華潤置地毛利率創五年新低，房開主業盈利能力受限

3月26日，新晉行業Top3華潤置地（01109.HK）發佈了全年業績報告，2024年全年實現營業收入2788億元，同比增加11%；實現核心淨利潤約254億元，同比減少8.5%；綜合毛利率21.6%，再下降3.6個百分點，創五年來新低。

華潤置地的業務包括開發銷售業務和經營性業務兩大部分。2024年全年，開發銷售型業務實現營業額2371.5億元，同比增長11.8%；經常性業務收入合計爲416.5億元，同比增長6.6%，佔總營業額14.9%。

具體來看，上述經常性業務又包括經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務三項。

其中，經營性不動產業務收入共實現233億元，貢獻主要來自於購物中心的租金收入，全年實現約193.5億元，同比增長超8%；輕資產管理業務則主要來自華潤萬象生活，報告期內實現營業收入170.4億元，同比增長15.4%；生態圈要素型業務則主要來自建築、代建代運營和租賃住房等。

華潤置地首席財務官郭世清表示，2023年起，華潤置地開始把經常性收入單列出來，原因之一是該業務收入在過去幾年間都逐年穩步增加，並預計2025年依然會保持穩步增長的勢頭，同時，預期該業務核心淨利潤對公司的貢獻會進一步提升到45%以上。

據披露，2024年，經常性業務的核心淨利潤同比增長8.2%至103億元，首度突破百億關口，核心淨利潤貢獻佔比也同比提升6.3個百分點至40.7%。

相較而言，作爲華潤置地根基的房地產開發業務，表現則稍顯遜色，整體仍處於調整中。

2024年，華潤置地開發銷售業務的毛利率進一步走低。據披露，2024年的結算均價上升24.3%至2.2萬元/平方米；但受土地成本上升的影響，結算單方成本同比上升超3成，拉低結算毛利率至16.8%，較上年同期下降近4個百分點。

2020年以來，受到行業週期的影響，華潤置地開發銷售業務的毛利率連年下降，從29.1%一路走低至當前的不足17%，五年間累計下跌超12個百分點，持續“拖累”盈利能力。

回看2024年，華潤置地實現簽約銷售額2611億元，同比亦減少15%，但行業排名提升至第三。截至2024年底，該公司已銷售未結算的簽約額爲2319.7億元，預計將有約1935億元在2025年內結算。

不過，華潤置地仍在2024年保持了較強的投資力度，全年新獲取項目29個，新增土儲面積約393萬平方米，權益投資額526億元，投資強度保持行業前三。

華潤置地董事會主席李欣表示，“近三年，我們一直堅持城市聚焦和深耕的增量投資策略。新增投資應重點關注一二線高能級城市的主流客戶和產品。全年一二線城市的投資佔比高達94%，北上廣深杭成等核心城市的佔比達到72%，新增住宅貨值佔比高達97%。”截至2024年底，華潤置地的總土地儲備約5194萬平方米。

對於未來的投資策略，李欣表示將始終堅持量入爲出的原則，牢守現金流安全底線，持續落實調節奏、調結構、調佈局的“三調”策略，推動公司土儲資源的換倉和結構優化。

對於2025年樓市的走勢，新上任華潤置地總裁徐榮表示，去年四季度的穩樓市政策組合拳有效提振了市場信心，降低購房成本，釋放潛在需求，同時優質地段新產品批量入市也吸引了大量客戶，推動市場回升。

2025年以來，尤其是春節後，房地產市場熱度迅速恢復，徐榮稱，集團統計的周度來訪量接近去年12月水平。今年兩會期間，中央再次強調要推動房地產市場止跌回穩，隨着更多支持性政策的出臺，“我們認爲市場有望逐步企穩”。