美聯儲降息無用？美國房貸利率創八個月新高

美聯儲已經累計降息1個百分點，但房貸利率反而上升了同等幅度。此前關於2025年利率下降的預測似乎正在發生變化……

最新數據顯示，上週美國抵押貸款利率突破7%，達到自去年5月初以來的最高水平，延續了數月來的上漲趨勢。這可能令本已面臨房價上漲和有限供應的潛在購房者感到“壓力山大”，從而進一步抑制美國房地產市場。

根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）週三發佈的數據，截至1月10日的一週內，30年期抵押貸款的合同利率上漲了10個基點，達到7.09%。這是連續第五週上漲，使主要住房貸款利率比去年9月份美聯儲開始降息時高出近一個百分點。

值得注意的是，美聯儲的政策利率現在比當時低了整整一個百分點，但抵押貸款利率卻朝着相反的方向發展。這是因爲抵押貸款利率與美債收益率密切相關。週二，10年期美債收益率攀升至2023年10月以來的最高水平。自去年12月中旬以來，借貸成本大幅上升，原因包括美國經濟表現強勁、美聯儲減少降息的可能性，以及市場擔憂特朗普的政策將導致通脹居高不下。

當選總統特朗普將於下週入主白宮，其經濟議程包括延長2017年的減稅政策，預計這將增加數萬億美元政府債務。去年，美國預算赤字超過1.8萬億美元，是新冠疫情時代以外的最高水平。由於擔心實現2%通脹目標的進展停滯，以及特朗普提高關稅和移民限制等政策可能如何影響經濟的不確定性，美聯儲已暗示今年降息步伐會放緩。

高昂的房屋融資成本和仍然較高的房屋要價共同影響了購房的可負擔性，令潛在買家望而卻步。許多人認爲，美國經濟之所以能在四十年來最激進的美聯儲貨幣緊縮政策下展現出韌性，部分原因在於大量房主已鎖定超低抵押貸款利率，從而“免疫”於美聯儲的政策影響。但是，對於新購房者來說，情況就不同了。

此前關於2025年利率下降的預測似乎正在發生變化，專家現在預測利率降速將會放緩，但不一定會大幅下降。這可能會使房屋負擔能力成爲2025年持續存在的問題。

Bankrate首席金融分析師、CFA格雷格·麥克布萊德 （Greg McBride）表示：“30年期固定抵押貸款利率均值將在一年中的大部分時間裡維持在6%左右，會短暫飆升至7%以上，但永遠不會低於6%……持續的經濟增長以及對通脹和政府債務的擔憂將使抵押貸款利率保持在高位。”

不過，根據全國房地產經紀人協會（NAR）的現房銷售數據，美國的住房庫存最近實際上一直在改善，截至2024年11月末的供應量可滿足3.8個月的需求。雖然這仍低於平衡市場通常所需的5至6個月，但與一年前相比已顯著提高17.7%。

NAR的現房銷售數據實際上在去年秋季出現了自2021年以來的首次增長。雖然2024年許多買家預計抵押貸款利率會下降，但仍持觀望態度，看來人們的態度可能正在改變。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲 （Lawrence Yun）曾表示：“房屋銷售勢頭正在增強。” “隨着經濟持續增加就業機會、住房庫存較一年前增加以及消費者習慣抵押貸款利率在6%至7%之間的新常態，更多買家進入市場。”

儘管如此，2025年買房仍可能會很困難。房地產數據公司CoreLogic首席經濟學家塞爾瑪·赫普（Selma Hepp）表示：“2025年抵押貸款利率上升的前景表明，房地產市場活動將繼續受到挑戰……缺乏承受能力和鎖定效應的持續將使賣家保持觀望。”

本文源自：金融界