你的小區“隱形鉅款”被誰動了？南京這場會動了真格！

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當你開車進入小區停車場，是否想過這些停車費最終流向何處？電梯間廣告、快遞櫃佔地費、公共區域租賃收益……這些屬於全體業主的“公共收益”，本該是改善家園的寶貴資金，卻常常如同蒙上了一層厚厚的迷霧——去向不明、監管缺失、爭議不斷。

7月12日，一場聚焦住宅小區公共收益管理的專題研討會在南京舉行。這場由江蘇省大蘇社區治理創新研究院與南京市律師協會聯合主辦的會議，聚集了來自法院、政府部門、街道社區、業委會、物業公司及法律界的專家學者，目標直指住宅小區公共收益法律實務的痛點與破解之道。

迷霧重重：公共收益監管的三大“死結”

研討會上，江蘇省大蘇社區治理創新研究院黨支部書記王興宏直言不諱地指出了當前住宅小區公共收益管理的核心困境：

1. 業主組織缺位：小區業主大會召開難、業委會成立難或運作癱瘓，導致無人能有效代表全體業主主張和監督公共收益權益。

2. 收益補貼物業費爭議：部分物業合同條款模糊甚至直接將公共收益用於補貼物業費支出，引發業主強烈不滿。

3. 業主知情權缺失與資金監管薄弱：業主難以獲取清晰、透明的公共收益收支賬目，資金如何存放、使用缺乏有效監督機制，暗箱操作空間巨大。

這一觀點引發了強烈共鳴。江蘇省大蘇社區治理創新研究院副院長、無錫市物業管理行業協會會長周華寶進一步剖析了背後的制度性障礙：法律條款過於籠統，實操性不足；業主維權成本高昂，單個業主往往難以撼動物業公司；監督機制嚴重缺失，導致部分物業公司有機可乘，直接將本屬於業主的錢“默許”進自己口袋。

破局之道：從制度到技術，編織立體防護網

面對重重困境，與會專家們貢獻了多維度的解決方案。

南京市秦淮區司法局月牙湖司法所所長莊慶家提出了系統性的“五點對策”：

1. 完善制度規範：亟需出臺更細化、更具操作性的地方性法規或規章，明確公共收益的權屬、管理主體、使用範圍、分配規則和監管責任。

2. 強化業委會候選人審覈與能力建設：確保選出的業委會有意願、有能力代表業主履職，把好“領頭人”的入口關。

3. 加強基層指導與監督：街道、社區應肩負起對業委會成立、運作的指導責任和對公共收益管理的日常監督職能。

4. 深入社區普法宣傳：提升業主對自身權利和公共收益管理的認知，喚醒權利意識。

5. 推動技術創新探索：大膽提出引入“數字人民幣”等新技術手段，對公共收益資金的流向進行全程、透明、不可篡改的監管！每一分錢的進出都將留下清晰的電子痕跡。

訴訟困境：追討收益路上的“三重門”

法律實踐層面，公共收益糾紛的解決之路佈滿荊棘。南京市律協物業服務法律專委會委員黨月芳以《南大和園小區追索公共收益案件》爲例，揭示了訴訟中的三大難點：

1. 訴訟主體資格認定難：單個業主起訴？業委會起訴？還是需業主大會授權？法律實踐中常存爭議。

2. 時效爭議大：公共收益主張是否適用訴訟時效？從何時起算？爭議巨大。

3. 車位權屬界定模糊：地面車位、人防車位收益歸屬問題複雜，成爲爭議高發區。

南京市中級人民法院代表則強調了案件的核心焦點：公共收益的合理分配與使用。尤其是停車費、大修基金（專項維修資金）等大額項目的處置規則極度缺乏清晰指引，導致判決尺度不一，糾紛反覆。

河海大學法學院教授陳廣華從理論高度指出，必須釐清公共收益的法律性質——它究竟是基於共有產權產生的商業性收益，還是對業主共有部分使用的一種經濟補償？這關係到其管理、分配的根本邏輯，必須與物業費嚴格區分，避免混淆。同時，他特別強調，強化對業主知情權的法律保障是解決一切問題的基石，沒有知情權，監督權就是空中樓閣。

凝聚共識：爲小區“錢袋子”打造三重保險

經過深入研討，會議最終凝聚起推動變革的三項核心共識：

1. 築牢法律根基：明確公共收益的法定權屬（屬於全體業主），細化管理主體（業主大會授權下的業委會或物業）、使用範圍（嚴格限定於小區公共事務）、公開公示要求及違規處罰措施，劃清法律邊界。

2. 推動治理創新：大力擁抱數字化，通過區塊鏈、數字人民幣等技術手段實現公共收益資金流的全程透明、可追溯、不可篡改。同時，完善業委會選舉、運作和監督機制，確保其能有效履職。

3. 凝聚多方合力：呼籲並推動立法機關完善上位法，司法機關統一裁判尺度，行政機關（住建、街道等）加強指導和監管，物業公司提升合規意識，業主積極行使權利，形成協同共治的強大合力，構建公平、透明、可持續的公共收益管理體系。

曙光在前：南京新規正在路上

值得廣大市民和業主高度關注的是，南京市物業服務指導中心行業監管科相關人員在會上透露，針對公共收益管理的規範化，南京市層面的《公共收益管理辦法》正在緊鑼密鼓地制定中！該辦法出臺前，將廣泛徵求社會公衆意見，力求凝聚最大共識，解決實際問題。這無疑是南京在破解小區“錢袋子”監管難題上邁出的實質性一步。

小區的公共收益，是業主們共同的“錢袋子”，更是家園煥新的希望。當南京的研討聲穿透利益迷霧，當制度、技術與人心形成合力，被鎖住的何止是錢款——那是對家園的珍視，對規則的重塑，對業主尊嚴的守護。我們期待更多地方在制度創新上踏出關鍵一步，讓每一分公共收益都真正成爲點亮社區未來的明燈。

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