孟曉蘇：加力建設保障房

中國經濟時報記者 周雪松

中央經濟工作會議提出，明年的重點任務之一，是有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。會議要求穩住樓市，持續用力推動房地產市場止跌回穩。

原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇在接受中國經濟時報記者採訪時表示，必須加大保障性住房（以下簡稱“保障房”）建設力度才能夠穩住樓市，促進房地產市場平穩健康發展。

穩樓市任務依然艱鉅

中國經濟時報：中央經濟工作會議提出穩住樓市，您有什麼建議？

孟曉蘇：從國家統計局公佈的數據來看，2024年1—11月份，從房地產投資、房屋施工面積和竣工面積來看，同比下降都超過10%。同期，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。從這些數據來看，穩樓市的任務還很艱鉅。

9月份以來，中央出臺了一攬子增量政策。前不久，政策又不斷加碼。中共中央政治局會議提出，要穩住樓市股市。中央經濟工作會議也強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩。有的一線城市出現回暖，個別項目銷售比較火爆。但是，從整體市場看，樓市的恢復是一個很長的過程，至少要到明年下半年才能做到止跌回穩。這還要看各地是否能夠加大力度建設保障房。

2021年是樓市高點，全年新房銷售額18.2萬億元，新房銷售面積近18億平方米，土地出讓收入8.7萬億元，地方財政也比較寬裕。第二年銷售額就相差了近5萬億元，這幾年樓市持續下滑，很難再回到歷史高點。我的建議是加大保障房建設力度，促進樓市止跌回穩。

中國經濟時報：中央提出“加強超常規逆週期調節”，您對此有什麼看法？

孟曉蘇：面對持續低迷的房地產市場，採取超常規的政策措施是必要的。我與幾位經濟專家2022年就建議，對房地產業要採取“超常規”的政策措施。這輪房地產市場持續下跌到如此之深，主要不是週期性的問題。應及時加大保障房建設力度，補上商品房市場下滑形成的缺口。現在政策調整方面，需要按照中央要求加強超常規的措施。特別是應該着力解決保障房供給不足的突出問題。

保障房供應要加大

中國經濟時報：作爲原國家房改課題組組長，您參與了1998年房改的政策設計，當初對商品房和保障房比例是怎麼規劃的？

孟曉蘇：1998年房改促進了住房商品化，同時兼顧保障房建設，借鑑了國際經驗。原來我國實行福利分房制度，由於沒有市場支撐，各個持有住房的單位連房屋維修基金都支付不起，人民羣衆居住條件無法改善，出現全面蝸居的情況。住房制度改革把住房商品化引入到住房建設與分配領域，從此在市場經濟的推動下，房地產市場快速發展，各項資源爭相進入商品房市場，才取得城鎮居民“居者有其屋”的成果。

房改方案同時提出，政府要承擔保障性住房建設職責，大城市和部分中等城市要建設保障房，而且要通過商品房市場彌補保障房建設經費的不足。截至目前，我國建了大約3.8億套城鎮住房，加上城鎮居民的“小產權房”總共約有4.5億套住房。而保障房建設嚴重不足，在不少年景保障房投資只佔住房投資的3%—5%。自2008年起國家啓動“保障性安居工程”，“十二五”期間建了3600萬套保障房，主要是棚戶區改造，一度緩解了保障房供應不足的矛盾。但總體來說，保障房供應不足是明顯的。

中國經濟時報：在您看來，現在保障房需求還有多大？

孟曉蘇：我國目前城鎮戶籍人口是6.8億，而城鎮常住人口爲9.3億，兩者的差距有2.5億人。人口差異的主體爲新市民，主要就是進城就業的農民。再加上“農村留守兒童”4100多萬，達到2.9億多人，大約是1.1億個家庭。這些家庭多是普通勞動者家庭，屬於中等和中低收入羣體，應該享受保障房待遇。各地提出的“保障房已經應保盡保”，只是針對現有戶籍人口而言，沒有覆蓋到常住人口。按照我國居民家庭人口平均爲2.6人計算，保障房約有1億套的缺口。這還沒有計算上不斷產生的城鎮年輕人新家庭對保障房的需求。

如果按城鎮戶籍人口計算，或許可以說保障房夠用了，但是如果按城鎮常住人口計算，則能看到保障房供應明顯不足。

增強羣衆的獲得感

中國經濟時報：您對“十五五”房地產發展有什麼建議？

孟曉蘇：現在房地產市場在向着止跌回穩的方向發展，剛需還沒有完全啓動，主要原因就是保障房供應沒有跟上。“十五五”房地產發展重點是構建房地產發展新模式，這種新模式就是“市場+保障”的住房供應體系，也就是要堅持“住房雙軌制”，其中的關鍵就是保障房建設。

從2023年中共中央政治局兩次會議、國務院14號文件、2023年年底中央經濟工作會議，到今年黨的二十屆三中全會、9月份中共中央政治局會議，從中央層面強調保障房建設就有六次之多，足以看出中央對保障房建設的重視。

我認爲，在商品房建設方面，主要是提高品質，在目前庫存比較大的情況下，要合理控制新增房地產用地供應，對房地產交易行爲在政策上不要限制，交給市場讓其正常發展。在保障房建設方面要加大力度。可以把1億套保障房建設時間縮短到十年完成，每年要供應1000萬套。其中少部分可以通過實施城中村和危舊房改造、盤活存量商辦用房等方式進行歸集，更多保障房需要建設。每年要新建保障房約800萬套，才能補上目前的缺口。

中國經濟時報：建1億套保障房錢從哪裡來，怎麼算這筆賬？

孟曉蘇：中央經濟工作會議要求，增加發行超長期特別國債，持續支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發行使用，擴大投向領域和用作項目資本金範圍。這實際上對保障房建設資金的籌集給予了政策支持。保障房可以通過出售回收資金，且可以做到投資較快循環。如果成本按5000元/平方米，每套100平方米計算，每年建1000萬套保障房需要投資5萬億元。這筆投資對於建築業、建材業、傢俱家電等180個產業的重新活躍與恢復就業，都會有很好的影響。

保障房售價只有商品房價格的1/3或一半，像在北京這樣的特大城市，土地劃撥與不攤入城市基礎設施費用的保障房，土地成本與建安成本僅在2萬元/平方米左右，是同等地段商品房價格的三分之一，工薪家庭承擔得起。如果每年考慮新建800萬套保障房，每年需要投資4萬億元，其中80%可以用銀行貸款，資本金只需要0.8萬億—1萬億元。可以用國債與地方專項債分擔。一般兩年左右就可以回籠資金，後續七八年就可實現良性循環，無需再追加太大的投資，還能帶動一大批相關產業發展。更爲重要的是，發力保障房建設，能夠精準造福廣大普通家庭，增強人民羣衆的獲得感與幸福感。

來源：中國經濟時報