金融街的”援手” 天津項目17.38億財務資助與承債

觀點網金融街又一次伸出“援手”。

5月19日，金融街控股股份有限公司發佈關於對外提供財務資助的公告。其中提到，金融街按持股比例爲天津復地置業發展有限公司（簡稱“復地公司”）提供財務資助，財務資助金額17.38億元。

本次對外提供財務資助對象爲復地公司，金融街的全資子公司天津融承和信投資有限公司（簡稱“融承和信”）持有其50%股權。另外的50%股權由上海復昱實業發展有限公司（簡稱“上海復昱”）持有。

上海復地產業發展集團有限公司持有上海復昱100%股權，前者則由復地（上海）資產管理有限公司、上海豫園商城房地產發展有限公司分別持有50%股權。

可以說，此“復地公司”也即豫園股份的關聯公司。那麼，二者是何時建立的合作關係，涉及的又是哪一個具體項目？

南北合作

據公告顯示，2019年12月，金融街董事會會議審議通過《關於公司收購上海復屹實業發展有限公司部分股權的議案》，同意全資子公司融承和信以24.164億元的交易價款（包括融承和信對上海復屹實業發展有限公司（簡稱“上海復屹”）增資款2.5億元，以及上海復屹擁有濱海項目A、B地塊對應的土地款及相關稅費21.664億元）收購上海復屹50%股權，進而獲得上海復屹所擁有的濱海項目A、B地塊權益。

金融街按照上述收購事項承接復地公司的負債，截止目前餘額爲17.38億元。根據復地公司實際經營需要，公司在2023年年度股東大會審批通過的新增財務資助總額度內，按持股比例對復地公司提供財務資助17.38億元。

可以看到，雙方合作是由濱海項目A、B地塊展開。據瞭解，復地公司成立於2019年6月17日，註冊資本爲5億元人民幣，主要經營範圍包括房地產開發、房地產經紀、房屋租賃等。

從時間上來看，在2019年5月，上海復屹以36億元在天津濱海競得津濱開(掛)2019-2號宗地，該地塊由若干子地塊組成，其中A-D地塊爲住宅商服用地，E、F地塊爲商服用地。

除了A、B地塊交由金融街開發外，其餘涉宅用地打造爲復地壹號灣，由復地開發建設。或許是因爲金融街稍早於復地兩年進入天津市場，兩個“新人”抱團取暖，也以此“分擔”了開發壓力。

A、B兩個子地塊被打造爲“天津濱海融御”項目，也是金融街在天津獨立操盤的項目之一。項目於2021年9月首開，但有報道顯示，當月成交套數僅爲個位數。

市場不買賬是其中一個原因，隨後的新冠肺炎疫情也進而影響到項目的施工、推廣等活動。

而復地公司方面，數據顯示，最近一年經審計的資產總額爲50.62億元，負債總額爲56.68億元，淨資產總額爲-6.06億元，營業收入爲13.03億元，淨利潤爲-12.1億元。顯然也已資不抵債。

目前，復地公司所開發項目尚未整體竣工，根據目前市場形勢的項目銷售回款測算，金融街表示，預計可收回借款約8.35億元。

此外，對於將近9個億的差額，金融街也在公告中表示，根據會計準則相關規定已在2024年度報表中計提其他應收款信用減值損失。

觀點新媒體獲悉，在今年5月14日線上召開的金融街2024年業績說明會上，曾有投資者問及“天津濱海融御項目計提9億賬款壞賬的原因是什麼？”

當時，金融街控股管理層回覆稱，根據當地市場情況，天津濱海項目採取包括調整銷售價格等多種銷售策略，積極促進項目銷售，導致項目毛利率下滑。

事實上，2024年金融街的經營表現不理想，營業收入約190.74億元，同比增加51.47%；歸屬於上市公司股東的淨利潤卻虧損約110.83億元，同比擴大469.69%。

在這場業績會上，面對虧損不斷增多的情況，金融街還表示將加大產成品銷售去化力度，盤活存量資產，同時控費用、降成本，開源節流，保證公司平穩經營。

對此，有市場人士認爲儘管近年來承債式收購應用場景逐步增多，例如破產重整、上市公司重大資產重組中的“清殼”操作等，以及在收購“資產大於負債”的目標企業時，承債式收購也應用得越來越多。

但需要注意的是，也有不少房企因承債式收購加劇了自身的債務壓力。

最典型的案例就包括俊發集團在2017年11月，以452億元承債式收購中豪螺螄灣。曾有市場推測，若無該筆交易，俊發有息負債將大幅減少。並有資料表明，俊發創始人李俊也坦承收購螺螄灣項目給俊發造成了巨大的財務負擔。

天津佈局

據公開信息，金融街是在2005年進入天津。雖然這是一家來自北京的房企，卻一度成爲天津土拍市場的座上賓。

不過近年來，伴隨金融街在全國範圍內明顯減少的市場投拓，其在天津市場也逐漸“淡出”。

2024年度報告顯示，金融街全年僅新增兩處項目儲備，均位於天津市。巧合的是，這兩處項目也都是以股權收購方式獲得。

其中天津南開融府收購價格9億元，對應新增項目權益100%。天津南開融府即爲天津南開區迎水道B地塊，項目土地面積2.94萬平方米，規劃建面8.47萬平方米。

早在2017年9月，天津本土房企天房發展從公開市場摘得該地塊，成交價30.72億元，溢價率高達33.6%，成交樓面價約4.8萬元/平方米。之後因企業自身經營、債務等多重原因，項目擱置。2020年起，項目幾次上架法拍平臺，其間甚至成功拍出，但最終還是被“退貨”，之後也再無人接盤。

直到2023年10月，金融街發佈公告稱，以0元的價格承債式對該地塊項目公司的100%股權進行收購，並提供9億元的擔保，期限兩年。據悉，項目預計將於2025年12月全面竣工。

另一個新增項目儲備有關於“天津鉑悅融御”。實際上，這也並非一個“全新”項目。據此前的公開消息，天津鉑悅融御爲金融街與旭輝控股集團共同打造的項目，旭輝控股集團持有項目公司49%的股權，金融街持有項目51%的股權。

在2023年12月7日，旭輝控股集團曾發佈公告，擬將所持有項目公司的49%股權以4.36億元的價格轉讓給金融街。這項交易在2024年完成交割，在轉讓完成後，旭輝控股集團將退出項目公司，天津鉑悅融御也成爲金融街控股的全資項目。

可以說，2024年雖有“新項目”進賬，實際均是由各種歷史原因遺留而來。除此之外，在公開市場上並未斬獲新項目。

截止2024年末，金融街在天津的累計項目儲備共14個，其中9個是100%持有，完全由金融街自主操盤。

5個合作項目分別爲天津大都會、天津紅橋雲麓公館、天津東麗湖熙湖臺、天津東麗東郡、天津西青錦廬。

觀點新媒體查詢發現，天津大都會由金融街與保利攜手打造，分別持股50%；天津紅橋雲麓公館最早是由中海在公開市場拿地，後公開掛牌，增資引入天津津濱發展股份有限公司（津濱發展）和石家莊融朗企業管理服務有限公司（金融街），兩家公司分別持股32%和34%。

天津東麗湖熙湖臺則是由金融街與碧桂園共同打造，金融街持股比例爲34%；天津東麗東郡由金融街與萬科共同打造，金融街持股比例爲49%；天津西青錦廬由萬科、金融街、保利聯合開發，金融街持股34%。

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