區宅前，讓我們先搞清楚什麼是學區宅？所謂學區宅，其實分成兩種，以目前國內越來越受歡迎的私立學校來說，其實是沒有學區範圍，而市面上所看到的某明星私立小學學區宅，指的是距離近、通勤方便的周邊住宅，主打的並非學區，而是地段。
至於公立國中、國小，政府就有明確劃分學區範圍，只有設籍在匡列範圍內的學童，才能進入所屬學區學校就讀。因此，當家長在購屋時，考量想要讓小孩就讀A公立國小、B公立國中，就必須選擇屬於A、B學校學區的劃分範圍裡買房且設籍，未來孩子才能夠如願進到這兩所學校上學，這纔是大衆認知中的學區宅。
Q2.少子化的當下，學區宅還有優勢嗎？
A:根據內政部所發佈的最新人口數據，今年五月新生兒出生人口再度創下新低紀錄，僅不到八千五百人，全年一到五月，平均每個月新生兒都不滿萬人，估計今年僅有十一萬名左右新生兒出生。少子化早已是不可逆的大勢，衍伸出來與房地產相關的議題是，學區宅真的還有市場嗎？
事實上，臺灣縱使面臨少子化危機，但是明星學校照樣擠破頭，也因此，學區宅有沒有市場，優勢是否還存在，甚至是否具投資價值，關鍵在於是否位在明星學區，過去就曾經有媒體做過調查，有將近六成的購屋族，在買房時會考量學區問題，可見學區仍是民衆購屋的篩選標準之一，馨傳不動產智庫執行長何世昌特別提醒，滿額學校不等於明星學區，若是想要投資學區宅的民衆，也要特別注意。
何世昌指出，學區宅在未來仍是一個強勢商品，並不會因爲少子化造成價格貶值，「原因是雖然少子化，但現代父母更重視下一代教育。」有房市專家舉例，以北市來說，明星學區的套房，即便屋齡很大，單價破百萬的比比皆是，且一直有市場交易。顯見明星學區裡不管是老屋、小套房，都是家長爲孩子設籍卡位的熱門之選。
不過，何世昌也認爲，明星學區宅房價並不會和周邊區域住宅有太多落差，原因是比價效益明顯，通常明星學校周邊的房價也多會跟着補漲。且以新興重劃區來說，很難說是明星學區帶動房價，原因在於重劃區本身就容易誕生明星學校，像是桃園青埔、新竹竹北、新北三峽北大特區等，地段條件吸引素質較高的家庭入住，自然造就明星學校。
Q3. 代銷、仲介號稱的學區宅是真學區嗎？
A:在確認學區宅仍有其優勢，且價格也頗具競爭力後，下一步要探討的是，究竟怎麼確認自己買的是真學區宅？
首先，我們要了解到，地方政府劃分學區的邏輯，是通盤考量人口分佈、交通狀況、區域發展等要素後，務求達到每個孩子都能就近入學，一般來說，國小交通距離三公里爲原則，國中學區則以五公里內範圍較佳。
同時也要能夠平衡各學校學生數，讓區域發展穩定均衡，因此，受到家長歡迎的明星學校，才往往會發生總量管制、滿額的情形，就是爲了避免A學校學生過多、B學校乏人問津的情形產生。
以下，是「現代孟母」們針對學區宅必須要懂的三大關鍵：
★基本學區VS自由學區：根據桃園市政府資料顯示，所謂的基本學區，指的是某一個區、裡或鄰是單一學校的專屬學區，換言之，只要設籍居住且在這個區、裡、鄰的學童，就只有單一學校可就讀。
至於自由學區，則是說在某一個區、裡、鄰同時是兩校以上所屬學區，居住且設籍在這個範圍裡的學童，可以依照自己的意願，自由選擇想要就讀的學校。
★滿額學校：所謂的滿額學校，就是該學區裡，欲就讀學童數超過學校可招收人數上限，較常發生在傳統市中心裡口碑好的學校，或是人口快速發展的新興重劃區裡。而滿額學校又分成須審查與不須審查兩種，就是現在新聞上常看到卡位搶戶籍的情形。
★確認學區撇步：過去臺中曾發生過，有家長因看上房仲所宣稱的某明星學區而入手房屋，結果交屋後才發現，自己買的房子只是距離該學校較近，但根本不是所屬學區，氣得對房仲提告。
這種情形並非不可能，在看完第一、二點關鍵後，我們就可以發現，學區的畫分相當精確，同一條路上，門牌十號跟二十號，就有可能屬於不同學區。民衆想確認學區，可先上心儀學校查詢學校自行公佈的學區範圍，通常都會詳列所屬的裡到門牌號，就可以確認自己是否買對學區宅。
不過，何世昌特別提醒，近年因少子化影響，學區範圍每年可能都會有微幅調整，這種情形最常發生在學區邊緣地段，建議民衆查詢學區時，要以當年度最新資訊爲準。
Q4.卡位明星學區，買房、租屋怎麼見招拆招？
A:接下來，就進入深水區，明星學區該如何卡位？這跟第二題的關鍵二滿額學校大有關聯，滿額學校才需要提前卡位，否則，一般來說，小孩在當年度九月一日（含當天）前滿六足歲，就會被分配到戶籍地所屬學區學校就讀，而滿額學校則需要更進一步的條件篩選，且分爲須審查、不須審查兩種類型。
★不須審查滿額學校：九月新生入學，以臺北市來說，只要在當年三月二十日前設籍在該學區的孩童，就能夠順利進入所屬學區學校就讀，但這裡要特別注意的是，不能是跟戶長沒有親戚關係也沒實際居住的寄居，也不能是同一個地址裡有一人以上要進入滿額學校，除非可以證明是有居住事實的兄弟姊妹。
★須審查滿額學校：同樣以三月二十日爲基準，想要進入須審查滿額學校就讀的學童，家庭必須符合下述優先分發條件後，再來針對學童設籍時間長短進行比較，來審查當年度是否能夠順利入學。
至於要如何達到能夠優先分發的身分呢？撇除母親是原住民，或者是低收入戶等特殊情形，必須要滿足以下條件，才能夠優先分發進須審查額滿學校。
【全家人共同設籍】：全家人或是小孩與監護人要在當年度的三月二十日前，共同設籍在同一戶籍內，同時小孩子也必須要有實際居住事實，不能只是寄居情況。
【權狀證明】：以有購買房屋的家庭來說，必須要出示學區內該戶籍地址的房屋所有權狀，持有人必須是學童的父母、祖父母、外祖父母或監護人，且要在小孩入學的前一年底十二月三十一日前取得房屋。
【租約證明】：以租賃房屋方式居住在該區的家庭來說，就必須要出示學區內該戶籍地址，且連續居住三年以上，經過公證的房屋租約。同時還要提供當年度一月一日起至入學資格審查日前，能夠證明全家人有實際居住事實的資料佐證，譬如說是水費單、電費單等。
但這邊要特別注意的是，並不是具備上述條件就一定可以分發到屬意的滿額學校，誠如開頭所說，在滿足以上條件後，還要再比誰設籍得早，這也是網路上常有家長羣組在討論，小孩爲了國中學區，在小學三年級就要提前轉戶籍的原因，競爭更激烈的學區甚至父母會在小孩一出生就先行卡位。（全文請見2025年7月號第135期《好房網雜誌》；更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP）