花敬羣：籌組系統性專業平臺 都更再衝一波

國家住都中心董事長花敬羣。圖／花敬羣提供

總統賴清德有意加大都更腳步，國家住都中心董事長花敬羣提出創新做法表示，應仿日本大商社，由金融業帶頭結合都更整合專案團隊，籌組一支系統性且強大的都更危老金融服務平臺，可讓危老或都更這兩年再衝出新一波可觀的動能。至於引進民間資金參與社會住宅，除長期經營出租型社宅外，可在住宅法修法納入地上權型態社宅，雙軌並進，提高民間參與社宅意願。

花敬羣認爲，兆元國家投資方案提及，要引進民間資金參與社宅等公共建設，過去他和壽險公會洽談多次，邀壽險業籌組特許公司或團隊投資興建社宅，惟壽險業只想借錢供興建社宅，對經營管理並無興趣，加上壽險業利潤率要求3.5～4％，融資只需2％利率，沒有必要借款，最後都不了了之。

他指出，除長期經營的出租型社宅外，未來應把社宅結合設定地上權，變成可負擔的地上權社宅，但這要修住宅法將社宅納入設定地權模式。如此部分可蓋出租型社宅，部分蓋設定地權社宅，雙軌並進，財務較活潑，報酬率較佳，民間會較有意願興辦。但設定地上權社宅可出售所有權約3、50年，金融機構還要搭配提供融資予承購戶，利率不能太高，償還期要住戶承擔得起。

此涉及民間參與方式，花敬羣說，現仍規劃中，倘若內政部報院同意，住都中心可協助招商。花敬羣說，住都中心過去興建6.2萬戶，投入3,800億元成本，以未來百萬家戶計劃需興建13萬戶估計，未來八年需投入約兆元，每年約1,000億可來自民間資金投入社宅。

不過，花敬羣認爲，要引進壽險等民間資金投入住宅政策，都更案更適合。目前都更的胃納量大到驚人，但實施都更或危老者都是游擊隊，並非正規軍。他建議，應該由金融業結合都更整合專案團隊，籌組一支有資金提供者，有營建業，有都更服務整合專業公司的系統性組織，用創新模式和機制，讓都更危老動能再衝刺一波高峰。

花敬羣說，未來都更商機龐大，臺灣應儘速訂定專法，將都更或危老專案服務團隊法制化，且要被政府納管，有一定條件者才允許成立，才能讓住戶高度信賴，這種新興產業也會快速長出來。

他指出，中小型建商整合都更案像散兵打游擊，但籌資借款並不易，風險亦高。民間已有金融機構參與出資的建經公司或資產管理公司，例如臺灣金聯，是很好的專業平臺，如能組織起來協助都更整合案評估財務，金融業也藉此專業臺作爲履約保證，成立信託專戶管理資金專款專用，限定支付工程款，如此錢不致被濫用，不必擔心建商房子蓋一半淪爲「爛尾樓」。

花敬羣強調，金融業投入的建經公司、資產管理公司若能和都更專案服務團隊結合，會成爲一支很強大、值得信賴的都更執行團隊，如再有銀行或壽險成爲出資人的肉糉頭，則可成爲全生命週期的都更整合服務團隊。只要金融業願意帶頭，打造有組織的都更危老金融服務平臺，未來還可進一步包裝成不動產證券化商品（REITs），是3、50年源源不絕的生意。