降標減配？天津某“改善盤”交付實探
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前段時間，無意間在“小紅薯”刷到多個上實仰山減配的帖子。
這引起了我的好奇心，畢竟，這個項目在河東，價格可並不低。
近日，終於決定抽出時間前去一探究竟。
結論寫在前面，上實仰山大體上交付的還可以，但是整體交付水準有點對不起當前售價，存在可以增配的空間。
從現房呈現以後的營銷策略來講，增配也是更明智的選擇。
畢竟，110㎡的賣完之後，130㎡和150㎡就不好賣了，因爲這部分客羣對品質的要求往往會更高。
想要流速跑起來，增加費用預算提高配置，是上實仰山的唯一出路。
01
我查了一下上實仰山首開以來的成交量價。
一度賣到過4萬+的單價，月均成交不足5套的業績，讓上實仰山終於認清現實。
2022年11月，狠心把價格調整爲3.5萬+的單價，也讓月度成交套數終於歷史性地賣到了兩位數。
目前爲止，上實仰山的價格低點出現在2023年1月，當月成交均價爲34937元/㎡。
看得出來，雖然市場很難，但上實仰山一直在扛價，並沒有出現骨折價、跳樓價。
近日，已掛牌的工大4號地於出讓的前一日緊急停牌。
箇中原因，不得而知。
工大4號地緊鄰在售的上實仰山，即工大3號地。
工大3號地爲2020年12月摘牌，容積率爲2.9，由上實城開溢價18%競得，成交樓面價爲21768元/㎡。
相較於上實仰山，工大4號地容積率更低，地價更便宜，卻沒能順利出讓……
我打聽了一下，原本至少有3家房企看上了這宗地，結果集團沒同意拿。
經此停牌，待到再上架，地價大概率是要降一降的。
到那時，上實仰山如果還沒清盤，恐怕只會難上加難。
因爲，盯着工大4號地的這幾家房企，無論是品牌力還是產品力，都遠在上實之上。如果新地塊再佔了地價和容積率的優勢，上實仰山的銷售速度勢必會受到嚴重影響。
當然，如果上實仰山不增配，那就只能在價格上做文章，想要加速去化，預計房價至少需要下降2000-3000元/㎡。
但，降價實在是下下策，效果難以預判，更會傷了老業主的心。
02
打車定位上實仰山，網約車在營銷中心門口停下。
我下車去找歸家大堂，剛好拍到了上實仰山歸家路的晚霞。
這條並不狹窄的道路被人爲封了一大半，只留了一個過車的出入口。
馬路中間還有一個活動板房，不遠處一些車輛就停在馬路中間，儼然成了天然的停車場。
臨街的配建目前基本還是空置狀態。
不過，歸家大堂非常氣派，該有的歸家儀式感給到了，雖然歸家路崎嶇了那麼一點。
我沒有直接進去參觀，而是繼續向前走，看看小區周圍的環境。
很快就看到了車行及人行出入口，算是無功無過。
沿着這條路繼續向前走，才發現原來“此路不通”。
斑馬線外，被圍了起來。
角落裡還堆着一些施工材料。
這樣的歸家動線，客觀講，還是有些不方便，尤其對不熟悉路況的訪客會特別不友好。
期望可以早日暢通，讓業主的歸家之路更舒適、好走。
03
建築立面還是挺有設計亮點的，遠遠看去，昭示性很強。
夜幕降臨，影壁牆的氛圍燈亮起，燈火可親。
路面平整，又正值天津最舒服的季節，加上園區裡還設置有背景音樂系統，選曲很有品，傍晚時分，隨便逛逛還是很愜意的。
如果逛累了，也可以在宅間的戶外座椅上稍加休息。
園區內，樹種豐富，但層次感不強，缺乏一定的設計美感。
地庫出入口普普通通，沒有特別明顯的亮點。
地面的垃圾桶比較拉低檔次，如果業主同意的話，可以酌情考慮挪到地庫入口旁邊，乾淨的地面能爲社區環境加分不少。
健康跑道和運動區域都是瀝青路面刷的漆，但兒童遊樂區還是有做塑膠地面，保護小朋友不受磕碰。
部分成人健身器材孤零零地立在那裡，如果可以種植一些綠植，再搭配上可以遮陽的戶外休息空間會更好。
另一處的健身區域規劃明顯合理很多。
井蓋的規劃也不是太合理，比如這裡的“陰陽井蓋”，也是挺爲難施工工人刷的這麼整齊。
戶外會客廳的設計還不錯，大樹下，一盞盞燈如螢火蟲環繞。
還有露天吧檯。
個別樹木或許是因爲前段時間的大雨，被壓彎了腰，還沒有來得及修剪或更換。
04
單元大堂沒有特別的亮點。
門口設置了信件箱。
但和市面上的大多數改善盤相比，歸家大堂的公共空間相對較小，缺了幾分大宅應有的大氣。
牆面的色系是高級灰，搭配了金屬格柵。
本就不大的單元大堂，還佈置了假的微景觀。
地下大堂不易成活，放假的可以理解，地上大堂，其實真的應該種植活的觀賞樹木，否則不如什麼也不放，乾淨敞亮。
經過首層公區，我選擇搭乘電梯看看地庫和標準層。
結果發現，只有一層電梯做了交付包裝，地下和標準層都沒有。
電梯內部的保護工作做的很到位，就連頂部也沒有遺漏。
但電梯維保公示寫的比較潦草，我隨便抽調了幾部，都赫然寫着：
維保時間2024年9月12日
所以，是誰穿越到了未來？
電梯內設置刷卡鍵，但我試過了，目前不需要刷卡就可以去到任何樓層，或許是剛交付的緣故。
地下大堂也設置了假的微景觀，明顯更適配。
不過，我隨機抽調了幾個樓棟的地庫，的確如“小紅薯”上大家反饋的那樣，每個樓棟地庫的配置並不相同。
不知道這些樓棟的房價和車位價格是否存在價格差異，如果買到“低配”樓棟，的確是會有情緒落差，配置差距還是挺明顯的。
負二層我也替大家看了，中規中矩。
來到標準層，整體呈現還不錯，入戶門旁邊也設置了掛鉤可以解放雙手。
門牌號稍微有點重複，其實保留側面金屬字就很好，酒店風，更高級。
當然，門上的藍白牌如果換個配色，或許也會更有質感。
物業管理相對一般，發廣告的已經進來了。
我又去看了步行樓梯的配置，標準層牆面刷大白，可以理解。
但來到一樓，發現首層樓梯的牆面竟然也是刷的大白。
而且，個別樓棟的牆面還刷的非常斑駁。
三萬大幾的成交均價，竟然還這麼幹，就有點過分了，正常這是剛需盤的交付標準。
建議上實仰山安排首層樓梯牆面貼磚，這是最基本的“改善盤”應該有的標配，並不會增加多少成本，但可以大大提升客戶體驗。
05
離開上實仰山時，天色已晚。
我拍下了通往歸家大堂之路的出入口，確實是非常狹窄。
沿着去往地鐵站的方向，我看到，沿途煙火氣十足。
銀行、超市、中介都在營業中……
地是好地，交付的也還湊合，但想了想價格以及上實仰山一直標榜的“改善盤”定位，其實可以做的更好一些。
建議儘快將增配提上日程。