閩系地產大佬奮力爬坡

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

地產黃金時代，閩系房企是其中最耀眼的存在，黑馬頻出。隨着房地產行業進入新週期，昔日高歌猛進的閩系房企，正經歷一場生死攸關的蛻變。

就在上週，旭輝宣佈債權人已可以就境外重組方案投票。下月末，香港高等法院就將對其境外債重組方案啓動覈准聆訊。這場歷時近900天的自救行動終於迎來關鍵性突破。

5月12日，旭輝控股召開境外債務重組債權人說明會。一開場，旭輝控股董事局主席林中便向投資者致歉，稱過去在規模擴張中未能把控好風險，讓企業陷入困境。

不過林中相信，民企如勁草，野火燒不盡，春風吹又生。

如今的旭輝正處於爬坡過坎的關鍵時刻，接下來旭輝要逐步邁過修復資產負債表、修復信用、審慎拓展恢復投資、恢復盈利、恢復分紅五道坎，成爲閩系房企在地產新時代的突圍樣本。

化債

完成境內外信用債重組，是旭輝活下去的關鍵前提。自2022年11月啓動境外債務重組以來，旭輝的每一步都走得如履薄冰。去年初，旭輝首次披露了境外債重組方案，隨後又多次修改方案。

按照最新的方案，旭輝計劃對總計本金68億美元，包括12筆高級債、永續債和可轉債，以及13筆境外貸款重組。從“短端削債，中端轉股，長端保本降息”的框架，提供了五大類選項。新票據或貸款利率低至1.00%-2.75%，最長期限可延長至9年。

旭輝控股CFO楊欣稱，這個框架下，能夠力求在保障債權人利益的同時，爲公司爭取喘息空間。

境外方案中，約90%的債權人已簽署重組支持協議（RSA），提供的選項包括債轉股、零息債券置換及長期票據等，其中債轉股選項不設規模上限，意在將債權人轉化爲股東，綁定長期利益。

楊欣表示，旭輝當前境內外信用債佔比70%，境外主流選項是債轉股，境內主流選項是以資抵債，預計在完成境內和境外大重組後，信用債規模將縮減50%以上至300億內，存量債務久期延至9-10年，利率也將下調至可承受的水平。

除了70%的信用債以外，旭輝還剩餘抵押類有息負債規模約260億元，三分之一爲依託存量商業地產項目獲取的經營物業貸款，剩餘三分之二以住宅項目開發貸爲主。未來債務清償規劃中，大部分項目開發貸將跟隨項目銷售和交付實現自然清償；剩餘部分計劃通過優化商業項目運營效率以提升資產估值水平（LTV）。

通過境內外大重組，旭輝有息負債的絕對值將大幅下降，久期和利率都會有顯著的改善；同時，削債的部分預計都會逐步增厚旭輝淨資產。

楊欣表示，此消彼長之下，旭輝的淨負債率也將快速回歸健康水平，幫助公司早日恢復正常經營。

楊欣透露，境外重組已取得重大進展，境內債重組也正積極推進百億公司債整體重組。並且，已有歐洲價值型基金明確全額轉股意向，看好轉股帶來的估值修復與行業復甦雙重利好。

財報數據顯示，截至2024年末，其有息負債規模降至866億元，較峰值壓縮超30%。截至2024年末，旭輝權益後貨值仍達1300億元，資產覆蓋負債的基礎尚存。另外保有約460億估值的持有物業資產，2024年貢獻近18億租金，增長約10%。這一結構性特徵，爲債務重組提供了談判空間。

如若順利推進，旭輝的境外重組方案也能夠讓債權人利益，與旭輝命運深度綁定。尤其是債轉股選項，既考驗債權人對旭輝管理層的信任，也暗含對房地產週期觸底的判斷。

重生

債務重組後，旭輝如何站起來？真正的挑戰在於如何利用“輕裝上陣”的窗口期，完成轉型。

林中表示，旭輝會堅決摒棄"三高"模式，轉向"低負債、輕資產、高質量"發展路徑。

旭輝的“輕資產化”路徑已清晰可見：460億元的商業資產、去年18億的租金收入構成穩定現金流；開發業務收縮至核心城市，精準把握城市分化中的結構性機遇；資管板塊則對標鐵獅門、黑石，通過雙GP模式隔離風險，以小股投資撬動資產運營。

爲了適應傳統開發模式失效的行業現實，旭輝確立了五大核心戰略。深耕戰略，聚焦有效需求和優勢區域，提高市場佔有率；精品戰略，以打造改善精品爲產品主要方向，滿足消費者對品質生活的追求；四好戰略，打造“好房子-好服務-好社區-好生活”價值鏈條，提升客戶滿意度；競爭致勝戰略，通過“2070工程”（溢價20%/去化70%）和“3500工程”，以精益管理和AI思維進行業務重構，實現全流程再造和供應鏈重塑；穩健經營戰略，重質輕速，效益優先，確保企業發展的穩定性。

同時，旭輝全面升級財務風控體系。深刻反思過去的模式和理念，建立更嚴格的財務紅線體系，強化週期應對能力，保障公司未來三十年跨週期發展。

此外，旭輝還保留了“三全”核心能力。全鏈條賦能，25年的經驗沉澱形成了標準化產品體系與整建制團隊，覆蓋募、投、建、管、退全週期開發能力；全業態運營和協同能力，整合物業、長租、商業等多業態運營經驗，形成差異化競爭力，旗下永升服務位列行業TOP9，瓴寓管理規模位居行業TOP4；全國化網絡，深度佈局長三角等經濟圈，依託屬地化資源實現多業態佈局。

從活下來到徹底站起來，旭輝接下來還有諸多坎需要邁過。不過雖然前路充滿荊棘，但旭輝管理團隊鬥志昂揚。

林中表示，永不言敗是他的座右銘，旭輝優秀的團隊是他的底氣。他對旭輝的長期發展前景充滿信心，堅定看好公司股票的投資價值。旭輝將以刀刃向內的勇氣推進改革，以二次創業的精神擁抱變化。

“道阻且長，行則必至。”林中的結語，既是對債權人的承諾，亦是對行業的喊話。

林中那句“永不言敗是我的座右銘”，不僅是閩商精神的寫照，更暗含一個時代的告別與另一個時代的開啓。債務重組的終章尚未落筆，但可以肯定的是，能夠活下來的企業，必將是那些敢於刮骨療毒、重構生存邏輯的“新物種”。

“活下去”從來不是終點，而是“站起來”的起點。旭輝的努力突圍，正是中國房地產行業“鳳凰涅槃”的縮影。