科技創新能力領先 機構判斷核心城市新房開發仍具較大潛力

6月19日，中指研究院發佈2025中國城市開發投資吸引力排行榜。研究結果顯示，2025年，上海、北京、深圳、廣州房地產投資吸引力排名仍位居前4位，杭州、成都、蘇州、南京、武漢、西安居5—10位。合肥、長沙、寧波、青島、重慶、鄭州、天津、濟南、無錫、福州居第11—20位。

4個一線城市憑藉其龐大的經濟規模、完善的基礎設施以及豐富的資源和人才儲備，持續保持着較強吸引力。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉降，分別下降2.6萬人、7.2萬人。

第5至10位中，杭州人工智能方面發展迅速，吸引了大量的科技企業和創新人才。成都作爲西南地區的經濟中心，電子信息、生物醫藥、航空航天等高新技術產業蓬勃發展。蘇州的製造業基礎雄厚，尤其在電子信息、高端裝備製造等領域優勢明顯，2025年新一代信息技術產業產值超萬億元。武漢內生創新優勢突出，同時房地產市場經歷幾年深度調整後，供求關係有所改善。

“產業發展質量仍是決定城市人口吸引力及居民購買力的核心因素，產業優勢區域通過持續吸引高質量人口流入，不僅能夠帶來增量住房需求，還能夠推動本地改善性住房需求持續釋放。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。

曹晶晶分析稱，整體來看，核心一二線城市科技創新能力領先，未來在產業競爭優勢突出，通過提供優質崗位吸引高質量人才流入，爲城市持續發展提供動能，同時，核心城市居民購買力較強，隨着新房市場“改善化”趨勢明顯，這些城市未來在“好房子”建設導向下，新房開發仍具備較大潛力。

從區域視角來看，長三角城市羣在榜單中表現尤爲亮眼，以上海爲火車頭，杭州、蘇州、南京等多個城市躋身榜單前十。而在珠三角城市羣中，2024年珠三角9城人口均保持淨流入，深圳、廣州人口增長全國領先，爲房地產發展帶來支撐。

曹晶晶認爲，當前除上海外的長三角其他核心城市均已取消限購，未來有望吸引區域內三四線及全國更多購房者置業，是房企重要戰略佈局區域。廣深在寬鬆政策及新規項目入市帶動下，市場活躍度提升，區域內其他城市受高庫存影響，仍有下行壓力。

值得注意的是，近幾年頭部房企投資策略高度趨同，也印證了行業對城市機會的一致判斷，即主要聚焦在覈心城市、核心地段、去化確定性高的地塊。

就在今日，深圳迎來2025年第二宗涉宅用地出讓日，經過60多輪競價，最終聯發集團以12.12億元競得，摺合樓面地價約44559元/平方米，溢價率達46.6%。上海今日土拍也出現多個溢價成交地塊，如楊浦區東外灘地塊由保利發展競得，成交價約35億元，成交樓面價爲95529元/平方米，溢價率30.79%。

根據中指數據，2025年1—5月TOP10城市宅地出讓金佔全國比重升至54%，在2024年這一比重爲34%，核心城市土拍競爭加劇。不過也有分析認爲，相關城市的核心區新房成交熱度較高，存在“點狀”繁榮的情況，其可持續性與帶動性正受到二季度以來新房市場整體動能減弱的考驗。