馬可波羅被暫緩審議，部分抵債房或已價格腰斬
文/熙一
編輯/程章
來源/萬點研究
數月沉寂後，新規後IPO第一審出爐！
馬可波羅首發申請被暫緩審議，上市委需要進一步瞭解馬可波羅的經營穩定性，以及壞賬準備計提是否準確。
值得一提的是，萬點研究發現，馬可波羅部分抵債房市場價格下跌較多，相較公司抵債平均價格或已腰斬。另外，馬可波羅雖然中途刪去8.6億元的補充流動資金項目，但達到擬募資額時的市盈率，仍遠高於可比公司。並且，馬可波羅部分子公司及供應商曾涉及違法違規事項。
部分抵債房或已價格腰斬
在家居行業，有不少“洋名字”的本土企業，諸如蒙娜麗莎瓷磚、諾貝爾瓷磚、達芬奇家居等等。
馬可波羅爲中國廣東本土企業，其主要從事建築陶瓷的研發、生產和銷售，因此公司所處行業與房地產行業具有密切的相關性。
近年來，房地產行業並不景氣。國家統計局顯示，2023年商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%；全年開發投資額爲11.1萬億元，同比下降9.6%，全年新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%。
2021年至2023年，馬可波羅不管是歸母淨利潤，還是扣非後歸母淨利潤均連續下降。其中歸母淨利潤分別爲16.53億元、15.14億元、13.53億元。
財務摘要，數據來源：上會稿
並且進入2024年，房地產行業仍有壓力。國家統計局顯示，2024年第一季度，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。
馬可波羅2024年第一季度營業收入爲13.13億元，同比下降16.01%；其歸母淨利潤爲1.97億元，同比下降16.03%。這個跌幅也超過了2022年和2023年，此前馬可波羅2022年和2023年歸母淨利潤的跌幅分別爲8.4%和10.66%。
此外，國家統計局5月17日公佈的2024年第四個月的數據跌幅更多，經初步計算，新建商品房銷售額同比下降30.44%。
在此背景下，馬可波羅IPO將面臨一系列的“挑戰”。
首先，馬可波羅是否還符合主板“經營業績穩定”的要求？
從目前數據來看，馬可波羅2021年至2023年以及2024年第一季度的歸母淨利潤連續下跌，下跌幅度還連續增長，且2024年第四個月行業也不樂觀。所以就要看，馬可波羅後續能否“打動”上市委。
值得一提的是，證監會主席吳清在“5·15全國投資者保護宣傳日” 活動上表示，證監會將進一步推動提高上市公司質量。上市公司是市場之基，是投資價值的源泉。證監會將優化發行上市，讓投資者更好分享經濟高質量發展的成果。
如果馬可波羅成爲新任證監會主席任期內第一家IPO過會企業，又會對A股市場產生怎麼樣的影響？
其次，馬可波羅此次IPO募投項目涉及新增產能。比如，江西加美陶瓷有限公司智能陶瓷家居產業園（一期）建設項目預計總投資6.74億元，建設期3年。項目建成後，將新增建築陶瓷產品產能1000萬平方米。
馬可波羅2021年至2023年產能利用率連續下降，分別爲92.65%、87.33%、86.95%。雖然有新增產能導致產能利用率下降的因素，但在房地產行業不太景氣的背景下，其新增產能能否消化？
募投項目摘要，數據來源：上會稿
並且，房地產行業的下行也給馬可波羅未來帶來風險。
馬可波羅實控人爲黃建平，其直接和間接持有公司42.12%股份。除控制馬可波羅外，黃建平還控制其他企業，比如東莞市唯美裝飾材料有限公司（下稱“唯美裝飾”）。
報告期內，馬可波羅與關聯方唯美裝飾簽訂債權轉讓協議，將對相關地產公司的債權轉讓給唯美裝飾，以該債權原值作爲債權轉讓價格。唯美裝飾等關聯方按照市場價格與相關地產公司簽訂房產買賣合同，以該部分債權作爲對相關地產的購房對價支付給相關地產公司。
報告期內，工程客戶、馬可波羅與唯美裝飾及其關聯方簽署以房抵債相關協議，相關債權金額爲8.14億元。加上馬可波羅與工程客戶簽署的，報告期內與工程客戶的以房抵債相關債權金額合計爲9.89億元。
