六都公寓核貸成數降　晚1年買「多準備43萬」

▲老屋自備款壓力指數攀升，隨銀行核貸成數降低，六都平均自備款成數拉昇3.3%。（圖／記者項瀚攝）

記者項瀚／綜合報導

老屋自備款壓力指數攀升，隨銀行核貸成數降低，六都平均自備款成數拉昇3.3%，金額從232萬元拉高至275萬元，等於晚1年買就得多準備43萬元。觀察六都，臺南自備款成數最高。

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臺灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，上半年全臺屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估房價爲1095萬元，而銀行核貸成數僅74.9%，換算自備款成數達25.1%，相比去年同期增加約3.3%。

另外，平均自備款金額也從232萬元拉高至275萬元，等於晚1年買就得多準備43萬元，換算平均每月要額外多存3.5萬元，比基本工資還多，對小資族來說，幾乎要不吃不喝才能達標。

進一步觀察六都，老公寓自備款成數同步增加，其中又以臺北市購屋族最辛酸，老公寓平均自備款拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元，幾乎是其他縣市2倍以上，單單自備款金額，已經可以直接在南部直接入手一間。

▲2025年上半年全臺及六都老公寓自備款統計。（表／臺灣房屋提供）

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示：「老公寓因總價相對親民，一直被視爲首購族與小資族的入門選項，然而銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成左右。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，銀行放貸主要會看「5Ｐ條件」，包括人、資金用途、還款來源、債權確保、未來展望，其中債權確保分爲物保、人保，前者就是指房屋標的，雖然屋齡是重要的因素，房子越年輕通常能取得更好的成數條件，但銀行更看重的還是價格與地段。

上半年六都老公寓以臺南市核貸成數最低，因此平均自備款成數最高，平均需準備約2成7的自備款成數，自備款金額也拉高至135萬元，相較去年多了32萬元。

臺灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示：「實務上並非總價越低，自備款就一定越少，今年臺南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，推估主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。」

以去年臺南老公寓申貸族羣中，有部分爲年收逾400萬元的高收入族，而今年高財力客羣比例減少，且申貸主力年齡層從30～40歲上升至40～50歲，加上今年銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，讓核貸成數縮水幅度加大，購屋族得多準備一些自備款。

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