綠城的盈警預告和單月113億銷售與去化

觀點網 2月3日，綠城中國控股有限公司發佈2024年的業績盈利預警。公告顯示，預計截至2024年12月31日止年度公司股東應占利潤同比2023年的31.18億元下降50%以內，主要原因是2024年度計提的資產減值損失增加所致。

隨後2月6日，綠城公佈截至1月31日止一個月未經審覈營運數據。截至2025年1月31日止一個月，綠城累計取得總合同銷售面積約48萬平方米，總合同銷售金額約人民幣113億元，較2024年1月120億元的總合同銷售額以及54萬平方米的總合同銷售面積均有所下滑。

2月7日，綠城中國繼續對外披露消息，2025年1月，集團新增5宗土地儲備（含收併購），總建築面積約55萬平方米，預計承擔成本約人民幣48億元。

在利潤下降50%的情況下，綠城中國繼續以高調的拿地行爲來穩定市場的信心。

去化難

在盈利預警中，綠城中國已經解釋，造成2024年利潤下滑的主要原因是年內計提的資產減值損失增加所致。

2024年8月26日，綠城中國管理層在業績說明會上表示，上半年減值金額17.5億元，是去年同期的3.9倍，包括14.2億元的存貨減值和3.3億元的往來款減值。可見綠城已經意識到2024年將面臨嚴重的利潤縮水問題。

會上，管理層也表示“現在很難說未來還有多少減值需要計提，未來工作的重心在加強存貨精細化管理和存貨週轉效率上”，可見目前綠城在市場下行期存量項目去化的困難。半年報中的其他財務數據也反應出綠城當下的難處，上半年，綠城中國實現毛利91.04億元，較上年同期的99.2億元下降8.23%；毛利率13.09%，較上年同期的17.41%降4.32個百分點。

據瞭解，存貨減值主要集中在2021年的項目，即2020年下半年獲取的項目。當時正處於房地產市場最後的輝煌，高地價導致後來項目只能在價格折讓和存量加大之間二選一。並且當時綠城還以小股操盤的方式大範圍佈局了二三線城市的市場，例如武漢、泰州、奉化等城市項目。

從財報數據來看，綠城的少數股東權益仍然處於歷史高位，在2023年末達到了歷史最高位778億，在2024年半年報披露的數據顯示，綠城少數股東權益仍然達到721億。

從整體去化率來看，綠城2024上半年的整體去化率從2023全年的60%下滑至42%，這一數據還是在2024年上半年綠城首開去化率高達78%的前提下對比維持高位的首開去化率，再次反映出綠城的存量項目去化面臨一定壓力。

逆加倉

在去化困難的市況下，綠城在2024年以及2025年首月仍然保持了高溢價積極拿地的策略。

2025年首月，綠城新增的48億土地儲備中有一宗地塊以41.46%的溢價率被其收入囊中，即杭州下沙單元QT0102-33地塊。

該地塊出讓面積40886平方米，建築面積85860.6平方米，容積率2.1，用途爲商住用地，地塊起價僅14.23億元，樓面起價16572元/平方米。當時僅經過28輪競價，地塊就被綠城擡到了20.13億元，樓面價達到23444元/平方米。並且地塊含有9000多平方米商業，住宅部分樓面價達到25000多元/平方米。

當時杭州市場人士推測，這個項目的均價要達到4萬元/平方米以上，綠城纔能有利潤。而下沙單元當時的樓盤均價在3.5萬元/平方米左右，2.1的容積率又不屬於低密度住宅範疇，想要保持利潤還是要靠綠城的品牌溢價。但在市場下行的情況下，品牌溢價到底還能取得多大的效果尚不可知。

另一方面綠城開始專注於一線以及新一線城市的佈局，用城市等級託底消費能力，2024年綠城刷新了蘇州、上海、杭州甚至全國的樓面價記錄。

在綠城高週轉戰略下，2024年拿下的許多地塊當年就開盤銷售。據中報顯示，2024年上半年，綠城從拿地到開工，全集團平均水平由2.1個月縮短到1.7個月；拿地到經營性現金流回正，從11.6個月進一步縮短到了9.5個月。

例如2024年3月27日，綠城在蘇州經過51輪競價斬獲蘇州工業園區雙湖地塊，成交總價30.8億，成交樓面價約65022元/平方米，溢價率18.22%，創造了蘇州單價地王紀錄，案名蘇州玫瑰園。

該項目隨後於當年11月首次開盤即售罄，銷售額達到25億元，隨後一個月內二次開盤再次售罄，兩次累計銷售額34.6億，基本收回拿地成本。2024年12月26日，蘇州綠城·蘇州玫瑰園三批次房源取得預售證，備案均價爲8.4萬元/平方米。

由此可見綠城在高端品質項目上的操盤能力仍然值得信賴，並且可以在高週轉模式下實現盈利。諸如此類的項目綠城手中還有兩宗分別是以總價48.05億元斬獲上海徐彙區濱江小米地塊以及以總價34.22億元競得杭州上城區地塊。

綠城的溢價拿地一方面是對於好項目的追求；另一方面也是在以時間換空間，等待市場回暖。但如何積極庫存、提振銷售業績仍然是綠城能否在這一輪行業下行中繼續發展的關鍵，因此2025年銷售能否回暖將至關重要。

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