美國擬將加密貨幣列爲房貸抵押品

當地時間6月25日，美國聯邦住房金融署（FHFA）署長Pulte在社交媒體發文：“經過深入研究，並遵循特朗普總統將美國打造成‘加密貨幣之都’的願景，今天我下令房利美和房地美着手準備，將加密貨幣列爲抵押貸款申請的認定資產。”

據瞭解，房利美和房地美即“兩房”，是美國最大的兩家住房抵押貸款機構，全稱爲聯邦國民抵押協會（房利美）和聯邦住房貸款抵押公司（房地美），是由美國國會立法設立的政府支助機構，目的在於爲住房抵押貸款市場提供穩定而連續的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。

“兩房”是美國房地產市場的支柱，兩家機構承保或者購買的房地產貸款約佔美國居民房地產市場的50%，次貸危機以來達到80%以上。“兩房”擁有和擔保的資產規模約5.5萬億美元。在“兩房”債券投資者中，70%以上是養老基金、共同基金、商業銀行和保險公司等美國國內投資者。

這一指令標誌着美國政府支持企業在評估抵押貸款資質的資產審覈標準上可能迎來重大轉變，同時也與特朗普政府推動加密貨幣在美國普及的既定目標一脈相承。同時紐約證券交易所推動特朗普旗下平臺加密貨幣主題ETF上市，若獲批，將是數字資產戰略關鍵落地案例。

同時，該命令指示房利美和房地美“僅考慮可以在美國的中心化交易所存儲、可被證明存在的加密資產”。不過並未具體指定“兩房”應具體考慮哪些加密貨幣。政策消息公佈後，加密貨幣市場分化，比特幣突破10.8萬美元，創歷史新高，以太幣和索拉納小幅下跌。

近年來美國遭遇住房危機，抵押貸款申請數量急劇萎縮。分析人士表示，FHFA此舉旨在幫助擁有加密資產的購房者獲得貸款資格。儘管過去50年間美國住房自有率基本穩定在62%左右，但新申請人數量近些年已急劇下降，迫使創紀錄規模的美國年輕人羣不得不與父母同住，或在租房困境中掙扎數十年之久。數據顯示，在2024年年中時，美國抵押貸款發放量曾驟降至接近歷史最低點，2025年第一季度雖有小幅改善，但利率仍被大多數購房者視爲高得離譜。

抵押貸款發放量的下降，尤其是再融資業務的萎縮，被歸因於多個因素。首先，住房供應增長不足以滿足需求。美國住房建設滯後，更多住房被投資者而非潛在購房剛需人羣購入，且老年房主仍選擇居家養老而非搬入養老社區。

此外，美國借貸成本也持續處於高位，許多人將貸款發放量下滑歸因於美聯儲爲抑制通脹而上調的利率。Pulte就曾多次批評美聯儲的利率政策，甚至呼籲美聯儲主席鮑威爾辭職。面對行業逆風，Pulte正尋求爲購房者開拓更可行的借貸渠道，而加密貨幣也由此成爲了其潛在的突破口。

此前，雖然部分美國小型貸款機構已允許借款人用加密資產作抵押品，但FHFA的官方認可，無疑將爲加密貨幣應用帶來重大突破。不少加密貨幣的支持者對Pulte的開放態度表示讚賞，指出這一數字資產已具備貸款方青睞的特性——例如透明的交易記錄等。比特幣挖礦服務公司Blockware的分析師Mitchell Askew表示，加密資產的流動性和透明託管機制（即其公共區塊鏈），使其能成爲“理想的抵押品”用於住房貸款。

據CoinTelegraph分析，聯邦住房金融局若正式承認加密資產，有望爲更多借款人開啓龐大的聯邦貸款項目通道。在2024年，聯邦住房管理局發放了76萬筆個人住房貸款，總價值達2300億美元。

當然，加密貨幣的弊端也存在。該資產類別以高度波動性著稱，價格常出現劇烈波動，有時甚至沒有明顯原因。今年2月，作爲最大加密貨幣的比特幣遭遇兩年來的最大單週跌幅，一度重挫了16%，但隨後又大幅回升。

一位業內人士表示：“這種貸款的風險模型將極其複雜。傳統抵押貸款假設借款人收入和資產相對穩定，但如今面對的借款人淨資產可能在一週內波動50%。當抵押品涵蓋從比特幣到隨機DeFi代幣等各類資產時，如何對投資組合進行壓力測試？”理財專家安德魯·洛肯納就提醒，擬用比特幣收益購房者需“謹慎保存所有交易記錄及憑證文件”。

北京商報綜合報道