需要指出的是，部分抵債房或已價格腰斬，比如問詢回覆函顯示，綠地增城瓏玥府抵債平均價格爲16,496.59元/平米，抵債時市場價格爲18,000元/平米。而房天下官網顯示，綠地增城瓏玥府部分房屋的掛牌價已至8284元/平米，相較馬可波羅抵債平均價格接近腰斬。
所以馬可波羅的關聯交易，以及抵債房價格下跌，也值得關注。
房價摘要，數據來源：問詢回覆函和房天下
聲稱重視研發，卻大裁研發人員？
上會稿顯示，馬可波羅此次IPO預計融資金額爲31.58億元，發行不超過1.19億股，佔發行後總股份的10%。以此計算，馬可波羅達到擬募資額時的估值爲315.79億元。
以馬可波羅2023年歸母淨利潤計算，其市盈率爲23.34倍。而東方財富顯示，截至2024年5月17日收盤，馬可波羅上會稿列舉的可比公司東鵬控股、蒙娜麗莎、帝歐家居的平均市盈率（TTM）爲10.21倍，最高的也才19.83倍。並且，馬可波羅2024年第一季度的業績更高幅度下滑，所以其實際市盈率會更高。
融資摘要，數據來源：深交所官網
這個市盈率還是馬可波羅改過的結果。馬可波羅2023年6月申報稿中，其預計融資金額爲40.18億元。若按該值計算，馬可波羅達到擬募資額時的估值爲401.79億元。以馬可波羅2023年歸母淨利潤計算，其市盈率爲29.7倍，遠高於列舉的可比公司。
馬可波羅擬募資額“縮水”，主要是其刪掉8.6億元的補充流動資金項目。值得一提的是，馬可波羅2022年和2023年合計現金分紅8.23億元，儘管沒有達到證監會認定的“清倉式”分紅標準，但一邊數億級現金分紅，一邊欲募資補血還是引發一定的爭議。
另外，馬可波羅有3個擬募投項目爲智能製造升級改造項目，一個項目爲綜合能力提升項目，合計擬使用募資17.02億元。比如，關於江西唯美陶瓷有限公司陶瓷生產線綠色智能製造升級改造項目，其在上會稿中表示，項目利用現有的廠房，對原料製備、壓制成型、乾燥系統等部分現有生產設備進行智能化升級改造，同時升級過程質量自動監測系統，打造數字化車間，形成綠色智慧園區。
除了“綠色智能”等詞語，馬可波羅也在上會稿中表示，公司高度重視研發工作。創新是引領發展的第一動力。未來三年，公司將繼續加大研發技術開發和自主創新力度，健全技術研發激勵機制，引進和培養高素質技術人才。
但萬點研究發現，馬可波羅裁員目標卻以研發人員爲主。通過與申報稿對比可知，馬可波羅2023年年末研發人員爲558人，同比減少84人，而馬可波羅2023年年末公司總人數也才減少25人。換句來說，馬可波羅非研發人員總體人數增長的情況下，其研發人員卻裁了不少。
研發人員摘要，數據來源：申報稿和上會稿
除了“口實”可能不一外，馬可波羅減少研發人員也可能引發擔憂。馬可波羅2021年至2023年高新技術企業所得稅稅收優惠分別爲1.76億元、1.62億元、1.51億元。
科技部官網顯示，高新技術企業申請條件包括“企業從事研發和相關技術創新活動的科技人員佔企業當年職工總數的比例不低於10%。”
儘管高新技術企業具體認定時與研發人員不完全相同，但馬可波羅研發人員佔比已由2022年年末的9.88%降至2023年年末的8.62%。如果馬可波羅未來仍裁研發人員，關於高新技術企業認定這塊則需要進行關注。
高新技術企業認定摘要，數據來源：科技部
從銷售模式來看，馬可波羅的經銷模式佔比總體呈升高趨勢，2021年至2023年佔主營業務收入的比例分別爲53.87%、53.35%、57.08%。不過，部分經銷商涉及一些刑事案件。比如，中國裁判文書顯示，吳學剛向微信暱稱“馬可波羅瓷磚李某強”出售都市風景、紫荊城邦、盧卡小鎮、陽光鄰里等7個小區公民個人信息，合計3429條；王某將違法獲得的小區業主信息出售給馬鞍山馬可波羅瓷磚經營部負責人李某；範雙維受其老闆朱某安排，通過微信向“馬可波羅瓷磚店”的店員馬某發送利辛縣望和錦繡城部分小區部分業主信息，共計1557條。
馬可波羅子公司江西和美則涉行賄案。2018年5月，前江西省贛州市市長冷新生被判刑。其中2007年至2010年，冷新生接受江西和美副總經理施某的請託，利用其擔任豐城市委書記的職務便利，爲施某公司在土地出讓、瓷磚銷售等方面提供關照。2014年9月至2017年1月，爲得到和感謝冷新生的關照，江西和美以支付工資的名義送給冷新生情婦李某共計55.8萬元。