建商玩把戲？估價師揭你所不知道的四種「降價」

房市示意圖。圖／記者遊智文攝影

預售房市急凍近一年，先前堅守價格的建商，近來似乎鬆動，降價消息不斷，但業者真的是「認輸降價」嗎？

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，降價一般可分四種：

一種是行銷降價：例如明明在汐止，卻說鄰南港生活圈，然後開價比照南港低一點。或者訴求捷運差一站，結果是安康生活圈，但價格只比新店市區或十四張低一點點，然後就說有便宜或有降價。

一種是誤判形勢事後降價：明明區域就是一坪5、60萬元單價，卻開出一坪7、80萬區域新天價。這種玩法，在房地產很熱時期，常常獲利頗豐，而且還一下子就被代銷賣光，建商往往扼腕，事後覺得是賣太便宜了。

但當房地產景氣在盤整或式微時，嘗試突破天花板，通常就是踢到鐵板，爲了繼續銷售，只好認份調回原本市場行情，對外則宣稱降價打折。

一種是試水溫失敗降價：很像前面說的誤判形勢，也是來個創天價，但主要是用幾戶來嘗試一下區域市場的水溫，看區域市場上有沒有機會創價，有機會就用高規格設備旗艦版來賣，沒有就調降價回到標準版。

最後一種是真降價：這種降價常常是爲了資金週轉，往往開出比區域市場更低的破盤價。

陳碧源表示，先前傳出一戶退200萬元的臺南善化預售屋，今年開春拿出來賣，共188戶，實價揭露成交價大多在一坪41萬元到45萬元，但一共僅售出10戶，顯然，很難賣。

其實善化火車站這一區，去年到今年的預售屋成交行情，大概就是隻能賣到35萬元/坪到40萬元/坪罷了。了不起，就是40萬元出頭一點點罷了，退款的那個預售案顯然高過市場行情1成到1成半。

從數據來看，顯然，該案今年初開賣時的訂價策略，不符合目前對於不動產市場的看法，是誤判形勢，還是試水溫，不得而知，但面對如此市況也只能降價，回到區域市場上行情價格。不過，他退款給買貴的人，也算是功德一件。