樓市持續深度調整：多地優化調控措施

21世紀經濟報道記者 張敏在樓市的傳統淡季，新一輪優化政策正在密集出臺。

8月15日，海南省住房和城鄉建設廳等部門發佈《關於進一步優化調整有關調控政策的通知》，推出四大類共九項穩樓市政策。新政取消了普通住宅和非普通住宅標準，並對多孩家庭、引進人才給予相關優惠，新政還支持盤活存量房地產用地和用房。

兩天前，湖南長沙縣推出包括提高公積金貸款額度、允許分期繳納土地出讓價款、支持國企和社會資本收購商品房、落實七天無理由退訂機制等在內的多項樓市調控措施。

福州市也在當天推出16條政策，支持房地產項目開發建設。

除上述地區外，今年8月以來，北京、蘇州、合肥、東莞等多個城市也出臺了穩樓市政策，內容涵蓋鬆綁限購措施、優化公積金政策等方面。

這些措施正在成爲託舉樓市的新動力。根據國家統計局發佈的數據，今年1-7月，全國商品房銷售面積、銷售額繼續下降，其他相關數據也表現平淡。

分析人士指出，房地產市場在築底轉型過程中難免會出現反覆，但止跌回穩的基本面並未改變。調控政策轉向修復基本面，將有助於房價中短期內止跌回穩。

供需兩端同時發力

2025年以來，房地產市場繼續呈現出震盪調整的走勢。在上一輪政策利好的推動下，“小陽春”在今年3月和4月如期而至。

但隨着前期市場需求的消化，以及傳統淡季到來，市場在年中出現一定降溫。與此同時，各界也呼籲政策端繼續發力，進一步夯實市場止跌回穩的態勢。

政策發力的信號在7月陸續釋放。

7月14日至15日，時隔近十年後，中央城市工作會議再度舉行。會議對我國城市發展階段做出重要定調，即“從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段”。同時指出，“加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。”

分析人士指出，“加快構建房地產發展新模式”的表述，延續了房地產調控的政策主線。

7月30日召開的中央政治局會議強調，落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

8月8日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》指出，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。新政還在全市範圍內優化公積金政策。

這是時隔10個月後，北京再度對樓市政策進行大幅優化。

北京是當前樓市政策門檻最高的城市，對樓市政策的優化一直遵循“穩步走”的節奏。此次北京調整五環外限購政策，並優化公積金政策，釋放出的信號意義不言而喻。

此後，東莞、蘇州、合肥也陸續釋放政策利好。至本月15日海南省發佈樓市新政，短短不到10天內，至少已有8個地區出臺了穩樓市措施。

值得注意的是，與上一輪以提振消費爲抓手的政策調控略有不同，本輪穩樓市政策不僅包含對需求端的支持，還有對供給側的利好。

根據東莞市住建局8月11日出臺的文件，東莞將在全市範圍內徵集條件合適的商品房用作保障性住房，優先考慮債務即將到期而無力償還的房地產企業庫存商品房。

福州市則發佈了一份名爲《關於支持房地產項目開發建設的若干措施》的文件，從精簡規劃建設審批、優化容積率計算規則、優化項目規劃管理、優化項目驗收機制和支持項目預售回款等五個方面，提出16條支持政策。

止跌回穩趨勢未改

根據國家統計局8月15日發佈的數據，今年1-7月，全國新建商品房銷售面積5.16億平方米，同比下降4.0%；新建商品房銷售額4.96萬億元，同比下降6.5%。兩者降幅均比上半年有所擴大。

同期，全國房地產開發投資、房屋開竣工面積、房地產開發企業到位資金等指標繼續處於負增長狀態。

房價方面，7月70個大中城市房價仍以下降爲主，但不同城市表現有所差異。

無論新房還是二手房，一線城市的降幅均低於二三線城市。其中，近期市場交易連續保持較高水平的上海，房價也走出了獨立行情。7月上海新房價格環比上漲0.3%，漲幅位居70大中城市之首。近5個月來，上海新房價格有4個月處於領漲狀態。

58安居客研究院院長張波認爲，上海新房價格逆勢上漲，漲幅多次領跑，主要得益於高端改善型需求集中釋放。

就整體市場變化而言，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年進入5月份以後，由於前期需求釋放充分，且存在部分需求超前釋放的情況，加上政策空間收窄，及傳統淡季下學區、返城、婚房等需求減退，市場進入到下行的態勢中。

但他同時指出，受多重因素影響，房地產市場在築底轉型過程中難免會出現反覆。但總體來看，止跌回穩的趨勢並未改變。

他表示，第一，自去年以來，新房和二手房的價格同比降幅均有所收窄，探底態勢明顯；第二，新房銷售面積跌幅也已降至10%以內，考慮到改善、城鎮化等帶來的需求，繼續大幅下探的可能性不大；第三，調控政策開始轉向修復基本面，包括對生育、教育等方面的扶持，兜底就業保障、離退休保障等，從而修復住房消費的內生動力，這是中短期內房價止跌回穩的關鍵。

近期出臺的一系列穩樓市政策，有望對樓市信心帶來提振。

以北京爲例，根據21世紀經濟報道瞭解，新政出臺後的首個週末，市場活躍度便明顯提升，部分位於五環外的新房項目，諮詢量和到訪量都大幅增加。分析人士指出，儘管政策效果需要時間顯現，但這仍不失爲短期的積極信號。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認爲，北京樓市新政的信號意義將繼續釋放，包括上海、深圳在內的城市均有望跟進。當前，推動市場止跌回穩仍是政策核心目標，短期政策預計將繼續聚焦城中村和危舊房改造、專項債收儲等已出臺政策的有效落實。同時，下半年降息仍有一定空間。

對於後續市場走勢，她表示，7-8月爲市場傳統淡季，但核心城市優質地塊土拍保持較高熱度，優質項目入市後有望繼續對市場形成支撐。下半年核心城市在政策改善及較強基本面支撐下有望保持一定韌性，但城市和區域間分化行情預計將延續。