樓市“小陽春”蓄勢 部分高端住宅價格走強
樓市即將進入“金三銀四”傳統時段，當下市場表現如何？
據中指研究院近日發佈報告，2月份，百城新建住宅價格環比結構性微漲，二手房市場跌幅也持續收窄。深圳、北京、上海等一線城市，市場活躍度顯著提升，節後交易快速復甦。
支撐市場回暖的因素之一，是高端改善型需求的釋放。今年以來，以一線城市爲代表的核心城市，高改和豪宅需求旺盛。因新房市場上優質豪宅供應有限，部分客羣也轉向了二手房市場，以滿足資產保值需求，並帶動了部分城市高端小區價格走強。
業內機構表示，當前重點城市“小陽春”蓄勢待發，多地公積金購房政策繼續鬆綁，將持續促進市場住房需求的釋放，成交端仍有增長空間，預計3月市場活躍度可能繼續走高。
“小陽春”提前來臨？
剛剛過去的2月份，各地樓市表現如何？
據中指研究院發佈的《百城價格指數報告》，2月，受部分城市優質改善項目入市影響，百城新建住宅價格環比結構性微漲；二手房市場跌幅也持續收窄。
具體而言，2月全國100個城市新建住宅平均價格爲16711元/平方米，環比上漲0.11%。分城市能級來看，一線及二線城市新房價格表現亮眼，環比分別上漲0.24%、0.08%。
二手房市場方面，2月全國100個城市二手住宅平均價格爲14071元/平方米，環比下跌0.42%，但跌幅較上月收窄0.09個百分點，已連續7個月呈現收窄趨勢。
核心城市的二手房表現，相較而言更能反映市場溫度。從北上廣深等一線城市看，在剛過去的2月份，幾大核心城市二手房成交普遍較好，大有“小陽春”提前來臨之意。
以北京爲例，今年1月至2月，北京合計網籤二手住宅超2.4萬套，相比去年同期增長近3成，二手房市場的活躍度有了明顯提升，今年的“小陽春”有所提前。單看2月份，北京單月二手住宅網籤1.2萬套，同比增長87.6%，成交出現積極勢頭。
廣州二手房交易也有所升溫，廣州市房地產中介協會公佈數據顯示，2月（統計期1月26日—2月25日），廣州市二手住宅共網籤6278套、62.21萬平方米，同比分別增長29.04%和26.90%。
該協會表示，春節過後，廣州市二手住宅市場回溫迅速，其中2月17日—25日的日平均網籤達381套，預計2025年3月二手住宅網籤極大概率將回升至萬宗以上水平。
深圳方面，樂有家研究中心數據顯示，2月深圳一二手住宅網籤總量超6000套，一二手住宅網籤量均實現同比翻倍增長，隨着市場的持續回暖，3月網籤量有望恢復至去年高位水平。
上海樓市熱度更爲顯著，2025年前兩個月，上海二手房網籤量分別爲18497套、16742套；剛剛過去的2月份，環比1月雖下降9.5%，但同比去年2月已大增120%，創近三年同期新高。
國金證券表示，當前重點城市帶看量顯著反彈，樓市“小陽春”蓄勢待發。當下帶看量激增，反映潛在購房需求仍有較大釋放空間，預計今年三月份樓市“小陽春”行情有望兌現。
部分高端住宅價格堅挺
樓市逐漸回溫的進程中，部分高端住宅小區現漲價苗頭。
以北京、上海兩地爲例，克而瑞表示，這類城市高改和豪宅需求旺盛，140～160平和180平以上成交套數佔比持增。“優質豪宅受限於新房供應有限，有高端客羣被迫選擇二手房市場置業，除了自住需求外，更多是滿足資產保值增值需求。”
從價格上看，京滬高端住宅呈現出“越漲越買”的特徵。該機構稱，2025年1月，兩地部分熱銷的二手住宅項目“量價齊漲”，尤其是處於熱點片區的140平以上大面積段。以上海浦江華僑城爲例，1月成交套數13套，整體成交均價較2024年上漲19%。
再看其他漲價項目，閔行區的萬科優詩美地1月成交8套、成交價較2024年上漲3%，嘉定區的湖畔天下1月成交6套、成交價較2024年上漲12%；浦東區的大華錦繡華城（十八街區）1月成交5套、成交價較2024年上漲12%，金地藝華年價格上漲3%。
高端住宅價格上行，一定程度上也能反映市場信心有所增強。實際上，除了上海、北京等地，全國其他二手房有漲價趨勢的城市中，也大多是受高端改善項目的支撐。
據CRIC對11個典型城市、近2個月交易量大於5套的二手房小區爲樣本統計數據顯示，1月份有49.48%的小區成交價環比上升，較2024年1月增加4.79個百分點。
二手房業主的信心正逐漸增強。從掛牌價來看，1月份11城樣本小區房源掛牌價環比上漲的比重，達到了42%，平均議價空間也下降到了18.1%，較2024年12月下降了0.5個百分點。
“房價呈現結構性回暖，改善及高端房源，是本輪信心修復的核心支撐。”克而瑞稱，上述城市中，1月改善類小區房價延續上漲趨勢，58.04%的小區房價環比上行，較上月增加6.3個百分點；高端小區65.85%的小區房價環比上漲，較上月增長14.36個百分點。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，當下的二手房市場，確實呈現出一定的分化特徵，一線城市低總價剛需房源流速快，同時高端改善住宅賣得也很好。而中間層次的次新房、或者老破大，如果價格段和新房價格段有重合，那購房者可能會轉而選擇新房。
目前，樓市即將步入傳統的“金三銀四”時期，“小陽春”是否會到來備受關注。“金三基本上是能出現的，而且大概率成色要比去年同期好，就看能達到怎樣的高度了。”盧文曦認爲。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年四季度市場需求大量釋放，目前各項存量政策也在等待加速落地，對需求的拉動作用還有待釋放。整體而言，今年的樓市“小陽春”會有一個季節性的反彈，但能否達到比較高的水平，還需要後續觀察。